一位連續創業者的復盤

2018 年行業頭部企業（如優客工場、WeWork中國等）占據市場主導地位，但 2020 年后疫情加速行業洗牌，FUNWORK、WE+酷窩等頭部品牌退出市場。至 2025 年，早期頭部企業因模式缺陷和外部沖擊，轉型進展緩慢。

馮印陶見證了 WeWork 在中國的崛起，也經歷了行業從繁榮到退潮的全過程。2015 年，海歸創業者馮印陶帶著改造房地產的藍圖回國，成立專注于“新型空間”的房產眾籌平臺“一米好地”；2016 年，聯合辦公品牌“米域”成立，踩中 WeWork 在國內的爆發期；2020 年，“米域”在疫情沖擊下被迫關停；2021年，他在一家國企做資產管理方面的 COO；2023-2024 年，他投入創業公司咨詢與投資領域。他認為當下共享辦公賽道窗口期已終結，商業地產陷入“供應過剩+需求萎縮”死局，建議存量資產轉向租賃住宅/酒店等剛性需求領域。

在這場跨越十年的深度回溯中，我們通過一個親歷者的視角，審視中國商業租賃地產與創業環境的變遷。

本期嘉賓

馮印陶

前投行分析師、私募基金管理人、連續創業者

抖音賬號：tao科技與商業

本期主播

范懌 Ryan

胖鯨傳媒 CEO

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時間線

01:29

踩中 WeWork 紅利

04:14

在國企做COO，才發現創業者和體制內視角的鴻溝有多大

05:13

全世界能容下創業公司的只有中美——市場夠大、變化夠快、容錯率夠高

08:55

2015年回國創業，趕上黃金時代的末尾

12:19

萬億級房地產證券化的夢，最后成了政策和市場規律的博弈

13:40

入行的原因是我們看到辦公領域幾乎沒有成熟的運營商

15:28

整個房地產行業都誤判了市場走勢

18:00

2019 年底到 2020 年初是一個非常關鍵的時間點，誰能活下來，就是最后的贏家了。但沒有任何一個人撐下來

21:52

在辦公房地產行業，再強的運營能力，也拼不過房租便宜

26:41

怎么看 WeWork？

33:37

關停公司時，最難的不是法律流程，是面對員工和客戶說“對不住”

42:32

今天如果不具備和國資打交道的能力，你在很多行業是活不下來的

部分談話內容

在保持原意的基礎上做了部分調整

范懌 Ryan：是什么樣的契機，讓你們最終選擇進入辦公租賃市場呢？

馮印陶：在做一米好地的過程中，我們發現了不同商業地產業態之間的差異。尤其是在嘗試進行房地產資產證券化時，隨著政策逐步清晰，我們意識到互聯網資產證券化這一方向在政策上肯定是無法獲得支持的。然正是在這一過程中，我們看到了商業地產的一些機會。

轉型過程中的阻力是顯而易見的。幾乎從各個渠道都能感受到，這個方向是無法繼續走下去的，政策肯定不支持，或者至少在短期內，三到五年內不可能看到政策上的支持，而且會伴隨著巨大的合規風險。雖然我們提前做出了預判，但仍然受到了一定的沖擊。幸運的是，相比其他平臺，我們的情況要好得多，特別是在合規方面，我們一直保持謹慎。

至于轉型的過程，相對來說還是比較自然的。當時我們思考的是：“這個業務做不成了，那我們還能做什么？”于是我們切入了這個新的賽道。

在做一米好地時，我們就意識到國內的租賃市場，特別是共享資產領域，存在著很大的缺口。那時，我們看到大部分的資產都沒有得到專業化的運營，而這正是資產證券化面臨的一個巨大障礙：缺乏成熟的運營商。比如在一些發達國家，無論是在公寓還是辦公領域，業主和運營商是分開的。業主將房產委托給專業運營商來管理，運營商會以收取管理費的方式來運營這些資產。而在國內，無論是住宅還是商業地產，都存在空缺。雖然商場的運營商已經出現，但當時仍處于早期階段，辦公領域幾乎沒有成熟的運營商，公寓也處于空白狀態。經過對比，我們決定專注于辦公領域。

在辦公運營領域，我們看到不同的業態機會。我們可以做園區、傳統辦公裝修，甚至聯合辦公，而我們最終決定切入聯合辦公市場。基于兩個不可逆的趨勢：一是辦公空間的交付必然會是精裝修，大家都希望“拎包入住”；二是市場上的租戶大多是小公司，不再是以往租用整層或半層的大公司。因此，我們選擇了聯合辦公這一方向。

米域的聯合辦公模式并不是完全按天租賃，而是結合了按工位和按辦公室出租的方式。我們大多數的租期是3個月、6個月、一年，而不是短期租賃。我們的核心抓住了辦公小型化和產品化的趨勢，切入時機也非常合適，所以經歷了一段比較快速的成長期。

范懌 Ryan：現在回過頭來看，你覺得有沒有做錯的地方？還是說在高速生長期，我們這么干就是對的？

馮印陶：我們確實在很多方面做出了錯誤的判斷，尤其是對房地產市場變化的速度預估失誤。

實際上，不只是我們，整個行業都誤判了市場走勢。無論是小到聯合辦公行業，大到整個寫字樓行業，乃至整個房地產行業，大家普遍認為至少還有8到10年的持續增長期。但現實卻是，市場僅僅在兩三年內就發生了急劇變化。這是一次重大的誤判，從戰略層面來看，它影響深遠。

從競爭角度來說，我們當時過于專注于自身業務，投入大量精力在項目開發、設計改造等方面，而對競品的關注相對不足。雖然我們會關注競品的產品和租售情況，但對市場份額的變化、同行的經營狀況以及融資動態的關注不夠。這導致我們在競爭預判上出現了問題。

例如，當某些競品因為市場競爭或自身經營壓力而不得不進行大幅降價時，我們沒有做好充分準備。我們可能會質疑他們是否具備持續生存能力，但實際上，在生存壓力下，部分競品可能會不計成本地發動價格戰，而這種策略對我們的沖擊是極其嚴重的。

范懌 Ryan：許多事情因疫情的不確定性而難以預判。在高速發展的周期內，企業需要結合市場勢能，同時面對更多新興競爭者的挑戰。從行業環境來看，我們也觀察到，市場一旦崛起，便會吸引更多玩家入場，甚至不少雜牌也紛紛加入競爭。面對這樣的市場變化，你們當時是否考慮過，借助這一階段進一步融資，以增強現金流和資金儲備？在這樣的大環境下，是否有拓寬市場、鞏固競爭優勢的規劃？

馮印陶：我們的上一輪融資是在 2018 年，按理說，下一輪融資應該在 2019 年至 2020 年初進行。然而，在 2018 年之后的這段時間，我們的核心目標是提升產品和擴大業務規模。按照正常的發展節奏，原本計劃在 2019 年底到 2020 年初再啟動融資。

當時的市場競爭異常激烈，正如你所說，各類玩家紛紛入場。事實上，2019 年底至 2020 年初是一個至關重要的時間節點——誰能熬過這段時期，誰就有可能在激烈的競爭中生存下來，并淘汰對手，成為最終的贏家。但現實的結果是，沒有任何一家公司成功突圍，所有人最終都退出了市場。

如今回過頭來看，這個行業的問題究竟出在哪里，已經難以探討，因為時代的窗口期已經徹底關閉。如果當初沒有突如其來的疫情，或許還會有一兩家公司活下來，并根據市場變化調整自身，優化商業模式、管理體系和產品形態。畢竟，順應時代發展，每隔三到五年進行一次調整是很正常的。然而，前提是——你必須先活下來，留在牌桌上。只要仍然在局內，就有機會順勢而為；但一旦出局，后續發生的任何變化都已無關緊要。

范懌 Ryan：這個賽道的核心競爭力是什么？

馮印陶：其實，這個行業在本質上與許多耐消品非常相似，甚至和房地產、酒店行業的邏輯更為接近——核心競爭力歸根結底是運營能力。

當然，運營能力聽起來很籠統，落到實處，其實就是你如何找到客戶、如何管控產品，以及如何交付一個優質的辦公體驗。為此，我們當時在技術上做了不少投入，比如人臉識別門禁系統，以及早在 2019 年就上線的智能助理。現在回頭看，真的不得不感嘆——這實在是太超前了。

那個智能助理背后接入了百度和科大訊飛的語音識別技術。彼時，百度的 AI 還處于相對早期階段，但我們的想法已經很明確——用戶只需要說一句話，系統就能自動為其預訂會議室，并在 APP 上完成確認。我們的目標是通過科技手段優化用戶體驗，同時結合設計能力等多個維度，搭建一整套運營體系。

然而，最終的現實證明——再強的運營能力，也拼不過房租便宜，對吧？

范懌 Ryan：如果我們現在回頭來看2025年的共享辦公，它處于一種什么樣的狀態？未來的走勢又會如何呢？

馮印陶：我認為共享辦公的窗口期已經結束了。這就像今天有人說要做移動互聯網創業一樣——時代已經過去了。

共享辦公曾經是一個機會，一方面，從經濟角度來看，隨著大量小微企業的涌現和服務業的發展，中小型公司對靈活辦公空間的需求激增。另一方面，移動辦公的浪潮使得人們逐漸不再需要長期固定的辦公室。同時，房地產市場價格的上漲也促進了共享辦公的興起——畢竟，只有當租金高昂時，企業才更愿意選擇共享模式。如果房租便宜，誰還會共享呢？每家公司直接租下一整層樓就好了，對吧？

但如今情況發生了變化：房租不再高企，中小企業減少，移動辦公的需求也在下降。再過三五年，隨著人工智能的發展，可能三分之一甚至一半的人都在家遠程辦公了。這樣一來，共享辦公的窗口期基本已經消失。

當然，在局部市場，共享辦公仍然可能存在機會。例如，某棟寫字樓或某個特定區域，因特殊原因仍然有需求。但作為一個整體性的大市場，這個賽道已經走到了盡頭。

范懌 Ryan：目前，中國整個辦公地產市場依然處于寒冬期。我們與不同的地產公司都有合作，可以明顯感受到市場的壓力。雖然這兩年新辦公樓的交付速度有所放緩，但無論是空置率，還是價格競爭，都比往年更加激烈，甚至可以說是慘烈。面對這樣一個龐大的市場，我們或許不能直接稱之為“天坑”，但行業內確實充滿了挑戰。經常有人開玩笑說，去大虹橋轉一圈就能感受到市場的冷清。那么，在這樣的環境下，你如何看待當下的局勢？又如何預判未來的走向？

馮印陶：我認為辦公地產這一行業正處于逐漸消亡的過程中。辦公市場的核心支撐在于白領群體的數量——只有當辦公人口穩定增長，辦公需求才有支撐。但現實情況是，無論以上海為例，還是放眼國內一線城市，白領人口并沒有增加，反而在下降。舉個例子，一棟10萬平方米的辦公樓交付后，大約可以容納1萬人辦公。但如果整體的白領辦公人口沒有增加，這1萬人只能是從其他樓里“挖”過來的。這意味著，每當有新辦公樓交付，市場的空置率都會進一步上升，供過于求的情況愈發嚴重，最終導致租金不斷下滑。

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