3月底，建業(yè)地產(chǎn)一口氣簽下8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，當(dāng)天董事會(huì)主席胡葆森出席，還有商丘市住建局局長為其站臺(tái)。

這一次，胡葆森沒有再一如既往地強(qiáng)調(diào)“保交付”，而是高調(diào)宣稱“力爭2025年新拓50個(gè)項(xiàng)目”。

在此兩天前，建業(yè)地產(chǎn)剛剛發(fā)布2024年年報(bào)，過去一年公司繼續(xù)面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營挑戰(zhàn)，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

2024年，建業(yè)地產(chǎn)虧損凈額達(dá)34.57億元，與上一年度相比擴(kuò)大11.4%；歸屬于股東的虧損為33.08億元，盡管較2023年略有收窄，但幅度僅為1.3%。

銷售額大幅下滑仍是其業(yè)績不振的主要原因。2024年，建業(yè)地產(chǎn)銷售額約101.14億元，銷售面積約為149.5萬平方米，同比分別減少31.1%和31.3%。

負(fù)債方面，截至2024年末，建業(yè)地產(chǎn)的借貸總額高達(dá)240.4億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)到212.05億元，而現(xiàn)金及等價(jià)物僅有3.65億元，現(xiàn)金短債比低至0.02。

在保交付層面，建業(yè)地產(chǎn)2021年至2023年分別完成交付7.8萬套、6.4萬套、11萬套，三年累計(jì)完成交付25.2萬套。

在今年2月舉辦的2025年管理年會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)表示，過去一年累計(jì)交付新房9.3萬套。

按照計(jì)劃，2025年建業(yè)地產(chǎn)共有15個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，建筑面積約69萬平方米，計(jì)劃共有65個(gè)項(xiàng)目交付，建筑面積約407.4萬平方米。

除此之外，胡葆森又給建業(yè)地產(chǎn)提出了新的目標(biāo)——新拓50個(gè)項(xiàng)目。

三年虧損百億

從區(qū)域性標(biāo)桿企業(yè)到連續(xù)三年巨額虧損，從千億銷售額下滑至百億規(guī)模，建業(yè)地產(chǎn)面臨巨大困境。

2022年，建業(yè)地產(chǎn)銷售額仍保持2218億元規(guī)模，位列行業(yè)前20，但凈利潤同比驟降35.09%至61.07億元，毛利率收窄至19.96%。

盡管建業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化管理體系”和“聚焦高能級(jí)城市”，并且啟動(dòng)降負(fù)債策略，但流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已隱現(xiàn)。

2023年，建業(yè)地產(chǎn)銷售額進(jìn)一步下滑至448.9億元，行業(yè)排名跌出前30。全年收益約160.69億元，同比減少16.6%，年度虧損擴(kuò)大至31.03億元，毛利率降至8.8%。

這一年，獨(dú)立核數(shù)師首次對財(cái)報(bào)“不發(fā)表意見”，揭露公司存在借款及優(yōu)先票據(jù)違約問題，流動(dòng)負(fù)債凈值達(dá)189.86億元，現(xiàn)金僅3.65億元。

2024年，建業(yè)地產(chǎn)銷售額暴跌至101.10億元，同比減少31.1%，營業(yè)收入160.69億元，凈虧損34.57億元，公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損33.08億元，連續(xù)三年虧損總額超98億元。

盡管銷售回款率提升至87%，但毛利率進(jìn)一步下滑至8.8%。截至年末，公司一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)212.05億元，而可用現(xiàn)金不足4億元。

業(yè)務(wù)調(diào)整方面，建業(yè)將重心轉(zhuǎn)向“保交付”，2024年完成92個(gè)項(xiàng)目交付，并計(jì)劃2025年交付65個(gè)項(xiàng)目。但可用資金缺口巨大，依賴地方政府協(xié)調(diào)與專項(xiàng)債支持。

目前，建業(yè)地產(chǎn)過度依賴單一市場，土地儲(chǔ)備仍集中于河南，總土儲(chǔ)2817萬平米中鄭州占比35.86%，但新增投資近乎停滯，2024年僅以股權(quán)合作獲取河南周口、商丘兩宗地塊。

“河南王”債務(wù)爆雷

從2021年河南特大暴雨的沖擊，到2023年6月全面停止境外債支付的官宣，建業(yè)地產(chǎn)深陷債務(wù)危機(jī)。

2021年7月，河南遭遇千年一遇的特大暴雨災(zāi)害，此次災(zāi)害給建業(yè)地產(chǎn)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失超過50億元。

同年9月，一封建業(yè)地產(chǎn)向河南官方遞交的《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》流出。報(bào)告中，建業(yè)地產(chǎn)直言企業(yè)正面臨“重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)”，急需政府協(xié)調(diào)解決供應(yīng)鏈、融資等難題。

在此之前，建業(yè)地產(chǎn)看似風(fēng)光無限。2020年，其銷售額達(dá)到1600億元，是河南房地產(chǎn)市場當(dāng)之無愧的龍頭企業(yè)。

然而，建業(yè)地產(chǎn)過度依賴河南市場，銷售占比超90%，一旦河南市場出現(xiàn)波動(dòng)，企業(yè)將難以招架。

2021年下半年，房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步收緊，再加上汛情的沖擊，建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性迅速惡化。到了年末，公司現(xiàn)金僅剩下98.5億元，同比下降66.4%，現(xiàn)金短債比也跌至1.46。

面對嚴(yán)峻的形勢，2022年，建業(yè)地產(chǎn)開啟大規(guī)模的自救行動(dòng)。在組織架構(gòu)方面，公司將原本的五級(jí)管理架構(gòu)壓縮至三級(jí)，總部裁員超50%，全年累計(jì)裁員7000人。

資產(chǎn)拋售方面，建業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作頻頻。其將7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬達(dá)，文旅項(xiàng)目股權(quán)出售給河南文旅集團(tuán)，成功回籠資金超20億元。

在自救過程中，建業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了一些問題。2021年，公司發(fā)行18期員工信托，總額達(dá)13億元，本應(yīng)是員工福利的信托產(chǎn)品，卻在到期時(shí)80%未能兌付，引發(fā)信任危機(jī)。

2022年7月，河南鐵建投集團(tuán)旗下子公司入股建業(yè)地產(chǎn)，持股比例達(dá)29.01%，成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。借助國資信用，建業(yè)地產(chǎn)完成當(dāng)年8月到期的5億美元債兌付。

但好景不長，截至2022年末，建業(yè)地產(chǎn)凈負(fù)債率飆升至580.2%，“三道紅線”全面踩中，債務(wù)壓力依然巨大。

2023年6月23日，建業(yè)地產(chǎn)公告稱，公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，正式宣告違約。

當(dāng)時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況已極度惡化，現(xiàn)金僅18.9億元，而一年內(nèi)到期債務(wù)卻高達(dá)129億元，其中包含62.4億元優(yōu)先票據(jù)，流動(dòng)性缺口超百億元，無力償還巨額債務(wù)。

胡葆森“保交付”

自2021年債務(wù)危機(jī)爆發(fā)以來，“保交付”成為建業(yè)地產(chǎn)的首要任務(wù)。

2021-2024年，建業(yè)地產(chǎn)累計(jì)交付32.1萬套房屋。2024年，公司交付了92個(gè)項(xiàng)目，交付面積達(dá)680萬㎡。

然而，部分項(xiàng)目由于資金短缺，延期近兩年才交付，交付品質(zhì)也遭到了業(yè)主的詬病。

在債務(wù)重組方面，建業(yè)地產(chǎn)也在積極努力。2023年，公司對9億美元票據(jù)提出交換要約，將債務(wù)延期至2025年。

在境外債重組上，2024年，建業(yè)地產(chǎn)與債權(quán)人談判未能達(dá)成一致，400億元債務(wù)，其中包含30億美元境外債，仍處于違約狀態(tài)。

為了緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)不斷收縮業(yè)務(wù)。先是撤出河南足球俱樂部，又將傾注心血的電影小鎮(zhèn)以7億元的價(jià)格售予萬達(dá)。

建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)違約事件，揭示了區(qū)域性房企在發(fā)展過程中面臨的兩大問題。

一方面，單一市場依賴風(fēng)險(xiǎn)巨大。河南城鎮(zhèn)化率低于全國均值，且2021年后房價(jià)下跌超20%，這直接沖擊了建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利。過度依賴河南市場，使得建業(yè)地產(chǎn)在市場波動(dòng)時(shí)缺乏足夠的緩沖空間。

另一方面，高杠桿擴(kuò)張陷阱不容忽視。2018-2020年，建業(yè)地產(chǎn)激進(jìn)拿地，年均新增土儲(chǔ)超1000萬㎡，導(dǎo)致在建規(guī)模長期超3000萬㎡，資金鏈持續(xù)緊繃。

截至2024年末，建業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況依舊不容樂觀。流動(dòng)負(fù)債凈值達(dá)189.86億元，而現(xiàn)金僅3.65億元，短期償債壓力依舊巨大。

盡管河南政府將其納入“白名單”企業(yè)，推動(dòng)項(xiàng)目盤活土地儲(chǔ)備，但市場回暖緩慢。2025年前兩月，建業(yè)地產(chǎn)銷售額同比僅增長13.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

曾經(jīng)的“河南王”，如今在債務(wù)泥潭中艱難求生，不知道“保交付”能不能成為胡葆森的救命稻草。

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