春天來(lái)了。一季度馬上要收尾了。

很多人，在抱怨：青島樓市，怎么看不懂了。

火爆和冷清，到底哪一個(gè)是真實(shí)的？

當(dāng)分化時(shí)代出現(xiàn)，你需要沉下心來(lái)，靜靜觀察。

1、這些知名小區(qū)，確實(shí)很火！

別只盯著新房市場(chǎng)。實(shí)際上，二手房才是市場(chǎng)敏感的最佳體現(xiàn)。

最近兩個(gè)月，市區(qū)多個(gè)板塊的代表小區(qū)，都有不俗表現(xiàn)。在之前的文章里，房師傅提到過(guò)一些。（詳情可看：青島這些二手房，脫離危險(xiǎn)了！）

今天，我們?cè)偈崂硪恍┐硇^(qū)。

比如，四方板塊的龍湖春江酈城二期，3室2廳100平左右，總價(jià)200多萬(wàn)，非常受歡迎。

3月份，春江酈城成交很活躍。有個(gè)房源，100平，賣了233.6萬(wàn)，成交周期52天。另外一套，101平，成交價(jià)223萬(wàn)，成交周期30天。

2018、2019年的次新房，戶型中規(guī)中矩。但是，配套學(xué)校發(fā)力了，啟潤(rùn)九年一貫制，熱度還挺高。

加上，本身就有萬(wàn)科商場(chǎng)，地鐵也有。整個(gè)四方板塊，春江酈城奇跡般的挺住了。

價(jià)格穩(wěn)定、成交量躥升。

嶗山的青鐵華潤(rùn)城，97平的小套三，成交價(jià)326萬(wàn)，僅僅掛牌8天，帶看兩次，就賣了。單價(jià)33000元啊！

這個(gè)戶型，雙北一南，還是暗衛(wèi)，很多人可能說(shuō)設(shè)計(jì)差評(píng)，但絲毫不影響成交速度。

這就是今年春天，青鐵華潤(rùn)城的搶手程度。地鐵口、商場(chǎng)旁，次新房，華潤(rùn)開(kāi)發(fā)，確實(shí)有很旺的需求支撐。

西海岸的融創(chuàng)影都壹號(hào)，一期產(chǎn)品力很不錯(cuò)，傳統(tǒng)元寶戶型，雖然有一個(gè)暗衛(wèi)，但在次新房市場(chǎng)，很受歡迎。

最吸引人的一套127平，總帶看只有10次，就成交了，總價(jià)達(dá)236.2萬(wàn)，單價(jià)18500元。

這個(gè)購(gòu)房者，很猛，很強(qiáng)大。

2、這些典型小區(qū)，還在煎熬！

星光島，慘烈的一塌糊涂。

以牡丹園為例，早被市場(chǎng)淘汰的套二戶型，91平，總價(jià)只有60萬(wàn)了。單價(jià)約6500元。

很難想象，有人曾以百萬(wàn)的價(jià)格買入。

這個(gè)島，投資客扎堆，曾經(jīng)被爆炒，房?jī)r(jià)虛高。市場(chǎng)冷靜之后，回落也是最快的，最徹底的。

另一個(gè)投資熱門(mén)的板塊，海洋活力區(qū)。昔日熱門(mén)樓盤(pán)，融創(chuàng)中心，也是類似情況。開(kāi)局很猛，炒到單價(jià)一萬(wàn)三四。

后來(lái)，隨著融創(chuàng)倒下，延期交付，問(wèn)題不斷。到了二手房市場(chǎng)，被“砍”嚴(yán)重。

比如，2月份成交的131平套三，總價(jià)93.6萬(wàn)，單價(jià)7000多元。

去年套三房源，還有8000多元和9000多元的成交例子。

曾經(jīng)承諾的清華附屬醫(yī)院、五星級(jí)酒店、簽約某附屬學(xué)校等優(yōu)質(zhì)配套，目前都沒(méi)有兌現(xiàn)到位。

這也是活力區(qū)融創(chuàng)中心的一個(gè)BUG。

城陽(yáng)白云山板塊，有一個(gè)大盤(pán)，曾經(jīng)熱度高、價(jià)格高、頻繁上新聞。它就是綠地國(guó)科小鎮(zhèn)。

熱度褪去，回到二手房市場(chǎng)，果然是“裸泳”。

以潤(rùn)園地塊為例，11層的小高層，98平套三，成交價(jià)是89萬(wàn)，單價(jià)9000元。

大一點(diǎn)的戶型，價(jià)格在1萬(wàn)左右。

即使目前價(jià)格已經(jīng)回落了不少，但綠地國(guó)科的房源并不受歡迎。

從交付時(shí)候，就口碑一般，即使是次新房，又能如何。

3、反差為何這么大？

同樣是青島，市區(qū)樓市為何容易反彈，部分郊區(qū)板塊又為何難以托起來(lái)？

青島市區(qū)樓市能夠迅速回暖背后，核心邏輯就一條：

市區(qū)本身不缺購(gòu)買力。核心資源，還是扎堆在市區(qū)。

品質(zhì)好房，優(yōu)質(zhì)次新房，依然是市區(qū)為主。

大家都知道，現(xiàn)階段影響樓市的關(guān)鍵因素是信心和預(yù)期。

從全國(guó)范圍看，一線城市發(fā)力救市，信心和預(yù)期層面恢復(fù)較快，立刻調(diào)動(dòng)了市場(chǎng)情緒，上海樓市春節(jié)后立刻回應(yīng)。

青島作為山東樓市的扛把子，也有一些積極變化。但上升態(tài)勢(shì)主要集中在市區(qū)。

樓市分化的時(shí)代徹底到來(lái)了。

現(xiàn)在，這個(gè)趨勢(shì)越來(lái)越清晰了。青島市區(qū)樓市的安全底線，更高。

郊區(qū)大量房源，正在褪去金融屬性。這個(gè)過(guò)程，是很痛苦的。

就以星光島和活力區(qū)兩個(gè)板塊為例，為何這么難救？就是供應(yīng)量過(guò)大，需求跟不上，脫節(jié)嚴(yán)重。

很多人，內(nèi)心是明白這個(gè)道理的。

個(gè)別心存幻想的朋友，一定要對(duì)市場(chǎng)規(guī)律充滿敬畏之心。

優(yōu)先市區(qū)核心板塊，品質(zhì)小區(qū)，樓盤(pán)。遠(yuǎn)離郊區(qū)爛盤(pán)、口碑差的小區(qū)。