3月26日，深圳市住房和建設局發布了《關于規范城市更新實施工作的若干意見》的通知（以下簡稱《意見》），自2025年4月9日起施行，有效期3年。

《意見》的信息量不小，為深圳城市更新工作帶來了指導性的新方案，如“審慎新增城市更新單元計劃“、”合理減少商業規劃指標。“加大融資支持力度”、“提高行政審批效率”等，在當前房地產市場發展背景下，具有至關重要的現實意義。

《意見》強調“審慎新增城市更新單元計劃”，明確除工改普通工業、保障性住房類項目外，嚴控新增計劃，避免“無效更新”。從源頭上避免低效項目擠占資源。對未明確有效期的歷史項目統一設定“截止線”，要求申報主體在限期內提交規劃草案，否則公告失效，加速淘汰“僵尸項目”。對2023年7月24日前的城中村改造項目設置過渡期和例外條件。通過“增量嚴控 + 存量清理”，推動城市更新從“量”轉向“質”，集中資源推進高優先級項目，如保障性住房和產業升級。避免盲目開發導致資源浪費和金融風險。

《意見》通過“合理減少商業規劃指標”、“控制土地移交率”、“探索房票制度”等條款，在土地集約利用、公共利益保障與市場主體利益之間保持均衡發展。《意見》要求已批規劃但未簽土地出讓合同的項目減少商業類建筑面積。同時，允許部分城中村改造項目突破現狀容積率限制，但需滿足公共配套承載能力，體現“彈性管控”思路。通過規劃指標動態調整，避免商業地產過度開發，同時為高密度區域釋放更多居住和產業空間。

此外，《意見》多次強調“保障性住房”“公共利益用地”，呼應了國家“三大工程”中保障性住房建設和城中村改造的要求，并通過稅收優惠、融資支持等市場化手段，推動城市更新。

金融與稅收支持方面，為緩解企業資金壓力。允許“開發企業 + 融資平臺 + 銀行 + 施工企業”多方監管替代現金保函，降低企業資金占用；支持金融機構參與項目債務重組，激活停滯項目。稅收優惠方面，明確符合條件的項目可享受稅收減免，引入第三方承接項目時允許成本扣除和整體清算，提升市場參與積極性。針對當前房企流動性緊張、城市更新項目周期長的問題，通過金融工具創新和稅收優惠，降低企業參與門檻。

制度創新，探索多元化安置與流程優化上。《意見》提出探索補償安置多元化路徑，通過房票打通安置與商品房市場，減少現金支付壓力。同時，簡化土地權屬核查誤差處理流程，允許按歷史資料劃分土地用途，減少技術性障礙導致的進度拖延。通過制度創新降低拆遷阻力、加快項目落地，同時為歷史遺留問題提供解決路徑。

《意見》的出臺標志著深圳城市更新進入“精細化管控”階段，核心邏輯可概括為控增量、調結構、穩存量、促創新。未來，市場可以關注配套細則的落地，如房票具體規則、稅收優惠認定標準等。相信預見，在《意見》的指引下，深圳城市更新將朝著更加規范、高效、可持續的方向發展，為城市高質量發展注入新動力。