文/上海進深 嚴明會

因宣傳時給出的“全齡名校”落空，浦發唐城一時間成了上海樓市的熱議焦點。官方給出的安排是：浦發唐城一期小學統籌安排、初中統籌安排。

這意味著學區歸屬成謎。但周邊新建商品房都安排了學區，浦發唐城一下成了唐鎮的“學區洼地”。讓購房者有了很大的心理落差。

有不少購房者在社交平臺上喊出了“退房”，還呼吁想買五期的購房者要慎重。

作為唐鎮的紅盤，浦發唐城又要開盤了。

近日，浦發唐城五期過會，均價7.4萬元/㎡，將推出建面約87-106㎡2-3房，其中106㎡的三房是主力，總價600-800萬，總供應約153套。預計將在4月中旬開盤。

浦發唐城五期位于四期西側，地塊由3棟11-14F小高層、3棟6F多層以及若干社區配套用房組成。一梯兩戶，無連廊。其中1#和5#首層會做架空層設計，用作文化活動室、老年活動室、生活服務點。

106㎡B1戶型：三開間朝南，橫廳設計，把餐廳這種一般出現在進深里的功能間挪到了南邊，使得凈面寬達到了5.1米，進深短。主臥、次臥、書房、主衛都帶飄窗。缺點是走廊較長，造成了一定的面積浪費；電視墻距離沙發太近，桌邊難做大的餐邊柜。

106㎡B2戶型，三開間朝南，豎廳設計，客廳凈面寬約3.7米。主臥、次臥、書房帶飄窗。缺點是，次臥需穿過客餐廳才能到達次衛，次衛的門正對主臥。

89㎡戶型：兩房兩廳一衛設計，同樣遵循了“大面寬、短進深”這一原則，將餐廳放到了南邊，主臥、次臥帶飄窗。唯一的衛生間在主次臥中間，馬桶位置和洗漱區域隔開。

五期在小高層之外還有疊墅，戶型套均面積預計在160㎡左右，其中下疊面積稍微大一些，上疊面積稍微小一些。

有些小缺憾：一是沒有會所，只有局部架空層；二是中央景觀在這里變成了低成本的室外健身場地；三，外立面用鋁板是浦發唐城曾經的產品亮點，現在價格上漲反而用的是涂料。

全上海在外環外能站上7萬+單價的板塊屈指可數，浦東只有唐鎮一個地方，這里的新房一直很卷。浦發唐城在認購過程中多次觸發積分。

2022年9月，浦發唐城一期，認購率約316%，入圍分76.77分，均價7.06萬/㎡；

2023年12月，三期1批次，認購率約268%，入圍分67.28分，均價7.11萬/㎡；

2024年8月，三期2批次，認購率約385%，入圍分71.96分，均價7.16萬/㎡；

2024年9月，四期1批次，認購率約279%，入圍分68.4分，均價7.2萬/㎡；

2024年11月，四期2批次，認購率約237%，入圍分62.06分，均價7.2萬/㎡。

整體趨勢來看，從一期高光至今，積分一次比一次低了，價格微漲，五批次來到了7.4萬/㎡。

其中認購較差的是二期。2023年7月，浦發唐城二期推出300套房源，認購約139組，認購率不足5成，未觸發積分。

浦發唐城二期的入市時間，正好趕上了唐鎮板塊供應量放量的時候，華發半島華庭、融創未來金融城等幾紅盤消耗了不少購買力；再加上二期項目較一期區位不佳、離地鐵遠、“墓景房”等因素，導致買家避之而不及。

有市場預判，浦發唐城五期會觸發65+的積分。一方面，五期僅153套房源，較四期減少25%，競爭加劇；另一方面，項目周邊配套開業倒計時，區域價值加速釋放。

五期項目的最大競爭對手，是保利天奕。二者直線距離約1.2公里。

浦發唐城五期是小高層和疊墅的組合，容積率1.6，主打舒適低密，低于保利天奕的2.5的容積率。

從現有消息來看，在產品層面，保利天奕定位高端改善，將推出103-125-145-160㎡的3-4房戶型，外立面使用鋁板和玻璃幕墻，配有社區會所，或含泳池、壁球館、瑜伽室、健身房等場景，配置上強于沒有會所的浦發唐城五期。

價格上，保利天奕的放風價很高，要沖8萬+/㎡。比浦發唐城五期高出了約6000元/㎡。

整體來看，浦發唐城五期在產品配置上不如保利天奕，在容積率和價格方面具有優勢。

浦發唐城的打造者，是上海市管國企上海浦東發展（集團）有限公司，旗下的房地產開發公司為上海市浦東新區房地產（集團）有限公司（簡稱“浦房集團”），曾在上海開發開珊瑚世紀、浦發壹濱江、羅蘭翡麗、浦發御園、浦發博園、三林世博家園等項目。