近期短短兩周內，北上一線和杭州新一線土拍市場接連誕生"地王"現象，上海靜安區以9.27萬/㎡樓面價成交，杭州西湖區以8.8萬/㎡樓面價刷新記錄，一時間朋友圈里又開始討論樓市是不是要熱起來了？作為時時監測市場變化的我，必須給大家念叨念叨。

土拍火熱背后，是什么邏輯？

這波地王現象，別被表象迷惑了，仔細分析，你會發現幾個關鍵點：

首先，只有極少數優質地塊才高溢價成交，杭州蔣村低密地塊溢價115%、上海靜安大寧地塊溢價32%，什么特點？都是核心區域、稀缺性極強的地塊，蔣村地塊8年沒供地了，容積率只有1.1，明擺著是打造低密豪宅。

其次，非核心區域地價依然平穩，就在同一天拍賣的其他地塊，溢價率和地價都很正常，有些甚至比去年還低，這說明什么？市場分化極為嚴重，絕不是全面回暖的信號。

再看參與競拍的房企，基本是資金實力強、品牌過硬的企業，中海、保利等這些大牌，在拿地策略上非常清晰——只拿核心區域高品質地塊。為什么？因為只有這些地塊才能對沖當前市場風險，保證快速去化和利潤空間。

市場真的回暖了嗎？

數據確實顯示部分城市成交明顯回升，杭州3月二手房成交近萬套，同比增長50%；高端項目中簽率走低，有些超億元頂豪都在成交，但這是不是意味著普漲要來了？

我真的要給大家潑一盆冷水，完全不是這么回事！

這波熱度主要由幾方面因素推動：一是前期積壓需求釋放，二是政策效應，三是春節過后傳統"小陽春"，四是“市場”需要通過地王給予和注入信心，但深層次問題依然存在：房地產進入了新的存量周期性，人口負增長趨勢未變，房產去金融化方向未變，房產財富效應持續減弱，房地產過去只漲不跌的信仰不存在了，房地產趨于消費，老百姓不再把房地產作為唯一的投資產品。

當前市場特點是"冰火兩重天"，優質核心區域回暖明顯，非核心區域依然低迷，這就是為什么有房企愿意高價拿核心區域地塊，而非核心區域仍無人問津。

對不同人群的建議

1.對于自住需求者：

如果你想改善居住，現在確實是個不錯時候，一線城市核心區域的優質房源已經開始止跌企穩，甚至局部微漲，但記住，選擇比時機更重要，無論什么時候核心資產都能比普通資產多一層保障，同樣都是房子，品質、區位、稀缺性決定了未來的表現。

2.對于投資者：

請把這波地王看作是房企對優質地段的爭奪，是信心的拉動，而不是市場全面回暖的信號，投資邏輯已經從"普漲"變成了"結構性機會"，如果手里有非核心區域的房子，遇到合適價格可以考慮置換出來，升級到品質更好的核心區域房產。

3.對于觀望者：

不用著急入場，但核心資產短期內也別指望普遍性大跌，（長期不好說，誰也沒開天眼）市場分化已是大勢所趨，優質區域的優質房源永遠是稀缺的，而普通區域的普通房源供應充足，你的決策核心應該是"按需購買"而非"博弈市場"。

房地產已進入存量時代和分化時代，品質為王、區位為王的趨勢越來越明顯。所以，不管你是買還是賣，都要摒棄過去普漲普跌的思維方式，理性看待每個區域、每個產品的獨特價值。

好了，關于近期瘋狂的地王，就說這么多吧，這是當下最實用的樓市觀察視角，時代變化太快，市場變化太快，要通過表面看本質，才能不會決策失誤。