重要通知：朱房村華潤案名已定，為“華潤臻澐”，層高很牛犇，3米3—3米4，其他暫不能公開說。

我們已經和華潤項目運營高層搞了兩次碰頭會了，會有一定驚喜，大概率不會上渠道，有順道關注這個盤的，可以提前進群了解。（關注其他項目請備注）

北京資訊

第一手消息

下為正文：

一、成交量和價格的變化

需要正視的事現在出現了，北京成交量較比3月初的市場，出現了一定的下降，看大中介的周統計，每周下降100套左右。

如果是某個單周出現，可以忽略，但如果連續出現，就要正視并且要盡量客觀地找到真正原因。

（原因我會在文章第二部分講）

至于價格，其實還沒有明顯變化，去年下半年部分房產價格筑底后，連續夯實了半年多，還算比較穩定，很多帶看量大的小區，其實房東心氣比較高，對剛需來說，要多找幾個小區或項目同時看，不能在一棵樹上呆著。

二、對小陽春的誤解

這部分比較重要，很多人僅僅是跟著人云亦云，認為小陽春就必須要怎么怎么樣。

“小陽春”只能算外行媒體用作新聞稿件的話術，在傳統的房圈，是不認同這個概念的。

就拿今年的小陽春來說，北京市場真的是從過完春節后才開始成交量上升的嗎？

您去年但凡關注一下市場，都不會這么講↓

實際上，早在“9.26發言”后的國慶節，北京的成交量就已經出現溫和走高的趨勢，只不過那個時候，主要是以內城低總價老破小和城郊一居二居室上車盤為主，大面積、高總價的大標的改善盤，成交量和價格都變化不大。

換句話說，你們看到年后的老破小帶看多了、城郊低總價剛需房好賣了，僅僅是延續了去年底的行情而已。

【不是小陽春讓這些房子好賣了，而是去年延續到今年的行情，形成了所謂的“小陽春”】

盛極而衰，在極短的市場周期下，仍然受用。當你看到的小陽春老破小好賣的時候，已經是快結束的時候了。

而市場本身，又是不斷輪動的，真正的大改善，其實截至2月底、3月初都還沒有明顯變化，從我們實地踩盤和切身談判看，北京的大標的物，從3月中旬才開始陸續有點熱度和價格的變化。

再給大家看一張我線下沙龍時候的圖片↓

市場上真正成交的主體，一直是中低總價的房子，當中低總價的房子成交變緩，高總價成交變高，那么全市顯示出來的成交量自然是逐漸下降的。

另外，還有兩個小原因：

一是春節前后耽擱了近一個月的市場帶看、成交，它一定會向后推遲，而推遲的分布方式，肯定也是“前高后低”，到現在已經馬上4月份，幾乎沒剩啥因為春節耽擱的“存量客戶”了，如果你觀察多年的“小陽春”基本都這樣。

二是當年買當年上的學區房家庭，一般都不會那么神經大條地，等到4月份才買房，5月份就截止學區報名了，他們怕跑手續和落戶時間不夠，都多多少少提前一段時間。

到這里，我想請問各位，小陽春快結束了嗎？

如果按照大家的叫法，我認為無學區老破小和郊區上車二手盤的小陽春接近尾聲了，而對于改善房的小陽春，是不是才剛剛開始呢？

三、下一步政策

我認為以現在北京的實時成交和網簽量看，正常邏輯的管理者，是不會馬上出政策的，實在沒有必要。

或許等大面積、高總價的大標的物輪動結束，成交量估計也會掉到每周1800甚至1500套以下，大概率這個時候，上面就要想辦法了。

各位一定要清楚一件事，2024年9月26日之后的樓市，特別是北京、上海這樣有旗幟作用的市場，關注層面已經不是簡單的“現G現管”，您應該很清楚，什么層面的boss在時刻盯著這件甚至關乎國家命運之一的事情。

房地產長期邏輯，的確和人口、收入、經濟、就業、土地、金融相關，但5-8年這個相對過渡的中短期，它還是政策市，甚至實在解決不了的情況下，它可能就是簡單到不能再簡單的“貨幣市”。

什么叫“貨幣市”？

這是所有人都不想看到的市場狀態。

房價變化完全不由基本面決定，換句話說：

正向貨幣市——不是房價漲了，是錢多了。

反向貨幣市——不是房價跌了，是錢少了。

M2并不是完全的通脹指標，通俗來說，M2在天上，需要落地，至少現在看，還沒有真正落地。

所以你能看到，過去幾年不買房持幣者，反而是最舒服的。

我舉個例子：

持幣者，就像用手捧著接水；

而買房者，更像拿個盆接水。

在沒有水的時候，徒手過日子顯然是最經濟的，而端著盆的，你需要持有成本，需要維護這個盆，沒事去去塵、擦擦油，還費精力，貸款買盆的，還要付利息，它的作用充其量算個奢侈的“擺件”，啥也干不了還費錢費精力，看著越來越少的人需要盆了，價格越來越低，瞅著它，還礙眼......

但你要明白，我們都還算年輕，人生路至少還有大幾十年要走，你能確定，這么多年，就這么干涸著？

經歷過的人都清楚，水這玩意，它可不是涓涓細流，不是每年平均地、淑淑地小流兒，而是“一個整個大湖那么多的水”瞬間潑下來，然后幾年十幾年又幾乎一滴沒有了。

當那一湖水潑下來的時候：

有頂級資源的人，用大缸接；

有優勢資源的人，用大鍋接。

而屏幕前的你和我，都屬于家徒四壁，兩手空空，要不要提前準備個盆，就顯得比較重要了。

有人可能會說：

那等開始潑的時候，我再買個盆不就行了？

“有價值、真信息”的傳遞間隔，至少要一年以上，人在過渡性市場下的成見，就像一座大山。

像您這么想的人，的確是在2016年9月甚至在2017年1月買了盆，現在回頭看，好像這些盆都是紙盆，看起來水接了半盆，最后紙一破，水都漏沒了。

有這個經歷的你可以去找中介對比對比，2016年9月，你買的房子，就算位置再好、品質再高，是不是現在價格，又回到了9年前？

四、購房者何去何從

不得不承認的是，現在市場上的“純投資者”，仍然是鳳毛麟角，很多買套房子不住、收點租金，就自詡為“投資客”了。

可別侮辱“投資”這倆字了......

從本質上講，這樣的還是剛需。

你的需要是，把錢從越來越低的定存，換成相對不低且穩定的“北京房租”，現在利率寒冬之下，你需要為你那三瓜倆棗找個被子蓋，這能算投資么？

【在剛需、言剛需，別把買房當裝B】

剛需的邏輯，除了在你單位門口買套房以外，還是要基于城市的長期發展邏輯。

不知道您有沒有看前天北京市規劃建設委員會召開的會議，這里插一句，您是不是認為這個委員會是北京市下屬的某個機構？

那是您了解太少了：

我看訊息，往往只看最重點那句話，和各位分享一下：

“會議強調，要進一步提升中央政務功能，優化空間布局、交通組織、環境品質、城市配套，服務保障重大活動。”

任何時候，剛需者應該順勢而為，結合這幾年的北京整個城市布局、產業增量、人口變化等方面看，我覺得有4個趨勢，需要思考：

內城，減量發展；

外城，平穩發展；

城郊，放量發展；

遠郊，拿啥發展？

注意，這里的內城，我并沒有用“空心化”來形容，他也是要發展的，只是“減量”而已，剛需根據不同需求，戰點必然是不同的：
減量發展下的內城，老房子的頭部的馬太效應會越來越明顯；

平穩發展下的外城，二手房的房齡、樓層和戶型接受度會越來越重要；

放量發展下的城郊，“好房子”是主流，但價格也很關鍵；

至于遠郊區，近幾年來看，各個方面都要花錢，即便是年收入近5萬億的北京，也不是有取之不盡用之不竭的“米”，購房者需要謹慎再謹慎。

關于這4個趨勢，我會再單獨寫一篇文章進行闡述，感興趣的朋友，不妨留個關注。

明天是愚人節，祝萬事順遂。

——北先生微信：6839916

（添加請注明來意）

重要通知：朱房村華潤案名已定，為 “華潤臻澐”，層高很牛犇， 3 米 3 — 3 米 4 ，其他暫不能公開說。

我們已經和華潤項目運營高層搞了兩次碰頭會了，會有一定驚喜，大概率不會上渠道，有順道關注這個盤的，可以提前進群了解。

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