觀點網 上市物企年報披露已基本結束，僅從2024年情況來看，盈利能力下降是普遍困境。

多重影響因素中，對應收賬款進行計提減值則是導致部分物企盈利增速放緩甚至腰斬的最大原因。

2024年由盈轉虧，利潤下降108.9%的第一服務同樣陷入如此困境。

地產行業還未擺脫調整周期，關聯甚深的物企唯有選擇及時斬斷臍帶，獨自承受計提減值帶來的短期陣痛。

身處強調外拓的時節，市拓項目毛利率低與以盈利為目的的企業特性似乎也成為行業中一項難以平衡的矛盾。從外拓中收回的毛利，在承壓明顯的盈利能力面前，如同杯水車薪。

只是行進的車輪無法為短期困頓停下，地產關聯方的角色由助力轉向拖累，依靠外拓擴大在管規模依舊是物企當下維持經營的必由之路。

波動

行業挑戰難度升級，好在第一服務收入端維持了正向增長的態勢。

截至2024年12月31日，該公司錄得總收益13.27億元，同比增長9.6%，增速較上年同期上升1.7個百分點。

收益主要來自物業管理服務、增值服務及綠色人居解決方案三條業務線，其中綠色人居解決方案主要以能源運維服務為主要核心。

年內，物業管理服務收入9.56億元，同比上升10%；增值服務收入2.36億元，同比增長14.7%；綠色人居解決方案收入1.35億元，同比微降0.7%。

得益于外拓的補充，物業管理服務營收基本盤保持增長，增值服務則由于戰略發展資源向社區類業務傾斜，家居類服務收入提升。

市拓項目輸送增加，第一服務的業務獨立性也進一步增強。

年內，來自當代置業的在管建筑面積約為1899.8萬平方米，占總面積比重為25.6%，同比下降3.8個百分點。

三條業務線中發展較為薄弱的是綠色人居解決方案，也是受到房地產市場周期性影響較深的分部。

2020年上市以來，第一服務各項業務基本保持較快增長速度。但在上市第二年，綠色人居解決方案業務收入增速由2020年25.2%大幅下降至1.2%，此后兩年基本維持在兩位數負增長水平。

由于業務占比較小，綠色人居解決方案的收入變化對總營收比重的影響也相對較小，2024年下降趨勢幾乎剎車，或許也意味著該業務來自地產行業的影響基本出清。

同樣波動起伏的還有第一服務的毛利情況。2022年，毛利率較低的項目拉低了物業管理服務毛利，又疊加來自地產行業的影響，增值服務毛利率同樣有幅度不小的降低，最終導致總毛利下降22.2%至2.61億元。

2023年，第一服務通過成本控制挽回了物管服務基本盤的毛利率下降趨勢，增值服務方面亦對業務結構進行調整，降低受房地產行業影響較重的業務占比，該年總毛利重回上升，同時也是上市以來毛利率唯一上升的一年。

但綠色人居解決方案業務毛利率卻始終未能重回增長，依舊是拉低第一服務毛利率水平的“拖油瓶”。

來到2024年，第一服務的毛利總額和毛利率又滑坡了。

年內錄得毛利約3.1億元，同比微增1.6%；毛利率約23.3%，同比下降2.1個百分點。

其中，物業管理服務毛利2.07億元，毛利率21.6%，基本與2023年持平；增值服務毛利由9044.5萬元降至7678.4萬元，毛利率減少11.4個百分點至32.6%；綠色人居解決方案毛利2627.4萬元，毛利率與去年同期基本持平。

而毛利率下降的主要原因，從地產行業的影響轉向了外拓。針對唯一呈現下降的增值服務毛利率，第一服務表示主要由于擴張了低毛利的社區類家居業務。

應收賬款憂慮

除了2022年明顯受到房地產行業周期性影響錄得業績各項指標有所下降，第一服務后續在明面上似乎已擺脫了地產帶來的負面效益。

但事實上并沒有徹底解除，其利潤在2024年受到了來自應收賬款的重擊。

截至2024年12月31日，第一服務年內溢利由盈轉虧，錄得虧損630萬元，同比減少108.9%；而公司權益股東應占全面收益總額為虧損為1163.6萬元。

正式披露業績前，第一服務發布盈警，表示溢利減少主要由于公司對給關聯方貿易應收款項進一步計提減值撥備。

或許為了減輕資本市場對此的擔憂情緒，公告強調該項撥備不對會應收款項的收回造成實質影響。

報告期內，第一服務貿易應收款項為5.54億元，同比微降3%。實際上，應收款項余額因規模擴張有所增加，只是年內就關聯方應收款進行計提減值導致凈額減少。

第一服務對關聯方應收款項及合約資產的預期虧損約為1.48億元，同比增長約239%。減值撥備后，該部分應收款項下降至2391萬元。

這邊正在出清關聯方帶來的影響，另一邊市場拓展帶來的應收賬款增速亦不容忽略。

減值撥備前，來自第三方的貿易應收款項約為6.06億元，同期增長約25.99%。而該項數據于2023年約為4.81億元，同比增速僅為12.47%。

規模擴張保證了第一服務基礎物管業績增長，也規避了陷入因增值服務與地產行業關聯較深導致的盈利下滑困境，但低毛利、回款周期長的特性依舊在應收賬款上“挖坑”了。

以營收規模橫向比較，第一服務位于行業中游水平，但市場化拓展的腳步并不算慢。

截至2024年12月31日，合約建筑面積約8690萬平方米，同比增長11.6%；在管面積約7410萬平方米，同比增長約17.3%。期內第三方拓展項目100個，單年合約金額約1.7億元。

業態選擇上，第一服務與大多數傳統物企相似，以住宅物管為主要拓展方向，同時爭取商業、寫字樓、產業園、學校、醫院等多個賽道資源。

外拓為第一服務帶來的助益也相對明顯，2024年住宅物業在管面積增加約530萬平方米，同比增長13%；非住宅物業在管面積增加約560萬平方米，同比增長約25.1%。

截至2025年一季度，第一服務已簽約31個項目，包括咸寧體育中心、中南大學湘雅醫院、北京工業大學通州校區、京東物流園等。

不過，目前看來外拓帶來的增長主要集中在規模與營收方面，隨著拓展項目增多，還帶來了一定的應收賬款負擔的同時，低毛利特性對毛利率的負面影響逐漸明顯。

如何在依靠外拓的情況下提高賺錢能力，也是第一服務需要考量的另一個命題。

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