5年前，在位于望京的金輝大廈里第一次見到林定強，從那時開始接觸金輝控股。

印象中，“閩系房企”總是被貼上激進的標簽，但諸如融僑、金輝等一向求穩(wěn)。尤其是搬至北京后，金輝控股變得更加低調(diào)、神秘。

在地產(chǎn)寒潮中，多家“閩系房企”先后爆雷，而金輝控股一直堅挺。直至2024年3月，金輝控股公告稱尚未支付已到期票據(jù)的未償還金額，本金總額為3億美元，宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

回顧整個2024年，金輝控股的日子并不好過。據(jù)其預(yù)計，2024年度母公司擁有人應(yīng)占虧損將大幅擴大，最高或達95億元。

實際上，在2023年，金輝控股的歸母凈利潤首次虧損5.8億元，主要原因包括物業(yè)減值準備計提、投資物業(yè)重估收益減少、融資成本增加以及銷管費用率抬升等。

面對虧損，金輝控股積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，2024年期末有息負債264.16億元，較去年年末下滑10.2%，短債規(guī)模較去年年末減少49%至71.61億，占比從47.4%降至27.1%。

同時，金輝控股在2024年4月贖回美元債優(yōu)先票據(jù)，結(jié)清所有公開市場信用類債券，并于7月成功發(fā)行5.5億中期票據(jù)。

在保交付方面，金輝控股2024年在全國22座城市累計交付27000+套高品質(zhì)住宅，且多城超預(yù)期提前交付。

去年虧損接近百億

金輝控股上市比較晚，雖沒有趕上“黃金時代”，但也曾接近“千億”。

2020年10月，金輝控股在香港交易所掛牌上市。當年，其業(yè)績可謂亮眼。

這一年，金輝控股累計完成合約銷售金額972億元，接近千億；營收達348.8億元，同比增長34.3%；凈利潤38.2億元，同比增長42%。

2021年，金輝控股持續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)營收400.2億元，同比增長14.8%；實現(xiàn)毛利潤77.5億元，同比增長0.4%；歸母凈利潤32.7億元，同比增長4.7%。

受房地產(chǎn)市場降溫的影響，2021年金輝實現(xiàn)合約銷售金額947.2億元，比上年的972億元略有下滑，這是金輝近四年來首次出現(xiàn)銷售額下滑。

2020年，金輝控股董事長林定強曾表示，“公司2021年的合約銷售金額預(yù)計會突破千億。”最終，金輝控股的千億目標未能達成。

進入2022年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，金輝控股全年營業(yè)收入353.2億元，同比下跌11.8%；實現(xiàn)毛利51.8億元，公司擁有人應(yīng)占利潤為17.05億元。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，金輝控股全口徑銷售額為401.8億元，相比2021年的947.2億元下跌57.58%；權(quán)益銷售額為320.1億元，較2021年的664.5億元下跌51.9%。

2023年，市場環(huán)境依舊嚴峻，金輝控股營業(yè)收入為342.49億元，同比下跌3.0%；公司擁有人應(yīng)占虧損為5.81億元，年內(nèi)全面虧損4.34億元，這也是金輝控股上市以來首次由盈轉(zhuǎn)虧。

2024年前三季度，金輝集團實現(xiàn)營業(yè)收入214.14億元，毛利率為14.43%；凈利潤為虧損31.15億元，歸母凈利潤為虧損30.99億元。

全年來看，金輝控股預(yù)計2024年度母公司擁有人應(yīng)占虧損將大幅擴大，達到不超過95億元。

至于虧損原因，金輝控股在公告中指出，房地產(chǎn)市場情緒持續(xù)疲軟，公司合約銷售價格面臨下行壓力，導(dǎo)致地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率下降，同時公司應(yīng)占合營及聯(lián)營公司的虧損也有所增加。

金輝控股還表示，基于全年銷售情況及管理層對未來銷售價格的預(yù)期，公司對2024年度發(fā)展中物業(yè)及持作出售的竣工物業(yè)計提了減值損失。

另外，商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境下行，致使2024年度公司物業(yè)出租率和租金水準均不及預(yù)期，部分投資性物業(yè)在2024年度產(chǎn)生了公允價值虧損。

“閩系黑馬”債務(wù)爆雷

實際上，早在2013年，金輝控股就開始沖擊上市，直至2020年才在港交所掛牌。

上市當年，金輝控股的財務(wù)結(jié)構(gòu)相對良好。截至2020年末，其債務(wù)總額達537.74億元，同比增幅9.6%；凈負債額271.83億元，相比2017年下降7.4億元。

從“三道紅線”指標來看，其凈負債率為75.3%，現(xiàn)金短貸比為1.4，剔除預(yù)售款項后的資產(chǎn)負債率為69%，均達到“三道紅線”政策綠檔要求。

進入2021年，金輝控股三道紅線依舊維持綠檔：凈負債率為88%，現(xiàn)金短貸比1.2，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率68.5%。

這一年，金輝控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)也進一步優(yōu)化，銀行借款占比達61.8%，CMBS占比10.1%，美元債占比8.6%，境內(nèi)債占比12.8%，信托等其他非標融資壓縮至6.7%。

然而，隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，金輝控股2022年“三道紅線”仍維持綠檔，但債務(wù)余額從之前的水平開始出現(xiàn)變化。

到2023年末，金輝控股債務(wù)余額從2022年的378.158億元減少到292.84億元，降幅約22.2%，這顯示出公司在主動降杠桿，優(yōu)化債務(wù)規(guī)模。

不過，金輝控股的短期償債壓力凸顯，即期債務(wù)總額大約139.40億元，而期末現(xiàn)金及銀行余額僅70.729億元，在手現(xiàn)金難以覆蓋短期債務(wù)償還需求。同時，短債規(guī)模較年初增長15%至139.41億，占比從年初的32%升至47.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所惡化。

2024年，金輝控股面臨著更為嚴峻的債務(wù)挑戰(zhàn)。3月20日，公司公告稱尚未支付已到期票面利率7.8%票據(jù)的未償還金額，本金總額為3億美元，正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2024年上半年，期末有息負債264.16億元，較去年年末下滑10.2%，其中短債規(guī)模較去年年末減少49%至71.61億，占比從47.4%降至27.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

從融資成本角度，2020-2021年，金輝控股加權(quán)平均債務(wù)成本處于相對穩(wěn)定狀態(tài)，2020年為7.47%，較上期末降低0.3個百分點；到2023年，加權(quán)平均債務(wù)成本為5.99%，較上年度略有下降。

這意味著，金輝控股在融資成本控制上取得一定成效，但市場環(huán)境惡化帶來的銷售壓力和債務(wù)違約風(fēng)險，依然給公司帶來巨大挑戰(zhàn)。

林定強“穩(wěn)字訣”失靈

在房地產(chǎn)“黃金時代”，一眾“閩系房企”開始激進擴張，而林定強卻走出了獨特的“金輝模式”。

1966年，林定強出生于福建福州福清縣。1996年，30歲的林定強創(chuàng)立金輝集團，開啟創(chuàng)業(yè)征程。

創(chuàng)業(yè)初期，林定強另辟蹊徑，聚焦于小房型項目，以高品質(zhì)工程打響品牌知名度。1999年，金輝首個獨立操盤項目福州錦江花園落成，憑借出色品質(zhì)成為當?shù)氐禺a(chǎn)標桿。

2001年，不滿足于區(qū)域發(fā)展的林定強帶領(lǐng)金輝開啟全國化擴張之路。2004年，金輝成功在重慶拿下省外第一個項目，邁出向外拓展的關(guān)鍵一步。

2005年，金輝與融僑達成戰(zhàn)略合作，林定強出任融僑執(zhí)行總裁，雙方以股權(quán)置換方式攜手發(fā)展。在合作期間，他們共同投資19家房地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)版圖迅速擴大。

2009年，融僑金輝布局全國11城，挺進全國房企20強，躋身百億房企行列，并將總部遷至北京。不過，由于雙方董事長年齡差距、做事風(fēng)格不同等因素，2010年兩家公司和平分手。

之后，林定強開始謀求上市。金輝先后于2013年、2016年、2020年多次遞交上市申請，最終于2020年10月29日成功在港交所掛牌上市。

上市前后，金輝控股銷售規(guī)模增長迅猛。2017-2021年，其全口徑銷售金額分別為445.1億元、746.8億元、888.6億元、972.0億元、947.2億元，一度逼近“千億陣營”。

近年來，房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，金輝控股面臨諸多挑戰(zhàn)。為了確保企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和順利傳承，林定強一度扶持兒子林宇接班。

林宇自2019年加入金輝控股董事會，2020年升任執(zhí)行總裁，展現(xiàn)出接班意圖。面對房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，林定強采取漸進式過渡策略，通過人事調(diào)整逐步為林宇鋪路。

作為職業(yè)賽車手出身的“房二代”，林宇主張“速度與激情”的經(jīng)營風(fēng)格，提出“彎道超車”戰(zhàn)略，目標將金輝控股帶入行業(yè)前30強。

“二代”接班可能打破企業(yè)原有的發(fā)展節(jié)奏，接下來林宇或?qū)⑼苿庸炯铀俎D(zhuǎn)型，但當務(wù)之急是如何實現(xiàn)扭虧為盈？

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