曾經他是碧桂園百億+區域總裁，他的新去向，最近通過視頻號做了官宣：創業了。

李丹俊，1996年從業，2001年10月加入碧桂園，職業生涯中曾擔任過博意設計院副院長、地產集團設計管理部總經理、豫南區域總裁及重慶區域總裁等多個要職。

2020年10月14日，李丹俊被正式任命為碧桂園重慶區域總裁，在2024年正式離開碧桂園，同年啟航山源集團，任職CEO，由高級職業經理人轉身成為地產創業新老板。

過去一年，他在重慶下轄縣城酉陽做開發，找了個小眾的方向：給中產階級在老家縣城蓋別墅。

首個項目做別墅，居然開盤爆火，賣出了剛需的速度。項目價格高出城市洋房30%多，月月爆賣，銷量位居渝東南第一，在大重慶也屬于別墅類銷冠。

他是怎么做到的？手哥跟山源團隊做了深入交流。

01

行業寒冬里的“逆行者”

2024年的中國房地產行業，用“寒武紀大滅絕”形容毫不夸張：百強房企銷售額同比腰斬，一線城市土拍溢價率歸零，三四線城市庫存去化周期超過36個月。

當無數地產人忙著轉行賣燒烤、開網約車時，這位50歲的“地產老兵”卻帶著團隊殺進重慶酉陽的深山里，開發了一個看似“瘋狂”的項目——酉州田園歸居。

這個項目的誕生本身就是一個悖論：

? 縣域市場的質疑：在人均GDP不足5萬元的縣城蓋別墅，單價比當地高層洋房還貴2000元/㎡；

? 行業規律的挑戰：傳統別墅項目依賴高凈值客戶，但在經濟下行期，這類人群投資意愿斷崖式下跌；

? 開發模式的矛盾：不做地下室，與傳統地產商的成本控制邏輯背道而馳。

然而，就是這樣一個被同行稱為“注定虧本”的項目，卻在開盤3個月銷售過億元，6個月達1.8億元認購，成為區域別墅銷冠。

2024年1月動工，3月商業、首批次疊拼、聯排封頂，5月首次開盤，當月即去化85%，6月份首批售罄，二期啟動。6個月時間，在縣城賣掉了130多套別墅。

當2025年3月首批別墅交付之際，曾經認為李丹俊“瘋了”的同行突然發現：他們正在見證中國房地產下半場新突圍樣本。

02

破局三部曲：

解碼縣域市場的“隱形紅利”

1.戰略降維，找到“十年前的中國樓市”

李丹俊的辦公室里至今掛著一張《國家“十四五”新型城鎮化規劃》圖，其中酉陽的位置被標上了三個紅圈：

高鐵新城規劃（2025年通車）、桃花源國家5A級景區、成渝地區雙城經濟圈節點城市。

“很多人盯著北上廣深的存量廝殺，卻忘了縣域才是中國城鎮化的‘最大公約數’?！边@位前碧桂園重慶區域總裁的洞察，源于對國家戰略的深刻理解。

縣城，依然存在著不為人知的紅利。

? 政策紅利：中央提出“以縣城為重要載體推進新型城鎮化”，2023年縣域固定資產投資增速達8.4%；

? 人口紅利：酉陽縣80萬人口中，17萬人擠在建成區不足3平方公里的老城區，改善型需求亟待釋放；

? 成本紅利：相較于一二線城市，縣域土地出樓面價110-300萬/畝，開發成本降低。

李丹俊團隊用一張《酉州田園歸居白皮書》說服了縣政府：這不是普通的地產項目，而是“高鐵新城+文旅IP+品質居住”的城市升級工程。

2.需求升維，解構“新中產的鄉愁經濟學”

2020年春節，李丹俊在湖南老家目睹的場景成為關鍵轉折點：村口20棟歐式別墅常年空置，唯獨除夕夜亮起燈籠。

“這些別墅主人每年花100多萬蓋房，卻只住10天?！彼庾R到，傳統鄉村別墅的本質是“面子消費”，而非真實需求。

通過對“寶家鄉墅”（曾年銷25億的互聯網建房平臺）的失敗復盤，團隊提煉出三個核心結論：

1）集中化開發：將分散的鄉村客戶集中到縣城，降低物流成本30%，管理半徑縮短50%；

2）產權化升級：鄉村自建房多為無證“小產權”，而縣城項目能提供完整產權和抵押貸款服務；

3）場景化賦能：依托桃花源景區打造“4+2”生活模式（4天城市工作+2天田園度假）。

在酉陽項目的戶型設計中，設計專業出身的李丹俊刻意強化“記憶點”：

? 獨門院落：每戶標配私享空間，滿足“種菜養花”的儀式感；

? 社交屬性：通過公共景觀帶和業主活動中心，構建“鄉紳階層”社交網絡；

? 成本控制：南北通透的大面寬設計，既符合中式審美，又減少采光改造成本。

這種“離塵不離城”的產品定位，精準擊中了縣域新中產的痛點：他們既渴望逃離高壓的都市生活，又不愿放棄城市配套資源。

3. 資源重構，縣域開發的“政企銀三角”

作為新創業公司，如何造夢，協同多方，對于老板來說，也需要大智慧。

一給政府看“政績賬”：項目落地后，做為酉陽小壩新城第一個民營資本，將對小壩新城建設起到帶頭示范作用，樹立信心；

二給銀行算“安全賬”：通過“土地抵押+預售監管”雙重擔保，降低金融風險；

三給團隊畫“利益鏈”： 發揮當地采購以及供應鏈模式，從成本端出發，降成本。

當同行還在糾結“要不要做縣域市場”時，李丹俊已經用這套“縣域開發鐵三角”構建起競爭壁壘。

03

地產下半場的生存啟示錄

酉州田園歸居的爆紅絕非偶然，它揭示了中國房地產正在發生的三大結構性變化：

1.從“城市擴張”到“存量深耕”：一二線城市進入“二手房主導時代”，縣域市場反而成為增量藍海；

2.從“投資品”到“消費品”：政策調控下，房產回歸居住本質，“品質改善型需求”成為主流；

3.從“標準化開發”到“定制化服務”：縣域客戶更看重“在地文化體驗”，產品需兼具文化符號與實用功能。

田園歸居爆火之后，在重慶及大西南的區縣，如酉陽、奉節、黔江、潼南等地方政府領導和幾十家房企紛紛前來取經學習。

對于仍在泥潭中掙扎的地產人，李丹俊的突圍路徑提供了三個關鍵啟示：

在戰略層面，用“縣域經濟+特色小鎮+鄉村振興”重構業務版圖；

在戰術層面，聚焦“改善型需求”和“銀發經濟”，開發適老化、低密度的產品線；

在執行層面，建立“輕資產合作+數字化營銷”體系，降低重資產開發風險。

山源地產，通過酉陽項目的成功開發，也清晰了其方向，以“田園歸居”為主要產品，致力于讓每一位在外打拼、又想根植鄉土的有情人，實現山水田園，歸居故鄉的夢想生活。

04

縣域市場的“桃花源”

真的存在嗎？

當李丹俊站在酉陽桃花源景區眺望正在建設的別墅群時，他總會想起20多年前在碧桂園的第一個項目——那個同樣位于三四線城市的普通住宅小區。

如今，昔日的縣域“蚊子腿”變成了年銷售額破億的明星項目，變化的不僅是規模，更是對市場本質的深刻認知。

在這個“所有人都在逃離”的行業寒冬里，李丹俊用行動證明：真正的機會永遠藏在被低估的市場里。

就像他在項目啟動會上說的：“別人看的是縣域的短板，我們看到的是縣域的‘未完成態’?！被蛟S，中國房地產的新十年，正在800多個縣域城市的土地里悄然生長。

05

中國地產圈的巖羊

李丹俊平時有兩個愛好，一是讀書，二是登山。

他參加的登山隊名叫巖羊探險，曾經屢攀高峰。巖羊，是一種適應高山環境生存的動物，生活在海拔較高的山區。

它們經常在高聳的懸崖峭壁上自由穿梭，這種環境迫使它們發展出高超的攀巖技能。那些擅長攀爬的巖羊能夠更好地逃避捕食者并找到食物，從而生存下來，而不擅長攀爬的巖羊，則更容易成為捕食者的獵物或因失足墜崖而亡?。

懸崖峭壁上附著的鹽分，是巖羊維持生命活動所必不可少的礦物質。為了獲取這些鹽分和躲避天敵，巖羊不得不具備強大的攀巖能力。

在地面上，巖羊速度不及捕食者，但在懸崖峭壁上，它有更強的逃生優勢。

此外，峭壁上還有許多營養豐富的食物，如雪蓮，這使得巖羊愿意冒險攀爬懸崖以獲取這些資源。

在下行期的地產行業，深入經濟人口更脆弱的三四五級縣域，做看似更有風險的別墅品類，如同巖羊行走在懸崖上。

李丹俊及團隊以二十年的操盤經驗，探索出一條屬于自己的新路。

如巖羊一樣，在不同的細分領域中練就更強的懸崖行走能力，才有機會存活下來。

或許，這也是一些地產老兵的新路。

本文轉載自地產操盤手

主編：張艷

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