01

很多人都知道，昨天成都的地價破4萬了！

僅僅半個月的時間，成都地價的天花板就直接跳漲1萬。如此瘋狂的操作，把所有人都看得瞠目結(jié)舌，連主持土拍的小姐姐都開始擦汗了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

昨天的主角是成都，而今天的主角又換成了杭州和上海。

就在剛剛，杭州的土地單價歷史性地突破了8萬！

圖源網(wǎng)絡(luò)

在杭州今天的土拍中，蔣村文新單元XH030203-01（3）地塊經(jīng)過102輪競價，被建發(fā)以34.35億元的價格摘得，成交樓面價88029元/平米，溢價率115.39%。

今年年一季度還沒過完，杭州的地王就已經(jīng)三度易主。

成都地價跳漲一萬用了半個月，已經(jīng)讓人不可思議；而杭州地價跳漲一萬僅用時3天。

如今杭州的地價已僅次于上海、北京。

在北京、杭州、成都紛紛誕生新的“城市地王”的時候，上海則在今天誕生了兩個新的“板塊地王”。

靜安區(qū)N070302單元111-21地塊被大華集團(tuán)摘得，總價24.86億元、溢價率32.31%、樓面價9.27萬元/平米，成為大寧板塊的新地王。

浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊經(jīng)過66輪競價，觸達(dá)中止價29.159億元，轉(zhuǎn)入競“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)階段，最終由綠城中國競得，成交樓面價71412元/平米，溢價率40%，成為新的板塊地王。

北京、上海、杭州、成都等城市在今年紛紛刷新土地價格的新高，其中成都和杭州還反復(fù)刷新了兩三次，這意味著什么？

這意味著在這一輪的樓市復(fù)蘇進(jìn)程中，部分一線和強二線城市正在不斷用抬升地價的方式來提升所有人對未來房價的預(yù)期，驅(qū)趕購房者入場，進(jìn)而帶動樓市回暖。

未來中國樓市的分化會越來越明顯。在這一輪復(fù)蘇中掉隊的城市，未來會被越甩越遠(yuǎn)。

這些城市居民的財富將被洗劫，未來恐很難翻身。

02

在全國“穩(wěn)住樓市”的大政策背景下，用“地王”來提振樓市，無疑是一劑“特效藥”，對參與樓市的每一個市場主體都能夠施加非常積極的影響。

購房者：

提升未來房子漲價的預(yù)期。畢竟土地成本在那里擺著的，半年后新房的銷售價格也在那里擺著的，對不對？

你總不能指望開發(fā)商一直做賠本買賣吧？

所以那些原本還在觀望的購房者，在新地王出現(xiàn)之后，一般就會出手了。因為資產(chǎn)增值的預(yù)期是非常明確的。

2021年全國第一次集中土拍之后的那一輪火爆行情就是這么來的。

二手房東：

無疑是一劑強心針，是來自友軍的火力增援。

雖然不見得會把上架的房子撤下來，也不見得會立馬提價，但至少不會踩踏式盲目拋售了。跟買家討價還價的底氣也要足一些了。

你看，離我們這里幾百米的地方，地價都比我套房子的單價還高了，那我漲一點也是合情合理的吧？

開發(fā)商：

不斷提升的地價，會給之前拿地的項目帶來了巨大的利潤空間和品質(zhì)提升空間。

比如去年9月貝殼在成都拿下樓面價27300元/平米的地王，今年3月，一街之隔地價就飆到了41200元/平米。

貝殼啥都不用做，半年時間就含淚凈賺14000元/平米，相當(dāng)于進(jìn)賬5.5個億。

這樣的城市，哪家開發(fā)商會不喜歡？那家開發(fā)商不爭著去搶地？

地方政府：

地價高了，土地出讓金就高了，財政也寬裕了。

再要想多建幾條地鐵、多修幾個公園、多搞幾個科研項目，或者給老師、醫(yī)生、低保戶多漲點工資也挪得開手腳了。

銀行：

抵押物的價值高了，放貸金額也就大了。在當(dāng)前大放水的背景下，任務(wù)更好完成了，風(fēng)險也更小了。

地價一漲，就會帶動房價上漲；而房價一漲，似乎所有的問題都解決了。

03

成都地價破4萬，現(xiàn)在壓力來到了重慶這邊。

因為就在三天之后的3月31號，重慶有幾宗土地也將走上拍賣桌。

其中最引人關(guān)注的觀音橋核心的長安三工廠地塊，幾乎代表了重慶土地價值的天花板。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

因此這宗土地的成交價格也幾乎代表了在開發(fā)商眼中重慶土地的價值。

如果這宗土地能以比較理想的高價成交，對重慶樓市無疑是一劑強心針。

但如果這一次被拉開差距，對重慶購房者的信心將是一次比較嚴(yán)重的打擊。未來再想翻身，難度就真的很大了。

一個城市當(dāng)前房價2萬，地價4萬，未來預(yù)期房價7-8萬；

另一個城市當(dāng)前房價1.5，地價1萬，未來預(yù)期房價2萬；

你是投資者，你愿意選哪個？

這個問題用腳趾頭想也能想明白。

那重慶究竟應(yīng)該怎樣做才能扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局，提升土地價格？

04

在我看來，要想重新提升土地價格，當(dāng)前重慶有必要做五件事：

第一，調(diào)整土地出讓年限。

全國所有城市的住宅產(chǎn)權(quán)都是70年，只有重慶是50年。

雖說住宅用地到期后自動續(xù)期，但對于大部分不明真相的吃瓜群眾來說，這始終是一個心結(jié)。

而真正受影響的，是銀行貸款的年限。

20幾年樓齡的房子，別的城市還可以貸30年，在重慶只就能貸20幾年。有些銀行甚至直接拒貸。

少了20年的土地年限，也會嚴(yán)重影響到重慶的土地價值。

第二，穩(wěn)步提高地價預(yù)期。

相同板塊的土地價格，每一次的起拍價都要比前一次更高。

不管最終成交價是多少，至少操盤手要通過起拍價向市場傳遞一個明確信號，那就是：地價在漲！

圖源南方周末

像這樣的騷操作不管是真是假，至少我每一次土拍價格都會比前一次高，不會讓你做虧本生意，你就放心來。

土地價格上漲的預(yù)期一旦確立，開發(fā)商有信心地價會漲，購房者也有信心房價會漲，樓市的正向循環(huán)就形成了。

第三，對新建商品房完全放開限價。

不但要放開限價，還要放開實際銷售價格在備案價基礎(chǔ)上漲跌幅的限制。

開發(fā)商可以將備案價提高，再跟據(jù)市場情況降價銷售。之后可以根據(jù)市場情況，在不超過備案價的前提下隨時調(diào)整價格。

既要限制房價，又要指望開發(fā)商高價拿地，本就是自相矛盾的。

第四，取消豪宅稅。

雖然今年重慶的豪宅稅起征點已經(jīng)達(dá)到了30007元/平米，和當(dāng)前在售的絕大多數(shù)樓市無關(guān)，但這始終是一個天花板，是一根高壓線，像一把達(dá)摩克利斯之劍懸在想拿高價地，高價拿地的開發(fā)商頭上。

影響的是對重慶高端市場的預(yù)期！

成都地價都已經(jīng)上4萬了，重慶房價3萬還要交豪宅稅，這難道不是一件非常可笑的事嗎？

重慶的公租房夠住100萬人；還有接近30萬套的二手房掛牌量，其中大部分是總價并不高的普通剛需物業(yè)；還有大量的新房庫存，早就能夠滿足和保障普通工薪階層的住房需求。

重慶現(xiàn)在需要的是真正能夠引領(lǐng)居住潮流、提振樓市預(yù)期、高質(zhì)高價的“好房子”。

如果客戶在高價買房的同時還要被征收額外的豪宅稅，這對于提升重慶的人居水平，提振樓市預(yù)期是非常大的傷害。

第五，重啟大規(guī)模拆遷。

對核心地段老房子開啟拆遷模式，既能提升城市界面，又能得到優(yōu)質(zhì)高價值的土地；既能改善市民居住條件，又能幫助開發(fā)商去庫存；還能引導(dǎo)地方專項債流向樓市，流向消費端口，一舉多得。

05

下周一，重慶好幾宗土地就要開拍了。

重慶樓市回暖的趨勢能不能被夯實，會不會被隔壁的成都和其它一二線城市越甩越遠(yuǎn)，就看三天后的一錘子買賣了。

你們覺得重慶有機(jī)會出新的地王嗎？