不僅僅是化解城投債！

NO.1 | 壹

下場回購土地

有一條消息

始終被行業內的各方

和大家所忽略

那就是2024年12月3日

開封市自然資源和規劃局

發布的一條

《公開征集收回收購開封市市本級存量閑置土地公告》

文中明確顯示

運用地方政府專項債券資金

收回收購存量閑置土地

將成為這項政策的基本盤來推進

說句大白話

這就好比家長給一幫孩子們發錢

幫助他們向開發商手中

回收回購曾經已經出讓過的閑置土地

以解決各方眼下的困難

所以，自從2024年11月開始

自然資源部印發了相關政策和通知后

河南各地就已經開始積極推進

截止到2025年4月初

河南已有至少9地

公布專項債收儲土地清單

涉及土地118宗，收購價格總額超97億元

具體到開封

雖然省里能批下來多少專項債額度？

給到開封這個孩子多少錢？還未明確

但開封的前期準備工作

已經做得非常扎實

根據近期官方公布的

《開封市2025年擬儲備地塊清單》顯示

擬收購存量用地登記量

已達39宗

且94.8%集中于城投平臺公司

其中，示范區31宗地塊

龍亭區3宗地塊

鼓樓區3宗地塊

順河區2宗地塊

仔細瀏覽后不難發現

這些地塊幾乎成為了

各家城投平臺公司這些年

在開封土拍市場拿地成績單的真實寫照

換句話說

這些城投平臺公司在之前所拿的地塊

只要沒有開發

基本上在市場上兜兜轉轉一圈后

又再次回到了政府手中

因此

在理解了底層邏輯之后

就不難理解會有人發出

“這就是化解城投債”的感嘆了!

城投平臺公司前期因“托底拿地”

或被動承接土地開發任務

持有大量未開發或閑置土地，造成資金沉淀

而土儲專項債通過政府回購收儲這些土地

可為城投平臺公司提供資金回籠渠道

緩解短期流動性緊張

NO.2 | 貳

影響

事實僅僅如此嗎？

顯然

化解城投債只是其中的一環

最重要的

還是調整市場結構

保障土地出讓收益率

進一步穩定房地產市場的供給

根據本次開封回購土地的條件來看：

一、須在2024年3月31日之前供應，納入土地市場動態監測與監管系統存量閑置土地清單。 二、優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。 三、其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地。 四、已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。

收購的對象

前期首要集中于

城投平臺公司和國企手中的地塊

原因在于：

一方面，國企、城投平臺公司的地塊

資產負債關系較為清晰

另一方面，民企地塊

很多在抵押狀態，或有復雜的債權債務關系

不符合當下快速見成效的收儲隱性條件

當然，這并不意味著民企沒有機會

只要地塊干凈，條件符合

都可以申請

*一大街西，海馬公館一期北側

擬收購存量用地，已經開始對外招商推介

那么，回收價格如何界定？

根據其他省市已經收購的案例來看

肯定會“折價收購”

比如廣州

第一批擬收購的土地

約70%的地塊擬收儲價格

與成交價的比值在0.8-1.0之間（八折-原價）

接近50%的地塊比值在0.9-1.0之間（九折-原價）

約10%的地塊比值在0.7-0.8之間（7折-原價）

如果當初500萬/畝的開封某地塊

現在回收價格肯定要低于500萬/畝

畢竟市場大環境不一樣了

家長也需要低價抄底

來重新獲取土地的掌控權

而這些地塊回收儲備之后

將再次包裝，投放市場

等待有意向的房企再來咨詢，按時價拿地

如此以來

既可以穩定市場

減少市場存量土地規模、改善土地供求關系

進而扭轉房地產市場供大于求的現狀

也可以緩解房企資金壓力

通過土地變現

讓房企集中資金保交樓、保民生

最為重要的是

還可以抑制土地價格不穩

避免國有資產流失

*二大街東，東京大道以南，海馬公館三期西側

擬收購存量用地，已經開始對外招商推介

從目前開封市場行情

這么多擬收購存量用地（39宗）來看

并非一把抓全部通要

而是優先選擇部分

地段優、配套好的優質地塊進行推進

等收購的地塊再次出讓盈利了

再接著收購其他地塊

形成“滾動開發”，這才是理想狀態

但目前的開封市場行情大家也都知道

也有可能優質地塊回收后

存在賣不出去的風險

這一切都要看市場的反饋而定

但歸根到底

家長為了讓樓市“止跌回穩”的目標

始終在不斷釋放、付出實踐

這才是專項債

對于市場所呈現出的信心與能量！

NO.3 | 叁

市場的真實面

說實話

現階段的開封樓市

基本上處于“冰凍期”

在朋友們的聚會中

“買房”和“樓市”這兩大話題

已經很少會提及

飯桌上

人們也不在討論房價

甚至在樓市中

生存的房企和在售樓盤

也沒有了之前的激情與活力

市場宛若步入靜寂無聲

甚至“欠薪”

近乎成為地產人的標配

成為他們苦笑之后的心酸與無奈

說到底

還是大家對于樓市的信心，缺失了

往深一步來說

更是對收入預期的信心，底氣不足

說實話，現在的房價貴嗎?

當然不貴！無論是新房市場

還是二手房市場

開封的房價一直處于低位走勢

反而這種現狀，更讓大多數人陷入觀望

一方面，是政策不斷出臺

以及自己是否踩在高位的擔憂

讓“現在買房就成冤大頭”的觀念，普遍存在

另一方面，好房子固然有市場

但買入就要衡量自身的薪資收入

家庭的承受力，以及每月還貸的從容力

遲疑不決、再三斟酌猶豫之下

買房，就成為一道難解的心結

因此，在“經濟決定一切”的真理下

買房的確定性

正在變得模糊

進而影響著開封樓市的各個層面

這才是市場的真實面

------The end------

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開封樓市內參 法律顧問：河南潘勝超律師事務所 張浩律師

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