本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：鄒新。

近日，阿那亞正式宣布落子上海虹口北外灘，與海泰集團聯手打造一處“城市微度假”休閑目的地。從山海步入城市，一頭扎進魔都最具海派文化肌理的街區之一，首座“城市版阿那亞”是續寫理想生活，還是重演“文和友”異地滑鐵盧時刻，一時間成為文旅地產行業的焦點議題。

首座“城市版阿那亞”扎根上海

身藏“爛尾樓變度假勝地”的傳奇，阿那亞發軔于秦皇島北戴河新區。彼時的阿那亞黃金海岸項目桎梏于“不良資產”這一標簽，深陷無人接盤的泥沼。2013年，阿那亞創始人馬寅與其合伙人以2.6億元收購該項目，并憑借互聯網思維，為阿那亞打造了“追求生活品質”的品牌形象。2015年，一則名為《全中國最孤獨的圖書館》的視頻，以全網6億的播放量催生了阿那亞“文旅神盤”的出世。

此后阿那亞在三亞、霧靈山、金山嶺、九龍湖等多地開發新項目，涵蓋山居、海居多種類型。截至目前，已運營和在建的項目超過十個，并逐漸拓展至海外。憑借獨特的社區營造以及生活方式理念，阿那亞從賣房轉向“服務+社區+文化”的復合盈利模式，通過持續運營延長用戶生命周期，塑造文旅地產標桿。“阿那亞”是梵語aranya的音譯，意為“人間寂靜處，找回本我的地方”，隨著阿那亞官宣入滬，意味著首座“城市版阿那亞”或將誕生。

區別于以往項目，上海阿那亞揮手闊別山海，落戶上海虹口北外灘，欲與海泰集團聯手打造首個“城市精神文明的后花園”——一個融合藝術、商業與居住的先鋒社區。以“城市微度假”為核心，其強調“高品質的日常”與“藝術生活日常化”，這一項目標志著阿那亞從“遠離城市”的文旅項目向“嵌入都市”的復合空間轉型。

海泰北外灘是上海高端住宅代表之一，其距離外灘源僅600米，目之所及之處是著名的上海大廈、外灘源、和平飯店、郵政總局、南京路步行街，抬眼可見的便是陸家嘴“三件套”。2公里范圍內擁有中國首家寶格麗酒店和Bellagio酒店、上海首家W酒店等核心配套。

雙方此次合作的重頭戲，是阿那亞將為海泰北外灘精心設計多元空間藍圖，全力塑造都市中的“詩意棲息地”。例如，阿那亞將在海泰北外灘附近的四川北路引入一座承載先鋒藝術展覽、電影放映及影視沙龍的藝術空間，單向空間書店將坐落于該建筑的二層中庭。同時，阿那亞計劃在此處建造一家美術館和兩家酒店，美術館將引入和中國傳統文化藝術相關的內容。兩家酒店將分別引入理想國Naive以及栩栩華生旗下的Mi Casa Su Casa友誼之家俱樂部酒店。

項目設計方來自著名建筑事務所Portman Architects（上海商城波特曼酒店的打造者），以及日建設計株式會社—Nikken Sekkei和博埃里建筑設計咨詢有限公司。建筑風格極具特色，樓體形似金字塔，底層架空打造水景大堂，整個外立面與外灘華爾道夫系出同門，充滿未來主義又自帶經典的Artdeco風格。

發布會現場，馬寅表示：“阿那亞入滬，將深耕在地文化，以優質商業與文化藝術為基石，搭建高品質日常承載平臺，雕琢充滿審美意趣的生活場景。”海泰房地產（集團）有限公司董事長丁勁松也強調：“好房子承載生活本真，與阿那亞合作屬于優勢互補，期待為社區注入文化精魂，讓居住更具內涵。”

阿那亞勇闖上海灘的“底牌”

相較于阿那亞創始人馬寅、海泰房地產（集團）有限公司董事長丁勁松的信心滿懷，文旅地產界對于首座“城市版阿那亞”的推進眾說紛紜，不少上海本地人似乎也并未對其抱有過多期待。

甚至在真正的阿那亞“本亞”登陸上海之前，不少本地市民津津樂道，“我們魔都有獨屬于自己的阿那亞”。阿那亞版本真假“李逵”事件的另一個主角便是位于徐匯濱江南段的Gate M西岸夢中心，該地塊的前身是擁有著百年歷史的上海水泥廠舊址。

藝術感拉滿的街區、復古文藝風建筑、多巴胺色系，讓Gate M西岸夢中心成為上海年輕人拍照打卡的圣地；一家連著一家的咖啡店、面包店、甜品店，疊加一線江景與藍天白云的戶外景觀，為這個潮流街區注入“松弛感”與“文藝范”。身處Gate M西岸夢中心，看江水涌動，千帆過盡，成為風景與當地生活的一部分，魔都“阿那亞”盛名由此而來。

事實上，上海這座城市的文化消費市場已經形成了清晰的分層，從商業文化綜合體到各大美術館、劇場、展覽館；從藝術文創園區，到獨立文化空間，每個細分領域都有深耕多年的本土和國際玩家。也就是說，見慣了各種文化IP的上海不缺乏“文藝調性”，上海消費者對內容有著更敏銳的辨別力和更高的期望值。阿那亞進入上海，并非填補本土市場空白，而是要在競爭激烈的市場中，帶來更具吸引力的新內容。

近期，上海備受矚目的 “2024藝術商圈” 榜單正式揭曉，由Gate M西岸夢中心領銜，西岸中環、前灘 31、EkA 天物、BFC 外灘金融中心、洛克·外灘源、上海蘇河灣萬象天地、上海恒隆廣場八家商業地標榮耀上榜。這些存在都為上海阿那亞的落地潛藏了分流客群的憂患，然而從阿那亞依舊堅定的擴張步伐里，可見其自有“征戰”上海的“底牌”。

首先，阿那亞是國內地產文旅IP中最成功的內容品牌之一。其業務版圖早已超越地產開發，向物業服務、酒店、商管、文旅、游艇、影視文化等多個領域延展，構建出完整的內容生態。阿那亞擁有國內最成熟的文化運營體系，每年策劃建筑、戲劇、音樂等節慶活動，并與國際知名文化品牌跨界合作，已形成獨特的社群生態，這種文化增值能力，是傳統文旅地產商所不具備的。

此次入駐上海，目前已公布的品牌矩陣便已經釋放出了濃烈的文化調性：UCCA X 阿那亞藝術空間、單向空間、好白商店、壹集YIJI、宿咕XXSHOKU、荒野植物園，這些品牌都符合阿那亞消費群體對“理想生活”的美好期許。

其次，以輕資產的模式“投身”上海，并與海泰集團攜手合作，可以借助其本地資源優勢，結合虹口區政府的政策支持，降低進入新市場的風險。于海泰集團而言，該地區的房產正在進入高端住宅市場競爭期，阿那亞的加入，使項目形成了文化溢價優勢，為同類豪宅產品帶來差異化定位。于阿那亞而言，上海項目的經驗將驗證阿那亞模式在城市的適應性與可能性，為其進一步拓展都市市場提供樣本借鑒。由此可見，雙方互為彼此的“野心”與底氣。

最后，從北戴河到北京、三亞，阿那亞已經積累了十余年的品牌勢能，這也讓“阿那亞”三個字自成底氣。當下文旅地產行業走勢低迷，阿那亞的銷售數據卻依舊一路狂飆。從網易海南房產的數據來看，2024年，三亞阿那亞項目以16.36億的成交金額和5.7萬/平方米的成交均價登頂海南樓市，相較于第二名7.71億的數據，可謂遙遙領先。不僅如此，2025年2月中旬，三亞阿那亞開年10個億的熱銷戰績更是如雷貫耳，可謂是三亞的明星項目。

同時，阿那亞這一項目對社區內房產與酒店的賦能亦顯而易見。海泰北外灘的住宅因阿那亞的入駐，從“物理空間”升維為“精神容器”——通過藝術內容與社群活動，提升居住者的情感黏性與身份認同，進而推高資產溢價。酒店業態則受益于“城市微度假”概念，吸引追求短暫逃離都市喧囂的客群，形成“住宿+游玩”的閉環體驗。

阿那亞賦能房產&酒店的實踐可能

阿那亞被稱為中產階級的烏托邦，各大社交媒體上，與之相關的游玩攻略不計其數。但實際上，阿那亞是個有院墻的封閉式社區，進入其中有三個渠道：一是住進阿那亞園區的酒店或民宿，住進園區即可享受業主級別的待遇，包括各種免費和付費服務；二是通過阿那亞APP預約免費的訪客通道，但這種票通常非常搶手，并且不能進入食堂，也不能乘坐園區巴士；三是購買阿那亞藝術中心門票或UCCA沙丘美術館門票，但不能在園區內過夜。

因此，這也成為了阿那亞酒店業態得以良好運轉的原因之一。阿那亞采用自營與品牌合作結合的酒店運營方式，早期通過引入國際品牌Club Med（地中海俱樂部）來提升品牌影響力和流量，但后期因其委托管理模式所產生的高昂管理費（20%～30%營銷費）逐漸轉向自營。

目前，通過阿那亞的官方APP可知，其運營管理著14家度假酒店，分別為 SUKA蘇卡酒店（坐擁一線海景）、安瀾酒店（親子酒店）、隱廬酒店（冥想療愈）、the TANG唐舍酒店、naive理想國青年旅舍、作家的房間by naive理想國、犬舍酒店（可供寵物入住）、EOSO云頌酒店、諾岸遠近酒店NOA RESORT、A hotel、YIN PLUS（濕地景觀）、YIN HOTELS（戶外湯池）、璞瀾酒店、Mi Casa Su Casa友誼之家俱樂部酒店（旅居創作）。

阿那亞另一種住宿方式是以房東自營品牌為主的民宿，由阿那亞民宿中心統一整合業主房源，提供統一入住辦理、清潔、交通等服務，平衡業主出租與社區管理的需求。為維護并保證社區品質，阿那亞通過高門檻篩選客群，民宿價格在節假日期間高達2000元/晚。

阿那亞計劃在上海分別引入理想國Naive以及栩栩華生旗下的Mi Casa Su Casa。其中，理想國Naive以重塑“作家的書房”主題酒店為目標，一層二層集酒吧、書店于一體，沉浸書香酒韻；三層以上客房融入書籍音樂元素，打造沉浸式文化旅居體驗。理想國Naive是一個集書籍、咖啡、雞尾酒、住宿為一體的空間，所營造出來的是住在書店，“日咖夜酒”的感覺。

Mi Casa Su Casa友誼之家俱樂部酒店則主打“親和力”與“社交屬性”，為賓客呈上“家外之家”的舒適服務。其由西班牙室內雜志《apartamento》主理團隊 Apartamento Studios完成整體的視覺體系。設計之初，酒店名字來源于西班牙語“我的家就是你的家”這一表達。酒店中還有一間名叫“book in book”的非售賣房間，如果你有朋友來訪，或者你想要從周遭瑣事中短暫抽離，就可以使用這間房。“book in book”有點像一座有求必應屋，創作者們對其的反應是這里會“很出活”，適合泡兩盞茶，從白天激情創作到晚上。

兩家酒店的品牌選擇無疑是契合阿那亞的調性的，只是與以往不同的是“出走”城市邊緣，上海阿那亞的選址落于塘沽路四川北路交界處。盡管隨著上海商業中心的轉移，四川北路的商業疲軟成為了不爭的事實，但從價值板塊來看，北外灘的確是上海近年來重點打造的世界級會客廳和中央活動區，其高能級定位不言而喻。

當消費者在熱鬧繁華的市中心面臨諸多的酒店選擇之際，阿那亞“住宿+游玩”的閉環體驗能否在此地形成邏輯自洽便開始打上了問號，而以此為矛盾中心給上海阿那亞的推進也帶來了更多的不確定性。

阿那亞如何避免“文和友”出走失敗？

上海是否需要阿那亞？滿懷質疑的拉踩不少、公開力挺的也有，但一眾網友中，依舊還是“吃瓜群眾”居多……無畏外界的紛紛擾擾，阿那亞高調“登陸”上海。

商業競爭是殘酷的，猶如一場無盡的接力賽，在阿那亞接過接力棒高調“博弈”上海之際，曾經的頂流“文和友”在其海外第一站——廣州黯然退場。

老舊灰暗的水泥墻、銹跡斑斑的霓虹燈牌、泛黃的“下崗職工再就業”標語、懸掛的破舊自行車，這些看似不經意實則精心設計的市井煙火布景，出現在2018年的長沙海信廣場。

在獲得唐人神集團戰略投資后，文和友豪擲近1億元在長沙海信廣場打造了這座占地5000平方米的“市井迪士尼”。60家長沙小吃被塞進鋼筋水泥縱橫的懷舊場景中，一時間日均翻臺率飆升至8次，年客流量突破1000萬人次，創下16000+號排隊打卡的記錄。在抖音、小紅書上，“長沙文和友”的曝光量達到60億次，成為現象級打卡勝地，締造出餐飲界的神話。

抱著再現餐飲“奇跡”的想法，文和友于2020年攜2億重金奔赴廣州天河CBD。復刻騎樓、廣式茶檔，將荔銀腸粉、阿婆牛雜等老字號搬進玻璃櫥窗，創始人大膽放話，“五年內開20家店，做餐飲界的迪士尼！”

然而奇跡未能再現，泡沫的幻滅也比想象中來得更快。數據顯示，廣州文和友70%的顧客停留不足30分鐘，人均消費150元中有60元是為“場景稅”買單。截至2024年底，廣州文和友閉店率超80%，26家商戶僅剩2家苦撐，工作日客流量不足10人。2025年2月，文和友總部表示廣州門店租約到期，不再續租。這一超級IP的外地第一站，就此悄然退場。

除此之外，2021年深圳店、2025年太原店接連開張，深圳店的文和友為自救改走賽博朋克風，太原店甚至不敢掛“文和友”的招牌。顯然，資本交給文和友的任務就是快速復制擴張，但其運營團隊卻未能做到。

當“阿那亞”與“文和友”的命運線在同一時間的不同空間交織，二者又被搬上同一水平線做對照組。發展至今，阿那亞的打法實際上已經非常透明，奔赴阿那亞考察的同行甚至可以形成一個產業鏈。從硬件空間來看，“阿那亞模式”是可以被全面拆解并復刻的。“精選好的設計師，打造一批公共建筑、文化建筑和商業建筑，再結合全新的度假地產產品的研發和設計，一個阿那亞式的空間結構就基本形成了。”

但無論是從阿那亞的創立初衷，還是文和友“出走”失敗的案例來看，簡單的建筑、空間、場景的復制粘貼都不足以支撐一個文旅地產項目的火爆。文和友的困境暴露了三大問題：文化移植的生硬、商業模式的高成本依賴、消費者情感聯結的缺失。

而阿那亞能夠從中汲取到的，也是其創始人馬寅反復強調的“在地文化是生根發芽的前提”，上海項目需將海派文化與阿那亞的“簡樸美學”深度融合，避免淪為“懸浮”的文化符號。同時，也應該堅持其長期主義的發展模式，避免因過度苛責規模效應而遺忘了當初出發時所縱深的價值敘事。

當下，文旅地產已經從“賣空間”發展至“造精神棲居地”，傳統地產商聚焦硬件升級，而阿那亞默默證明“精神價值”才是核心競爭力。通過文化內容激活社區，將“房子”轉化為“生活方式的載體”，若上海項目能實現“比阿那亞更阿那亞，比上海更上海”，中國文旅地產行業或許也將迎來一場重大躍遷。

官宣入滬，實際上并非阿那亞第一次直面市場的不確定性，阿那亞誕生于一片荒蕪海灘的“豪賭”，成就與一群人的精神共鳴。只有因地制宜地打磨內容，才能在特定的空間中創造出獨特的文化生命力。阿那亞不缺少“奇跡”，但上海阿那亞是再現十年前的現象級爆火，還是像超級餐飲IP“文和友”出走一般“水土不服”，仍有待市場考察。