小股東的顧慮不是沒有緣由，關聯方的流動性困境已經明顯影響了兩家上市物企的經營業績。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

上市物業公司的股東大會，宛如一場場沒有硝煙的“戰場”，小股東們化身為守護物企“錢袋子”的忠誠衛士，在這片“戰場”上奔忙穿梭。他們心懷憂慮，目光緊緊盯著物企的每一筆資金流向，生怕稍有不慎，自己的利益就會受到損害。

據了解，在5月28日雅生活服務的股東周年大會上，股東拋出的第一個問題就是3年前的20億元理財資金投向了哪里、與雅居樂有無關系、什么時候能夠收回來。

5月初，碧桂園服務向楊惠妍提供了10億元借款，用于碧桂園集團的保交房。股東們擔心該公司還會繼續給地產大股東輸血，在5月23日的股東會上要求管理層承諾未來不會用賬上現金購買碧桂園的車位。

小股東的顧慮不是沒有緣由，關聯方的流動性困境已經明顯影響了兩家上市物企的經營業績。對此，雅生活服務的管理層表示，對關聯方的應收款已經累計計提了90%，未來應該不會有太大的計提壓力。而碧桂園服務則透露，為減少碧桂園的影響，公司有考慮過更名。

關于資金使用的疑問

據悉，2022年上半年，雅生活服務拿出20億元資金用于購買基金和信托產品，但并未透露這些產品的具體投向。

近兩年，已有投資者關注到這筆被列入“金融資產”的資金，擔心雅生活服務以購買理財產品的名義向大股東輸血，存在回收風險。

因此，股東們希望管理層能詳細披露這筆資金當前的狀態及回報等情況。雅生活服務方面表示，2022年，行業收并購熱度開始減退，為了提高財務回報才使用部分閑置資金購買理財產品。截至2024年，理財規模仍是20億元左右，但今年第一季度已經收回了部分現金，目前還剩約10億元。至于收益，則基本滿足了保本的需求，略高于銀行存款。

該公司強調，這筆理財與雅居樂沒有任何關系。

此外，截至2024年底，雅生活服務的現金及現金等價物約33.16億元，較2023年底的40.75億元少了7億多元。有股東心存疑惑：“是不是被大股東占用了？”該公司則回應，現金規模受經營情況、應收賬款、投資支出、股權增持、分紅支出等因素，存在一定波動。

碧桂園服務的股東大會上，借錢和追債也是討論焦點。雖然10億元的數額不算大，但股東們還是想了解借錢給大股東的必要性、合理性，以及未來是不是還會繼續提供更多的借款。對此，管理層表示，大股東的股權有三種處理方式，要么直接在市場上拋售套現，要么質押給金融機構借款，要么質押給碧桂園服務。前面兩種方式都會對二級市場的股價造成拋壓，對小股東不利，所以只有第三條路可走。大股東每年得到的分紅足以覆蓋借款本息，如果這部分股權以2.3港元的價格全部注銷，對全體股東也是有好處的。而以公告的形式披露借款交易，便是為了杜絕類似的事件再次發生。

2021年，蘇寧置業向碧桂園服務質押了銀河物業的股權，以換取解困資金。同年，碧桂園服務還收購了財信服務。這兩筆交易均留下了隱患，例如，財信服務因對財信集團的一筆信托融資提供了連帶擔保而被司法凍結了部分銀行賬戶，截至2024年中的擔保金額約10.26億元。據參會的投資者透露，相關股權質押貸款以及財信服務的擔保案件正在走司法流程，能夠收回多少數額還是未知數，未來有可能繼續影響碧桂園服務的利潤表現。

關聯交易的預期

2024年，雅生活服務錄得了上市以來的首次虧損，股東應占虧損達32.71億元。主要原因是計提了超過40億元的減值撥備。據了解，該公司計提的壞賬大部分來自關聯方，按照管理層的說法，截至2024年底，關聯方應收款只剩10%還未計提。

據介紹，目前雅生活服務為雅居樂提供的主要是案場服務，關聯交易的規模大幅壓降。同時，該公司也通過以資抵債的方式追討欠款。

今年以來，雅生活服務已經與雅居樂做了兩次關聯交易。3月份，該公司與雅居樂旗下子公司達成協議，以云南原鄉的38套房地產項目抵銷后者所欠的約5254萬元借款。4月份，雅居樂再次以資抵債，用安徽安普環?？萍加邢薰?0%股權及聊城雅居樂環保科技有限公司100%股權，抵銷對雅生活服務的6060萬元應收欠款。

碧桂園服務已經先一步釋放了關聯交易的風險。2023年，該公司實現股東應占利潤2.92億元，同比減少85%，核心原因也是計提了約21.8億元億元的關聯方貿易應收款虧損撥備。2024年，關聯交易發生額占該公司收入的比例下降至0.9%，但截至年末的關聯方貿易應收款還有約23.6億元。

在本次股東大會上，碧桂園服務的管理層表示，目前關聯交易已經壓降到1億元以內的規模。雖然借款事項有說得過去的理由，但股東們還是表達了擔心該公司會拿現金出來買碧桂園資產的想法。

當然，與母公司的切割也要付出一定的代價，2024年，碧桂園服務的非業主增值服務收入同比下降超五成，而且碧桂園出險對碧桂園服務的業務拓展也有負面影響，因此該公司才有了更名的想法。