◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

時間過得真快。轉眼之間，貝殼創始人左暉離世至今已快4周年了。說起來，這位“中介教父”的英年早逝，真的是太惋惜了。

他于2001年在北京創立鏈家，在早期中介市場上憑借“真房源”和“ACN”模式迅速崛起成為一方諸侯，后迅速通過收購、換股等迅速整合全國中介市場，一統地產中介江湖，躍居名副其實的“中介大哥”。

2018年，左暉成立貝殼找房，2020年8月將之推上美股上市，在貝殼體系內擁有38.8%股權及81.1%投票權，掌控著貝殼商業帝國，個人財富也迅速膨脹，2020年曾以1374億元財富位列福布斯中國富豪榜第15位。

次年5月，這位年僅50歲的“中介教父”卻溘然長逝。時任貝殼CEO的彭永東發文稱，“老左的精神永遠激勵我們，矢志不渝的堅持長期主義”。不久，42歲的彭永東接棒貝殼董事長，同時還繼續擔任CEO。

彼時，彭永東充其量仍是貝殼的高級經理人，其2021年雖擁有3.1%股權，但只有1%投票權。隨著左暉突然離世，特別是該年7月，左暉家族信托將B類股投票權委托給彭永東與單一剛，至此以其為核心的貝殼管理層拿到了貝殼的控制權。

緊接著，彭永東辭去貝殼董事會薪酬委員會委員一職，繼續領銜貝殼董事長兼CEO，而已逝的左暉被推上貝殼“永遠的榮譽董事長”牌位上 。

當上貝殼“一把手”的彭永東，2021年薪酬847.8萬元。當時，貝殼營收雖有14.57%的同比增幅，但盈利下滑嚴重，比如營業利潤、歸母凈利分別同比暴降約95.8%，119%。

2022年，樓市急劇下探，貝殼該年營收同比下滑24.87%，營業利潤同比暴降487%，歸母凈利同比暴降164%，彭永東的年薪卻飆到了4.75億元，單一剛的薪酬也達到了3.55億元的驚人程度。

2023年，貝殼實現營收同比增幅28.2%，營業利潤及歸母凈利同比分別增幅1028%、524%，彭永東的薪酬從4.75億元漲到了7.13億元，單一剛該年薪酬達到5.29億元，同比漲幅分別達到50%、49%。

貝殼這兩位高管連續兩年大幅漲薪且均是數億年薪，引起了輿論很大的爭議。2024年，他們的薪酬會如何，外界暫未可知，但坊間猜測肯定不會讓人失望。

看貝殼2024年業績，該年實現凈收入935億元，同比增幅20.2%，背后是作為“壓艙石”的存量房業務表現一般，而新房、家裝、租房有不同程度的拉升。

其中，存量房貢獻凈收入282億元，同比微增2億元，在傭金收入與平臺、加盟等相關服務收入兩個端口均表現平淡；
新房貢獻凈收入337億元，同比增幅10.1%；
家裝家居凈收入148億元，同比增幅36.1%；
房屋租賃凈收入143億元，同比增幅135%。

在盈利端口，2024年貝殼旗下存量房業務貢獻利潤同比減少10.1億元至121.85億元；新房業務貢獻利潤83.49億元，同比增加約1.3億元；家裝家居貢獻利潤同比增加近14億元至45.4億元；房屋租賃利潤“扭虧為盈”至7.15億元。

2024年，貝殼實現毛利229億元，同比增幅5.6%，毛利率24.6%，同比降了3.3個百分點；實現經營利潤37.65億元，同比下滑21.5%；凈利潤40.78億元，同比跌幅30.76%；歸母凈利潤40.65億元，同比跌幅30.9%。

來源：地產密探圖庫

從以上業績看，貝殼旗下最傳統且體量最龐大的存量房業務似乎陷入了某種發展瓶頸，即收入增幅嚴重放緩，利潤還下滑“拖后腿”，近兩年猛推新房及家裝家居和租賃房業務算是一種利潤填補與平衡，仍擋不住凈利下滑3成。

值得注意的是，貝殼當前正在力推“C2M”（Customer to Manufacturer，消費者直連制造者）的“貝好家”，號稱打造數據驅動型住宅開發服務平臺。

截至目前，貝好家已先后在西安、上海和成都等公開拿地。有興趣的讀者可參考悅讀《溢價4成，貝殼找房奪成都新地王，要搶開發商生意？》，比如成都項目位于“金三”板塊，樓面價2.73萬元/㎡，一度刷新成都地王，后續被附近建發4.12萬元/㎡的成都最新地王超越。

貝好家首席執行官徐萬剛曾向媒體解釋說，自主操盤主要是為了更好地“驗證”C2M產品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2業務模式”的信賴。

換句話說，貝好家在成都、上海等拿地項目將是其“C2M”產品解決方案的試驗品。以成都項目為例，總平圖顯示規劃了4棟住宅，共108戶，只有270㎡、373㎡兩個戶型，1-3號樓總高15層，4號樓總高16層，首層全部架空。

另據悉，貝好家除了成都“金三”項目之外，上個月下旬還跟“新面孔”成都中昕置業當月摘得成華槐樹店地塊達成了“C2M”產品方案，該地塊成交樓面價1.95萬元/㎡，溢價率39.29%。

如此看來，貝殼的貝好家“C2M”模式在成都的落地速度堪稱是最快的，但后續能否成功，仍有待觀察。若成功了，必會成為貝殼業績很重要的新增長點，若受阻或受挫，就是另一番景象了。