都2025年了,還在炒地王概念;
地塊和地塊之間的差距,比人和狗的差距還大,所謂運(yùn)勢(shì)不過(guò)就是占據(jù)了天時(shí)地利,地價(jià)才是時(shí)代最大的紅利。
今天,杭州最牛地王誕生了,奧體濱江國(guó)際商務(wù)區(qū),這個(gè)在2023年10月就開(kāi)始國(guó)際征集建筑概念設(shè)計(jì)的地塊,終于被競(jìng)拍走了;
據(jù)說(shuō),這塊地被競(jìng)拍了72輪,地塊起拍價(jià)就高達(dá)30億,樓面價(jià)的起拍價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米;
最終被濱江拿下,成交價(jià)52.03億,樓面價(jià)7.74萬(wàn)/平方米,溢價(jià)率高達(dá)69.86%。
另外幾塊地的樓面價(jià)雖然沒(méi)那么高,但也不低,上城區(qū)兩塊地樓面價(jià)在4萬(wàn)多,分別被綠城和濱江拿走,蕭山區(qū)也有一塊;
四塊地總成交價(jià)超過(guò)百億,還得是房地產(chǎn)啊,一出手就是上百億。
這塊地,容積率2.5,可建面積7.1萬(wàn)平,建筑高度不超過(guò)80米,此次出讓的是3地塊,從圖中也看看出,臨錢(qián)塘江,地理位置非常好。
那么樓面價(jià)這么高,屆時(shí)建成后房?jī)r(jià)大概多少呢?
樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該塊地最大建筑面積,也是樓房以后銷(xiāo)售時(shí)的土地成本;
這塊地樓面價(jià)雖然高,但溢價(jià)率也高,說(shuō)明實(shí)際的土地成本價(jià)并沒(méi)有7.74萬(wàn);
溢價(jià)率是指超出所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比,這樣推算,西興單元BJ030102-25地塊的土地成本價(jià)是4.55萬(wàn)/平,也就是起拍價(jià)。
一般來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)是土地價(jià)格和建筑價(jià)格的總和,而在蓋房的過(guò)程中,除了建安工程費(fèi)、還有銷(xiāo)售、廣告等其他成本;
所以,土地成本一般只占房?jī)r(jià)的40%-60%左右,也就是說(shuō),這塊地建成后房?jī)r(jià)很可能在13-19萬(wàn)/平方米;
如此高價(jià),怪不得網(wǎng)友稱這塊地將會(huì)成為杭州的湯臣一品!
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