最高法院: 案外人房產因自身原因未辦理過戶, 能否訴請排除執行?

閱讀提示：當案外人的房產因自身原因未及時辦理過戶手續，被執行法院當成被執行人的財產列入強制執行范圍，此時案外人能否向法院主張排除強制執行？本文通過一則最高法院發布的案例對該問題進行解答。

裁判要旨

案涉房屋因案外人自身原因一直未辦理過戶登記手續，不影響對案外人享有物權期待權的認定。執行異議之訴中查明案涉房屋確屬案外人所有的，應予以排除執行。

案情簡介

一、2004年9月7日，時某公司與陳某亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳某亭，陳某亭依約向時某公司支付了全部購房款，時某公司亦向陳某亭實際交付了該房屋，陳某亭也實際繳納過該房屋有線電視費用、物業管理費用、基礎建設配套費、水電費等相關費用。

二、陳某亭在收房后將該房屋委托給時某公司進行出租，雙方至今未辦理房產變更登記手續，案涉常熟市海虞南路某號22-A的房產仍登記在時某公司名下。

三、蘇州中院在執行住某公司與時某公司建設工程施工合同一案過程中，于2014年7月21日作出（2014）蘇中執字第0191號執行裁定書及執行協助通知書，查封時某公司名下位于常熟市海虞南路某號22-A室等12套房產。

四、后陳某亭以常熟市海虞南路某號22-A室系其所有，向蘇州市中級人民法院提起執行異議。

五、蘇州中院于2017年3月16日作出（2014）蘇中執異字第00026號執行裁定：陳某亭提供的相關證據并不能證明其未辦理過戶非因自身原因，反而提出未能辦理產權登記手續的原因是自身工作繁忙以及沒能找到辦理房產證的資料；陳某亭的異議理由沒有法律依據，該院不予采納。蘇州中院遂裁定駁回陳某亭提出的執行異議。

六、陳某亭據此提起訴訟。一審、二審法院均以“陳某亭未能提供證據證明案涉房屋沒有過戶系非因自身原因所造成，不能依據《執行異議和復議規定》第二十八條規定排除執行”為由，駁回陳某亭的訴訟請求。

七、陳某亭向最高法院申請再審。最高法院審查后撤銷原審法院的判決，支持陳某亭的訴訟請求。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：案外人的房產因自身原因未及時過戶，能否訴請排除執行？最高法院的裁判要點如下：

1.案涉房屋不屬于時某公司的責任財產，不應納入強制執行的范圍

基于本案已查明的事實，陳某亭與時某公司所簽《商品房買賣合同》已經基本履行完畢，陳某亭也實際繳納過該房屋有線電視費用、物業管理費用、基礎建設配套費、水電費等相關費用。盡管陳某亭在收房后又將該房屋委托給時某公司進行出租，但沒有證據證明陳某亭與時某公司惡意串通或者存在其他利害關系。住某公司作為時某公司債權人原則上亦不能請求以該房屋抵償時某公司所欠債務，除非住某公司有證據證明陳某亭與時某公司惡意串通或者有其他利害關系，影響了對時某公司責任財產范圍的認定。

2.陳某亭對案涉房屋享有的物權期待權與住某公司的普通金錢債權相比，應予優先保護

陳某亭基于《商品房買賣合同》及相關法律規定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時某公司享有請求協助辦理案涉房屋過戶登記手續、進而取得案涉房屋所有權（完全物權）的權利，該權利也被稱之為物權期待權。而住某公司對時某公司享有的是普通金錢債權，該債權與案涉房屋并無直接關聯。

基于本案已經查明的事實，陳某亭至少在形式上已經符合司法解釋“業主”的界定，只是由于尚未辦理不動產物權登記，其作為“業主”對案涉房屋的處分權能尚受到一定限制，但陳某亭對案涉房屋享有的物權期待權已具有一定的物權權能是可以確定的。陳某亭所享有的權利在內容和效力上已經超過了住某公司享有的普通金錢債權，在沒有證據證明陳某亭物權期待權的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應優先于住某公司的普通金錢債權予以保護。

3.至于案涉房屋因陳某亭自身原因一直未辦理過戶登記手續，不影響對陳某亭享有前述物權期待權的認定。但基于一、二審判決查明的事實，陳某亭怠于行使自己的權利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發生具有明顯過錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故結合本案實際情況由其承擔本案一、二審訴訟費用，以示懲戒。

實務要點總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產為限。如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產及權利總和。民事主體以責任財產為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。

2.案外人執行異議與執行異議之訴具有一定的關聯性和共通性，在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進行審查認定。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）

第二十八條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

法院判決

以下是貴州高院在“本院認為”部分的論述：

本院認為，本案再審審理的重點問題是：陳某亭對案涉房屋享有的民事權益是否足以排除強制執行。

（一）關于本案法律適用的問題

本案中，一、二審法院在審理該執行異議之訴時，依照《執行異議和復議規定》的相關審查標準，以案涉房屋系酒店式公寓，具有投資屬性，陳某亭購買后即委托時某公司對外出租，并非用于居住，且因自身原因未能辦理過戶登記為由，認定陳某亭不符合第二十八條、第二十九條規定所列條件，對其排除強制執行的請求不予支持。對此，本院認為：

案外人執行異議與執行異議之訴雖具有一定的關聯性和共通性，但二者分屬于不同的訴訟程序，其功能并不相同。相應地，對案外人民事權益的審查原則和審查標準也不盡相同。執行異議作為執行程序的一部分，其制度功能在于快速、不間斷地實現生效裁判文書確定的債權，其價值取向更注重程序效率性，同時兼顧實體公平性。基于這一目標，執行異議程序更側重于對執行標的上的權利進行形式審查，人民法院執行部門主要根據執行標的的物權登記、實際占有等權利外觀來認定執行標的的權屬，并作出應否予以執行的判斷。而執行異議之訴作為與執行異議銜接的后續訴訟程序，是一個獨立于執行異議的完整的實體審理程序，其價值取向是以公平優先、兼顧效率，通過實質審查的方式對執行標的權屬進行認定，進而作出案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行的判斷，以實現對案外人民事權益的實體性執行救濟。

由此，基于二者的關聯性和共通性，在針對執行異議之訴具體審查標準的法律規定或者司法解釋出臺前，執行異議之訴案件可參照適用《執行異議和復議規定》的相關規定，對案外人享有的民事權益是否足以排除強制執行進行審查認定。若案外人異議符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行的認定標準，人民法院在執行異議之訴中就要支持案外人的異議請求。同時，基于二者審查方式和判斷標準的不同，在案外人異議不符合或者不能完全符合《執行異議和復議規定》中關于可以排除強制執行認定標準的情況下，人民法院在執行異議之訴中也不能當然認定案外人的異議請求不能成立，而應該根據《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 的解釋》第三百一十二條第一款關于“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”的規定，基于案件具體情況對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。

（二）關于陳某亭享有的民事權益是否足以排除強制執行的問題

本院認為，針對陳某亭對執行標的所享有的民事權益是否足以排除強制執行，可以結合被執行人時某公司的責任財產范圍，異議人陳某亭、申請執行人住某公司及被執行人時某公司對案涉房屋各自享有的權利性質，以及案涉房屋的功能、屬性等方面進行綜合判斷。

1.案涉房屋不屬于時某公司的責任財產，不應納入強制執行的范圍

人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產為限。如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產是指民事主體用于承擔民事責任的各項財產及權利總和。民事主體以責任財產為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。

就本案而言，住某公司申請查封、執行的案涉房屋，系被執行人時某公司開發建設的酒店式公寓。基于本案已查明的事實，2004年9月7日，時某公司與陳某亭簽訂《商品房買賣合同》，將該房屋以443688元出售給陳某亭，陳某亭依約向時某公司支付了全部購房款，時某公司亦向陳某亭實際交付了該房屋，陳某亭也實際繳納過該房屋有線電視費用、物業管理費用、基礎建設配套費、水電費等相關費用。盡管陳某亭在收房后又將該房屋委托給時某公司進行出租，但沒有證據證明陳某亭與時某公司惡意串通或者存在其他利害關系。在此情況下，陳某亭與時某公司所簽《商品房買賣合同》已經基本履行完畢。時某公司作為出賣人對該房屋即不再享有任何法律上的實體權利，僅負有協助陳某亭辦理過戶登記的義務。據此，案涉房屋已經脫離時某公司責任財產范圍，時某公司因全額收取了陳某亭支付的購房款，其責任財產并未因此減損，時某公司業已無權再用該房屋償付其所欠債務，否則就有違公平、誠實信用的法律原則。住某公司作為時某公司債權人原則上亦不能請求以該房屋抵償時某公司所欠債務，除非住某公司有證據證明陳某亭與時某公司惡意串通或者有其他利害關系，影響了對時某公司責任財產范圍的認定。

2.陳某亭對案涉房屋享有的物權期待權與住某公司的普通金錢債權相比，應予優先保護

如前所述，陳某亭基于《商品房買賣合同》及相關法律規定，在已支付完畢購房款并合法占有案涉房屋的情況下，即對時某公司享有請求協助辦理案涉房屋過戶登記手續、進而取得案涉房屋所有權（完全物權）的權利，該權利也被稱之為物權期待權。而基于江蘇省高級人民法院（2013）蘇民終字第0197號生效民事判決，住某公司對時某公司享有的是普通金錢債權，該債權與案涉房屋并無直接關聯。

雖然我國現行立法未就物權期待權作出明確規定，但作為一種從債權過渡而來、處于物權取得預備階段的權利狀態，此種權利具有與債權相區別、與物權相類似的效力特征。就本案而言，案涉《商品房買賣合同》的成立和生效意味著買受人陳某亭有權請求時某公司依約交付所購商品房，該請求權作為一般合同債權與住某公司同樣基于合同享有的普通金錢債權并無二致，沒有優先保護的權利基礎。但陳某亭在依約支付了全部購房款并實際合法占有所購房屋的情況下，其基于合同享有的一般債權就轉化為其對該房屋享有的物權期待權。該物權期待權雖然仍屬于債權的范疇，但已不同于一般債權。時某公司作為出賣人因買受人陳某亭依約履行了付款義務而讓渡了其對所售房屋享有的占有、使用、收益及部分處分的物權權能，買受人也因實際占有該房屋獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動產物權登記的法定效力相等同。據此，陳某亭對案涉房屋所享有的權利盡管尚不屬于《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但已具備了物權的實質性要素，陳某亭可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權）。

實際上，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款關于“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主”；《中華人民共和國物權法》第六章第七十條、第七十一條、第七十二條中關于“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利”，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；……業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”等規定，基于本案已經查明的事實，陳某亭至少在形式上已經符合上述司法解釋對“業主”的界定，只是由于尚未辦理不動產物權登記，其作為“業主”對案涉房屋的處分權能尚受到一定限制，但陳某亭對案涉房屋享有的物權期待權已具有一定的物權權能是可以確定的。陳某亭所享有的權利在內容和效力上已經超過了住某公司享有的普通金錢債權，在沒有證據證明陳某亭物權期待權的取得有瑕疵或存在適法性問題的情況下，應優先于住某公司的普通金錢債權予以保護。

至于案涉房屋因陳某亭自身原因一直未辦理過戶登記手續，不影響對陳某亭享有前述物權期待權的認定。但基于一、二審判決查明的事實，陳某亭怠于行使自己的權利，購買并接收案涉房屋后多年不辦理過戶登記，對本案的發生具有明顯過錯，浪費本已緊張的司法資源，亦應承擔相應的法律責任，故結合本案實際情況由其承擔本案一、二審訴訟費用，以示懲戒。

案件來源

陳某亭、上海市住某建設發展股份有限公司再審民事判決書【最高人民法院 （2019）最高法民再49號】

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

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本期主編

執行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務所

責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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