觀點網 物業管理行業有沒有必要存在？

這是一個自物業企業誕生起便有的“命題”，去年呼聲更甚。往深層剖析，這個問題探討的實質落點在“服務”之上。從“管理”邁向“服務”，物業行業發展重心正轉向“質重于量”，對服務品質的追求已上升到新維度。

對于切身體會著行業變遷的物業企業而言，賽道越加擁擠，市場競爭加劇，降費風潮也襲向大小企業，還要疊加規模增長放緩與盈利空間壓縮等挑戰，物業行業正走在傳統模式的重構之路。

然而，機遇與挑戰總是相伴相生：科技迭新加速，關聯風險正在出清，行業內生動力仍存。

不妨將現下遇到的挑戰看作行業升級的關卡，當我們越過這一道考題，便將迎來更多增長機會。

2025觀點物業大會現場

4月10日，以“破局立新”為主題的2025觀點物業大會，在深圳深業上城城市云客廳召開，各路行業大咖、企業高管、專家學者、金融機構人員云集，共享思考成果，探索行業的未來發展。

挑戰與共識

在現場，僑銀股份高級副總裁兼物業公司董事長、總裁李長江率先分享了他的一些思考。

李長江提到，房地產過去對物業是起到了很大的促進作用，但是現在一切已經發生了較大的改變。此外，現在的資本市場反應也是一個新形勢。

僑銀股份高級副總裁兼物業公司董事長、總裁 李長江

他指出，面對新形勢，物業行業要有5個堅持--一是堅持把服務做好，回歸初心；二是堅持質價相符；三是堅持收繳率，即滿意度；四是堅持加薪，善待員工；五是堅持經理人必須學習。

隨后，金茂物業服務發展股份有限公司首席信息官袁鴻凱在演講中指，以經驗為導向的物業行業未來將面臨來自AI的強大挑戰，有了DeepSeek深度推理之后，會大幅度改變原有的工作模式，會極速壓縮原來的創新、管理模式上的變化周期。

金茂物業服務發展股份有限公司首席信息官 袁鴻凱

“在2013、2014年的時候，談到互聯網公司對物業公司的沖擊，那時候我們認為不會很大。目前有了深度AI推理工具之后，未來對物業行業的改變是深刻的，而且在極短的時間內會出現新的物業管理平臺。”

深圳星河控股集團副總裁、星河智善生活集團董事長孫哲峰也給出了自己的一個預判：未來的物業管理會是雙軌制。

他指出，在44年前中國第一家商業化的物業管理公司成立，2025年的3月17號，國有投資的以服務公共品為目的的石家莊式物業管理公司成立，這對物業行業來說就是一個輪回。

深圳星河控股集團副總裁、星河智善生活集團董事長 孫哲峰

“這個輪回我們稍微偏激一點講就是回到了過去，因為當時是服務型職能，不以營利為目的的，是整個社會的公共品服務機構。”

第二條軌道就是純粹的商業化運作，對應的是非住板塊。但是非住業態也面臨著麻煩，現有情況下，各行各業都在降本增效，第一刀砍的就是物業服務，所以IFM行業現在標的價格大幅下降，利潤空間面臨大幅壓縮。

從各位嘉賓的分享中，物業行業目前無疑面臨著困難。回歸到開頭的問題，那么物業行業是否應該存在呢？答案是肯定的。李長江表示：“物業行業現在有很多困難和問題，但也同時存在很多希望。”

恒車通停車服務有限公司董事長唐學斌更是直截了當地表示，物業管理永遠是一個好生意。

與其他嘉賓討論的過程中，唐學斌對“住宅物業很可能不需要物業管理了”的觀點表示不認同。他認為，住宅更需要物業管理，“因為住宅有一個東西不可能用機器來取代，那就是情感的交流，物業公司在這一塊存在的必要性是非常強的。”

主題討論會之一：宏觀與行業

主持嘉賓：恒車通停車服務有限公司董事長唐學斌

討論嘉賓：僑銀股份高級副總裁兼物業公司董事長、總裁 李長江；龍湖集團副總裁、龍湖智創生活CEO宋海林；深圳星河控股集團副總裁、星河智善生活集團董事長孫哲峰

李長江進一步表示：“行業永遠會存在，但是做法大概率會改變，服務的模式可能會改變。為什么說永遠會存在？小區需要服務，這是改不了的，而怎么提供服務有可能會發生變化。”

龍湖集團副總裁、龍湖智創生活CEO宋海林對李長江的觀點亦深以為然。他指出，不管外部環境怎么樣，作為企業來講，核心就是有能力提供質價相符的服務，“我相信現在不管是政策面還是市場面，或者是在客戶端，都在呼喚好服務，我相信好服務是常青的。”

破局之法

在物業行業該不該存在的這個問題上，大家的答案都是一致的。只是行業痛點仍然存在，該如何解決呢？

針對于成本上升的問題，彩生活服務集團有限公司副總裁于海華認為：“一定要通過技術賦能幫助我們解決這個問題。”

在質價相符和社區共建方面，她提出要跟業主共治，借助社區的空間以及社區周圍的商家，形成一個社區良性的生態。

彩生活服務集團有限公司副總裁 于海華

與此同時，于海華還介紹了彩生活價值重構的戰略路徑，即“從服務提供者到生態共建者。”她表示，彩生活打破了只有服務小區的這個邊界，致力于構建物業+社區+商業的生態共建模式。同時，未來彩生活會把社區空間以及社區周圍的商家聯動起來。

卓越商企服務集團副總經理、華東商務事業部總經理劉瀟則分享了公司在IFM賽道方面的經驗。他認為，IFM的內核就是處理人、事和場的關系，所以真正的交付競爭力是讓不可見的體系化能力，轉化為可感知的確定性價值。

卓越商企服務集團副總經理、華東商務事業部總經理 劉瀟

“交付這件事，對于IFM整體的競爭力來說是非常重要的，因為它是把整個物業全生命周期的客戶價值和服務價值進行深度的捆綁和融合，在整個市場競爭白熱化的物業行業中，我們覺得唯有以交付能力為根基的品牌，才能穿越周期，實現可持續增長。”

合景悠活集團首席執行官王中琦認為，未來是從價格競爭到價值競爭的回歸，因此從物業企業自身而言，確實要做好質價相符和品質服務這兩個工作。

合景悠活集團首席執行官 王中琦

在質價相符方面，他表示要確實地做好物業服務協議以內的工作，以及跟業主約定的服務標準的兌現以及有效的實施。同時，還可以與業主進行共建的定價以及服務產品的設計。

關于降本增效和服務品質的平衡，他指出在品質的投入上要有取舍，不能過于追逐利潤而喪失對品質的投入，“另外就是要盡量避免卷入低價競爭，因為低價本來就和質價相符的要求背道而馳，合景悠活不會主張卷入這種低價競爭。”

最后，他表示希望整個行業能夠形成一個生態，一起為行業爭取比較有利的政策、輿情，共同建設形成一個聯盟：“在共同發展、有效競爭的同時，能夠一起把行業塑造成一個讓全社會認可的物業服務的價值標桿。”

而在孫哲峰看來，行業的破局之道則在于專業。他直言，規模已經不再重要，專業性是保證能活下去的根本。

他以一個被投資界廣泛認可的三階段模型來分析道，行業第一個階段是2014年到疫情前，大家通過資本做大，達到一定規模；第二個階段就是現在，資本、政策和服務商尚處于不達標、不健全的狀態，在這個階段應該拆分形成專業公司，“因為專業性就是定價權，才是收入的保障，才能活到達標、健全的最后一刻。”

在“多元服務時代”主題討論會中，世聯行首席技術官、廣東省房協專家委主任委員黎振偉提出，好房子離不開好服務和好管理，如果光有好房子，沒有好管理、好服務，這個好房子很快就會貶值。同樣的，保交樓之外很重要的是保管理，如果沒有好的管理，賣不掉的空置房很快也會變成不良資產。

主題討論會之二：多元服務時代

主持嘉賓：世聯行首席技術官、廣東省房協專家委主任委員黎振偉

討論嘉賓：合景悠活集團首席執行官王中琦；北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良；卓品商務副總經理劉婧；第一太平戴維斯深圳物業及資產管理部負責人江陸

第一太平戴維斯深圳物業及資產管理部負責人江陸則表示，客戶的需求始終是我們服務的出發點。實踐中我們發現，每個項目都是獨一無二的，都各有不同的特點和需求。

“我們在面對每一個客戶時，首先去了解的是客戶最核心的訴求是什么。只有真正抓住了這個核心，我們后續的策略再延伸開就是三個合理：合理的成本、合理的定位、合理的利潤。”

卓品商務副總經理劉婧對此持有類似看法，她表示公司近兩年的高增長，也是得益于仔細地研究客戶，“我們發揮兩個點，第一是把產品做得有穿透力，第二是把服務做得更有生命力，這就是我們在過去增長以及未來的方向。”

關于高質量發展方面，北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良提出了兩個方向建議：第一是物業上市公司，特別是港股物業上市公司，要注重ESG報告，把ESG建設作為高質量發展的抓手；第二是如何使可持續發展和高質量發展結合起來。

以黎振偉的話來結尾就是，房地產面臨革命，物管也面臨革命，過去這兩個行業都被資本、規模所拖累，現在回歸到本源，回歸初心，就是“好房子、好服務、好管理”。

“我們這個行業還是大有希望的，而且越來越有希望，因為存量時代靠的就是管理。”

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