原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)，全國商品房銷售額明顯下滑。

然而，在今年上市公司財(cái)報(bào)季，一個(gè)引人注目的現(xiàn)象是：2024年全國銷售金額TOP10房企榜單中，出現(xiàn)了三個(gè)新面孔：華發(fā)、越秀和濱江。

尤其值得關(guān)注的是華發(fā)股份，其行業(yè)排名一舉躍升4位，首次躋身行業(yè)前十。

作為一家總部設(shè)在珠海的地方國企，華發(fā)究竟憑借何種功力，在去年艱難的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)全國前十的跨越？

01

穿越周期的密碼

當(dāng)不確定性成為市場(chǎng)常態(tài)，企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展需要兩大支柱：準(zhǔn)確的戰(zhàn)略方向判斷和堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

華發(fā)股份之所以能跨越市場(chǎng)周期，正是在這兩大品質(zhì)上展現(xiàn)出卓越表現(xiàn)。其最新的2024年報(bào)顯示：

1、銷售規(guī)模堅(jiān)守千億：面對(duì)市場(chǎng)下行壓力，華發(fā)股份2024年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1054.44億元，連續(xù)五年穩(wěn)居千億陣營(yíng)，行業(yè)排名晉級(jí)TOP10。

2、財(cái)務(wù)安全邊際穩(wěn)固：“三道紅線”持續(xù)保持綠檔（剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率62.37%），債務(wù)結(jié)構(gòu)健康（長(zhǎng)期有息負(fù)債占比84%），綜合融資成本進(jìn)一步下降26個(gè)基點(diǎn)。在融資受限的大環(huán)境下，華發(fā)不僅穩(wěn)住資金鏈，還實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化，體現(xiàn)“國企穩(wěn)健派”。

3、投資聚焦高能級(jí)核心：華發(fā)股份始終堅(jiān)持“聚焦核心城市、核心地段”的投資戰(zhàn)略。2024年新增的6個(gè)項(xiàng)目均位于上海、廣州、成都、西安等一線及強(qiáng)二線城市。這種精準(zhǔn)布局不僅確保了土儲(chǔ)質(zhì)量，也抓住了結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)遇。截至年末，超1200萬方的總土儲(chǔ)為其后續(xù)發(fā)展提供了充足彈藥。

4、“1+3”多元協(xié)同發(fā)展：以精品住宅為主業(yè)，協(xié)同發(fā)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)（租金收入同比增長(zhǎng)15.41%）、物業(yè)服務(wù)（物業(yè)收入同比增長(zhǎng)18.85%）及上下游產(chǎn)業(yè)鏈（設(shè)計(jì)、裝配式建筑、長(zhǎng)租公寓等）。這種圍繞主業(yè)的多元化布局，不僅提升了綜合競(jìng)爭(zhēng)力，也為企業(yè)增加了穿越周期的緩沖墊。

02

“科技+好房子”引領(lǐng)行業(yè)方向

當(dāng)“好房子”從口號(hào)走向標(biāo)準(zhǔn)，率先定義并實(shí)踐者，將掌握下一輪競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

早在2024年，華發(fā)就積極響應(yīng)國家號(hào)召，在業(yè)內(nèi)首發(fā)“華發(fā)科技+好房子”產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，探索好房子的發(fā)展方向。

當(dāng)行業(yè)還在逐條解讀政策時(shí)，華發(fā)已進(jìn)化到"標(biāo)準(zhǔn)之上的標(biāo)準(zhǔn)"，秉持“四方面十五優(yōu)”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，打造集“超級(jí)舒適、超級(jí)智慧、超級(jí)綠色、超級(jí)安全”的“科技+好房子”，每一步都能走在時(shí)代之先，引領(lǐng)未來潮向。

華發(fā)·珠海灣作為珠海首個(gè)“華發(fā)科技+新一代好房子”項(xiàng)目，首日接待量便破千人，圍觀輕松突破億次。

從超百得房率的戶型設(shè)計(jì)，到無人機(jī)配送、AI管家、全屋智能等智慧場(chǎng)景落地，再到垂直立體園林、全齡友好社區(qū)的打造，珠海灣不僅展示了“好房子”的可落地標(biāo)準(zhǔn)，更是在為中國式“好房子”提供“珠海方案”，重塑市場(chǎng)對(duì)未來人居的想象。

華發(fā)珠海灣效果圖

華東大區(qū)的蘇河世紀(jì)項(xiàng)目作為“好房子”典范案例被東方衛(wèi)視報(bào)道，該項(xiàng)目以超低能耗建筑為核心特色，用實(shí)實(shí)在在的品質(zhì)向市場(chǎng)交出了一份令人信服的答卷。

蘇河世紀(jì)登陸東方衛(wèi)視

告別規(guī)模狂奔，行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，“產(chǎn)品力”成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)市場(chǎng)充斥著“標(biāo)準(zhǔn)品”時(shí)，華發(fā)選擇做“精品”甚至“孤品”。這不是情懷，而是對(duì)市場(chǎng)分化趨勢(shì)的精準(zhǔn)把握。

03

區(qū)域深耕爆發(fā)：戰(zhàn)略穿透力的最佳印證

如果說精準(zhǔn)的戰(zhàn)略和領(lǐng)先的產(chǎn)品力是華發(fā)穿越周期的“道”與“術(shù)”，那么其在關(guān)鍵區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)，則是驗(yàn)證這一切成功與否的“試金石”。

當(dāng)我們審視華發(fā)股份的業(yè)績(jī)構(gòu)成時(shí)，區(qū)域護(hù)城河的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，可以作為觀察華發(fā)的一個(gè)獨(dú)特視角。

華發(fā)股份2024年度報(bào)顯示，華東大區(qū)全年實(shí)現(xiàn)銷售461.73億元，銷售占比 43.79%，為公司銷售奠定基石。

我們梳理了歷年華發(fā)股份的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，從2019年開始，華東大區(qū)的銷售收入一直都占了公司的“半壁江山”。

華東作為中國經(jīng)濟(jì)最活躍、居民購買力最強(qiáng)的區(qū)域，不僅擁有全國最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，更以其完善的市場(chǎng)機(jī)制和高度市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，成為衡量房企綜合實(shí)力的關(guān)鍵戰(zhàn)場(chǎng)。

與行業(yè)內(nèi)多數(shù)房企“華東=江浙滬”的劃分不同，華發(fā)股份的“華東大區(qū)”（以下簡(jiǎn)稱“華東大區(qū)”）突破傳統(tǒng)地域界限，構(gòu)建了一個(gè)橫跨東部、輻射中部、北部的戰(zhàn)略版圖。

華東大區(qū)自2014年首入上海以來，十年間相繼布局上海、南京、杭州、蘇州、無錫等核心城市，累計(jì)開發(fā)超過70個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，并于2023年整合北京、西安城市公司，堅(jiān)定聚焦高能級(jí)城市熱點(diǎn)板塊的布局戰(zhàn)略不動(dòng)搖，在10個(gè)主要城市穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，高效成長(zhǎng)。

發(fā)展格局示意圖

華東大區(qū)取得成績(jī)印證了華發(fā)“聚焦核心城市、核心地段”戰(zhàn)略的有效性。其重倉的城市，如上海、南京、杭州、蘇州乃至西安，均是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中相對(duì)堅(jiān)挺、具有較強(qiáng)韌性和發(fā)展?jié)摿Φ暮诵某鞘谢騾^(qū)域中心。

具體來看：

上海事業(yè)部深耕十載，多年蟬聯(lián)市場(chǎng)TOP3，2025年開年即取得“開門紅”。

從最初的落子，到如今在靜安核心（如北站風(fēng)貌別墅）、G60科創(chuàng)走廊（如松江洞涇）、大虹橋（如青浦趙巷）、張江科學(xué)城（如浦東周浦）等城市科創(chuàng)節(jié)點(diǎn)上均有布局，實(shí)現(xiàn)了近30個(gè)項(xiàng)目的多點(diǎn)開花，覆蓋了從剛需到頂豪的各個(gè)能級(jí)。

華發(fā)華東大區(qū) 上海項(xiàng)目實(shí)景圖

南京公司自2017年進(jìn)駐以來，從2021年全口徑業(yè)績(jī)排名第11逐年攀升至2025年一季度南京房企銷售TOP2。

八年深耕，布局16個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，打造5個(gè)板塊銷冠，如河西的金陵月華，江寧核心區(qū)的嘉和華府、鉑萃云灣、紫京四季，燕子磯的萬象天地等。

蘇州公司除了超級(jí)大盤華發(fā)中央首府項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)套數(shù)、面積和金額的三冠王，積極參與政府紓困、持續(xù)輸出行業(yè)代建、光伏新能源、現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)等。

蘇州公司目前為止已經(jīng)外接4個(gè)代建項(xiàng)目，其中四季聽瀾24年首開即創(chuàng)10秒售罄紀(jì)錄，25年加推4秒清盤，三批次8秒清盤，三開三罄。2025年第一季度別墅類項(xiàng)目蘇州市成交套數(shù)TOP1，相城區(qū)套數(shù)、面積、金額TOP1。

四季聽瀾實(shí)景圖

云湖璞院以約1.1超低容積率，規(guī)劃聯(lián)排、疊加別墅，以純粹產(chǎn)品形態(tài)，吸引無數(shù)高端改善客群。2025年一季度相城區(qū)別墅成交面積、套數(shù)、金額三冠王。

云湖璞院實(shí)景圖

西安公司：華發(fā)·利君|都薈城央2024年榮獲主城區(qū)商品住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)TOP2, 同時(shí)西安房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示在城西置業(yè)人群中，每3個(gè)購房者，就有1個(gè)選擇安家華發(fā)·利君|都薈城央。

這是當(dāng)之無愧的“城西紅盤”和“城西頂流”。此外，位于城市中軸的豪宅作品錦宸賦也即將亮相，從流量紅盤到塔尖豪宅，華發(fā)的操盤力游刃有余。

華發(fā)·利君|都薈城央實(shí)景合成圖

除了對(duì)城市能級(jí)、區(qū)域能級(jí)的戰(zhàn)略布局和深耕，華東大區(qū)的產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力都展現(xiàn)強(qiáng)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，深受業(yè)主信賴。

產(chǎn)品力

如南京的金陵月華，當(dāng)有業(yè)主提出更傾向淺色調(diào)的電視背景墻石材時(shí)，華發(fā)迅速響應(yīng)，組織團(tuán)隊(duì)與業(yè)主代表共同選樣；聯(lián)發(fā)華發(fā)·嘉和華府，為了提升公共區(qū)域的質(zhì)感，甚至主動(dòng)在車庫頂部升級(jí)采用了與頂級(jí)豪宅金陵月華同風(fēng)格的發(fā)光云石。

金陵月華實(shí)景圖

華發(fā)·虹橋四季，引入華為全屋智能系統(tǒng)，讓家變得更聰明、更便捷；華發(fā)·海上都薈，連地下空間的入戶大堂都舍得用透光云石吊頂、意大利進(jìn)口奢石墻面，并配備恒溫空調(diào)系統(tǒng)，讓每一次歸家都充滿儀式感。

還有海上都薈備受好評(píng)的LDKG一體化設(shè)計(jì)（客、餐、廚、陽臺(tái)/花園整合），通過優(yōu)化承重結(jié)構(gòu)，不僅僅是打通了幾個(gè)空間，更是打破了傳統(tǒng)格局的束縛，賦予了生活場(chǎng)景更多可能性。

配套力

華東大區(qū)不僅建造住宅，更致力于整合華發(fā)旗下多元產(chǎn)業(yè)資源，打造全維度的生活配套。

商業(yè)賦能：紹興的HFC金融活力城，以約175萬方的超大體量，集合了住宅、商業(yè)（約7萬方華發(fā)商都，采用MALL+BLOCK模式）、文化、娛樂等功能；太倉華發(fā)廣場(chǎng)作為社區(qū)型購物中心，提升了區(qū)域商業(yè)品質(zhì)和活力。

紹興活力金融城鳥瞰圖

文體旅配套：無錫華發(fā)中央首府創(chuàng)新性地引入國際標(biāo)準(zhǔn)的體育場(chǎng)館（無錫國際網(wǎng)球中心），并由華發(fā)體育運(yùn)營(yíng)，引入國際賽事，極大地提升了社區(qū)乃至城市的文體生活品質(zhì)和形象；太倉華發(fā)鉑爾曼酒店的落成，則是華發(fā)集團(tuán)與雅高集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的成果，提升了區(qū)域高端商旅服務(wù)水平。

華發(fā)·中央首府國際場(chǎng)館實(shí)景圖

服務(wù)力

交付：華東大區(qū)建立了一套嚴(yán)苛的交付流程：交付前3-6個(gè)月，房修團(tuán)隊(duì)就提前介入，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查、"一戶一驗(yàn)，力求在交付前完成95%的問題銷項(xiàng)。交付現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行“多對(duì)一”一站式服務(wù)，400多人的快修團(tuán)隊(duì)隨時(shí)待命。

比如預(yù)計(jì)今年交付的華發(fā)四季河濱，早在去年6月就舉行了工地開放日活動(dòng)。不同于一些房企“走過場(chǎng)”的開放日形式，華發(fā)工程師現(xiàn)場(chǎng)悉心講解設(shè)計(jì)、施工細(xì)節(jié)，并耐心記錄業(yè)主意見，積極滿足合理訴求。

這一系統(tǒng)在南京市場(chǎng)成效顯著，2024年集中交付了4個(gè)項(xiàng)目近3900套房源。多個(gè)項(xiàng)目憑借過硬品質(zhì)，作為華發(fā)股份高品質(zhì)交付項(xiàng)目，獲得了市場(chǎng)和業(yè)主的普遍認(rèn)可。

華發(fā)華東大區(qū) 無錫、南京、常熟、北京交付現(xiàn)場(chǎng)

物業(yè)：在已交付社區(qū)推行“常住常新”計(jì)劃，每年開展“春風(fēng)行動(dòng)”、“夏雨行動(dòng)”，這不是走形式，而是根據(jù)前期收集的業(yè)主反饋，有針對(duì)性地對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行維護(hù)升級(jí)，比如翻新公共設(shè)施、升級(jí)照明系統(tǒng)等。

社群：基于興趣愛好打造“薈生活”社群，比如上海頗具人氣的業(yè)主籃球社，南京金陵月華的藝術(shù)社群、運(yùn)動(dòng)社群、親子社群等等。

華發(fā)股份在戰(zhàn)略布局、市場(chǎng)深耕、產(chǎn)品配套服務(wù)等多極精準(zhǔn)發(fā)力，是其強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，也是華發(fā)股份穿越周期的核心支撐。

而觀察華發(fā)股份“華東現(xiàn)象”的過程中，可以看到在行業(yè)調(diào)整期，房企憑借戰(zhàn)略定力和精細(xì)管理，構(gòu)筑起區(qū)域護(hù)城河，也能走出高質(zhì)量發(fā)展之路。