原創首發 | 金角財經（ID: F-Jinjiao)

作者 | Chong Lei,CFA

太意外了。

3月28日，碧桂園服務的港股股價大漲8.67%，創下來2024年10月初、“924”發酵后的最大漲幅。

但不要誤會，這次并不是中國物管板塊又出了類似“924”那樣的利好信號，當天同樣是頭部物管企業的萬物云和綠城服務，其實都跌了。

而真正令資本市場追捧碧桂園服務的，其實是前一天發布的2024年財報。

到底，這份點燃碧桂園服務股價大漲的財報，透露了什么信號，令市場如此興奮？

核心業務穩健增長

財報數據顯示，2024年，碧桂園服務實現總收入439.93億元。在目前已經公布業績的港股物管企業中高居第一，比排名第二的萬物云超出約80億元，是排名第三的綠城服務的2.4倍。至于排名第四和第五的華潤萬象生活和中海物業，分別只有170億元和140億元，加起來還沒有碧桂園服務一家多。

這一顯著成績主要得益于其積極的市場拓展策略，推動了物業管理規模的持續增長。

2024年，碧桂園服務市場拓展穩居行業前三，全年第三方簽約面積達7870萬平方米；率先發布老舊小區綜合產品方案，在北京、廣州、上海、重慶等核心城市試點成功后形成標準化解決方案；住宅、商辦及城市服務的業態占比突破95%，戰略城市項目貢獻率提升至54.5%。

截至去年末，集團收費管理面積突破10.4億平方米，凈新增0.8億平方米，此外，“三供一業”住宅收費管理面積0.9億平方米。

碧桂園服務管理層認為，在市場化拓展上基本做到時間和進度保持同步。“截至今年2月份，我們已經新進場了超過100個物業管理項目，截至3月拓展的目標大概能實現2025全年既定目標的25%。”

除了營收遙遙領先，財報的亮點還體現在核心業務上面，即物業管理服務、社區增值服務和“三供一業”業務。

其中，物業管理服務收入259.1億元，同比上升4.9%，占總收入比例58.9%；社區增值服務收入41.94億元，同比增長11.8%，占總收入比重9.5%；“三供一業”業務收入49.92億元，同比增長31%，占總收入比重14.9%。上面三大板塊合計同比增長10.2%，同時毛利增長6.4%。

分析人士認為，碧桂園服務的最新財報反映出公司穩健的增長態勢和積極的發展前景。業務基本盤保持穩健，具備良好的市場競爭力和持續經營能力，同時在手現金比較充裕，為未發展提供了堅實的財務支持。

公司在財務健康、業務拓展和技術革新等多個方面的優異表現，展現出了較強的市場適應能力和創新能力。這些因素共同作用，預示著碧桂園服務未來有望繼續保持良好的發展勢頭。

值得注意的是，盡管核心業務表現亮眼，但部分業務板塊出現了收入下滑。非業主增值服務收入約為7.04億元，較去年同期下降約54.6%；城市服務實現收入41.68億元，較去年同期下降約14.7%；商業運營服務收入6.27億元，同比下降約38.1%。

這主要是由于公司主動壓降關聯方交易規模，加強風險隔離。2024年，持續關聯交易實際發生額僅占總收入的0.9%，即便加回未確認的關聯方收入，占經調整總收入的比例也僅增加0.3個百分點。與此同時，公司第三方收入占比持續上升，2024年達到98.9%，表明其市場化運營能力不斷增強。

雖然業務調整短期內對收入造成了一定影響，但從長遠來看，這一舉措有助于公司建立更加健康、可持續的業務模式，為未來的穩健發展奠定了基礎。

風險去化

過去，國內大型物業管理企業大多從房地產企業分拆而來。這種模式使得物管企業的不少合約直接源自關聯地產公司交付的樓盤。而且，房企還會向物管企業支付諸如新房保修期內的維修費、案場費用等各類服務費。

所以，房地產行業和物管行業的關系十分緊密，可謂“命運共同體”，一旦房企出現流動性危機，物管企業的應收賬款便會大幅增加，回款難度也極大。

在這樣的背景下，過去幾年，物管行業規模持續擴大，再加上房地產行業面臨下行壓力，應收賬款總額呈現高速增長態勢。2020年至2022年，上市物企應收賬款總額同比增速均超過30%。

前面提到，碧桂園服務近年來開始控制關聯方交易，主要目的就是控制應收款的回款風險，并且取得了一定成效。據該公司管理層介紹，截至2024年年底，關聯方應收賬款原值減少了4.5億元。從應收賬款規模來看，來自關聯方的貿易應收款項已大幅下降，來自第三方的應收賬款增速也有所放緩。

碧桂園服務管理層表示：“此前大家一直擔心我們與兄弟公司形成的業務影響。在2024年年初的時候，公司已經將關聯交易的上限進行封死，并且對于開展關聯交易有關的合規程序和支付條件、結算條件進行嚴格的固化。”

除了關聯方應收款風險，過去大規模收并購為碧桂園服務帶來規模增長同時，也使其面臨商譽減值以及風險客商影響，這些風險的去化，也開始被碧桂園服務重視。

剛踏入2025年，碧桂園服務就發布一則減值公告，針對2020年收購的滿國環境，計提約8億元至11億元的商譽及其他無形資產減值準備。最近發布的財報中，對滿國環境的商譽減值確定為約9.9億元。

碧桂園服務管理層表示，絕大部分商譽問題在過去幾年已經出清了。“部分項目的商譽已在過去幾年基本計提完畢，目前公司商譽部分進一步計提的風險較低，未來幾年再出現大幅商譽減值的可能性也比較低。”

至于“風險客商”，指的是存在回款風險的大業主。這些客商可能由于各種原因，如自身經營困難、資金鏈緊張等，無法按時支付應付款項，從而給碧桂園服務帶來現金流壓力。

碧桂園服務表示，2023年對風險客商具體減值較為充分，從目前回收狀況看會有回沖現象，風險客商缺收口徑的改變保證未來不會有太多客商額外收入的增量風險，影響基本可控。

風險去化的成果，體現在碧桂園服務的現金儲備上。財報顯示，截至2024年末，碧桂園服務的貨幣資金總規模達181.8億元，經營活動所得現金凈額38.7億元。

隨著風險逐步化解，手頭又有充足的現金，碧桂園服務如今算是擺脫了過去受房地產拖累的沉重負擔，一身輕松，為后續尋找新的業務增長突破口打下了好基礎。

新增長曲線

對于物業管理公司而言，無論是為了降低關聯方風險，還是著眼于未來的經營發展，“去房化”并開拓新的增長曲線都極為關鍵。在這方面，碧桂園服務在新興業務的拓展上已取得顯著成效，有望構建起公司的第二增長曲線。

比如，在社區生活服務領域，碧桂園服務始終積極探索。

其中，新能源充電樁布局總量達約5萬臺，服務用戶超340萬，收入同比激增173%；酒類業務在6大區域實現1.9億元營收，客戶復購率達42%。碧然環境板塊聚焦城市環境智慧運維、固廢處置及資源利用化等核心賽道，新增拓展項目78個，合同總額達29.8億元，助力綠色循環經濟，創新ESG產業價值。

展望2025年，碧桂園服務表示，公司將深化社區充電、酒類業務等場景布局。新能源業務計劃全年外拓充電樁5600臺，目標增值收入超500萬元；酒類業務將拓展大眾C端客戶，打造全國私域零售頭部品牌；零售板塊通過政企聯合溯源、爆款商品開發，進一步激活社區消費潛力。

而更重要的布局在數字化。碧桂園服務將數智化應用作為下一階段發力的重點，明年將有超過1000臺機器人投入社區。

目前，公司已經在保潔及安防的多環節嵌入數字化工具，以期實現精準管理和高效作業。通過將AIoT技術與業務場景緊密結合的創新舉措，碧桂園服務推動1768個項目運營效率提升，業主滿意度同比增加6個百分點。

其中，保潔機器人“零號機器人”是碧桂園服務在去年重點開發的產品。集團副總裁、首席技術官趙曉光表示，在整個2024年，碧桂園服務花了近9個月時間去做這個零號機器人運維模式打造，目前已經在7個小區常態化使用，并且無故障運行超過500個小時。

“機器人投入之后，每臺機器人每年帶來至少1萬元以上的收益，多個小區可以達到每臺機器人帶來2萬元以上的收益。我們在2025年會持續投放，年內會投放1000臺機器人到更多的社區里面去。”趙曉光表示。

另一個數字戰略部署則是AI，2024年碧桂園服務引入了大數據模型，并把AI能力作為行業和未來發展核心趨勢和企業未來發展的核心競爭力。

據碧桂園服務介紹，五年以來碧桂園服務持續積累的行業數據達到500TB以上，公司正在合作方一起共建算力資源，通過自研迭代、生態開放實現最優算法。目前，碧桂園服務基于AI大模型技術自主研發“零號助理”，并率先推出“一看”及“一問”兩個應用，支撐業務快速決策，提升各級管理及工作能效。

事實上，資本市場對價值信號的敏銳度始終在線，碧桂園服務最新財報發布后股價的快速拉升，印證了投資者對其穿越周期能力的價值重估——通過精細化運營帶來的現金流改善、增值服務收入占比提升等關鍵指標，公司正展現出第二增長曲線的突破態勢。

值得關注的是，在行業整體承壓的背景下，碧桂園服務憑借清晰戰略與積極舉措，正逐步擺脫地產陰霾，已初步構建起區別于傳統物企的差異化競爭壁壘。這種主動破局的轉型樣本，對于正處于深度調整期的物管行業來說，無疑具有重要的參考價值。