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作者：余飛

01

杭州樓市，信心又丟了

信心建立起來費(fèi)時(shí)費(fèi)力，但喪失輕而易舉，旦夕之間就能扭轉(zhuǎn)。

這不，4月初爆發(fā)的中美新一輪貿(mào)易對(duì)壘，對(duì)中國樓市的影響已經(jīng)在顯現(xiàn)。

其中最為典型的便是今年狂飆突進(jìn)、取代深圳成為樓市新風(fēng)標(biāo)的杭州。

先復(fù)盤一下3月份的情況。

杭州本地媒體錢江晚報(bào)披露：

3月，杭州二手房市場火力全開，“小陽春”變“大陽春”， 十區(qū)共成交二手房12413套，僅次于2017年4月的12666套，創(chuàng)下近8年來新高。

3月二手房還實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示， 3月杭州十區(qū)住宅成交均價(jià)為30210元/㎡，環(huán)比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。

而3月末，杭州的土地市場更是熱火朝天，一周內(nèi)誕生了兩個(gè)地王，樓面價(jià)不斷創(chuàng)新高，先后超越廣州、深圳。

3月25日， 經(jīng)過72輪兇猛角逐，最終由濱江拿地，成交總價(jià)52億元，樓面價(jià)77409元/㎡，溢價(jià)率69.86% ，不僅登頂杭州最貴地價(jià)寶座，在全國 僅次于上海、北京、深圳。

3月28日，來自廈門的國企建發(fā)，經(jīng)過102輪競價(jià)鏖戰(zhàn)，最終 以34.35億元的價(jià)格摘得，成交樓面價(jià)88029元/平方米，溢價(jià)率115.39%。

成為杭州新單價(jià)地王。而且，一舉超越了深圳最高地價(jià)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：公開報(bào)道

按照這種行情和熱度預(yù)演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。

但勢頭戛然而止。

錢江晚報(bào)4月14日發(fā)表了一篇文章《擔(dān)心房價(jià)漲？別焦慮，杭州二手房熱度下滑，4月成交量或難破萬！》，其中披露：

4月1日至14日，杭州十區(qū)二手房成交量不到4000套，預(yù)計(jì)全月成交量8000套左右。

從1.24萬套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且還是在兩個(gè)地王誕生的背景下，可見這一輪關(guān)稅博弈對(duì)市場信心的沖擊，有多大。

02

關(guān)稅大戰(zhàn)，沖擊樓市

我反復(fù)強(qiáng)調(diào)、解釋過一個(gè)事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質(zhì)是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產(chǎn)行情的因素，信心和預(yù)期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價(jià)不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預(yù)期。

而信心與預(yù)期的決定因素，則是全國的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況。

中國老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟(jì)預(yù)期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關(guān)鍵。

這也是我不斷強(qiáng)調(diào)的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟(jì)的函數(shù)。只有這些改變，預(yù)期才能改變，只有預(yù)期改變，大家才有能力有意愿入場。

就目前的形勢來看，地方債、房地產(chǎn)這兩大煩惱仍沒有徹底解決。

3月份重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)很亮眼，但全國整體仍在跌。

克而瑞披露：

百強(qiáng)房企3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長68.8%、同比降低11.4%。預(yù)判后市，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢。

環(huán)比是相對(duì)2月份（春節(jié)月），當(dāng)然會(huì)增長。但同比來看，相比去年同期，則繼續(xù)下跌了11.4%。

從上圖可以看到，2025年3月份百強(qiáng)房企的操盤銷售金額，是過去五年來最低值。

不過，本號(hào)也強(qiáng)調(diào)過，今年3月份的百強(qiáng)房企操盤銷售額雖然進(jìn)一步創(chuàng)新低，但和去年籠統(tǒng)、全面下跌不一樣，今年分化現(xiàn)象非常嚴(yán)重：

重點(diǎn)城市成交量維持熱度，三四線城市則繼續(xù)拉胯。

比如四個(gè)一線城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。

北京3月份新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺(tái)后首月成交水平。

北京3月份二手住宅網(wǎng)簽量為19234套，環(huán)比增長62%，同比增長34.7%。其中，僅3月31日一天，北京二手住宅網(wǎng)簽就達(dá)1386套。

深圳一手住宅預(yù)售+現(xiàn)售網(wǎng)簽總量4161套，環(huán)比增長67.5%、同比增長47.2%。其中一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量2926套，現(xiàn)售網(wǎng)簽量1235套。

杭州的二手房成交量1.24萬套，創(chuàng)8年來新高。

這些都是去年四季度開啟的救市一線城市躁動(dòng)不安，行情持續(xù)上漲帶動(dòng)的。

而杭州，更是有年初的杭州六小龍爆火加持，就像當(dāng)初阿里加持杭州樓市一樣。

然而，4月2日美國對(duì)全球宣布對(duì)等關(guān)稅，打亂了一切。

全球和中國經(jīng)濟(jì)的不確定性再次加劇，信心遭遇重創(chuàng)。

杭州數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)向已經(jīng)是最好的說明。

深圳也是如此：4月1日至14日，一手住宅網(wǎng)簽量1577套，3月份是4161套。二手住宅網(wǎng)簽量2620套，3月份是6078套。

雖然降幅沒有杭州那么明顯，但勢頭已經(jīng)不如3月份了。

換句話說，調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)。

半個(gè)月內(nèi)，中美已經(jīng)交手三個(gè)回合。

4月11日下午中國官宣：對(duì)美加征關(guān)稅上調(diào)至125%。

同時(shí)還強(qiáng)調(diào)：即便美方繼續(xù)加征再高關(guān)稅，已經(jīng)沒有經(jīng)濟(jì)意義，而且還將淪為世界經(jīng)濟(jì)史上的笑話。在目前關(guān)稅水平下，美國輸華商品已無市場接受可能性。如果美方繼續(xù)關(guān)稅數(shù)字游戲，中方將不予理會(huì)。但是，倘若美方執(zhí)意繼續(xù)實(shí)質(zhì)性侵害中方利益，中方將堅(jiān)決反制，奉陪到底……

特朗普在上周五似乎有所松動(dòng)，豁免了包含自動(dòng)數(shù)據(jù)處理器、電腦、通信設(shè)備、顯示器與模組、半導(dǎo)體相關(guān)等類別商品的進(jìn)口稅率，不受“對(duì)等關(guān)稅”影響。

然而，本周一，態(tài)度又轉(zhuǎn)變了。

美國政府周一披露，已啟動(dòng)對(duì)進(jìn)口藥品以及半導(dǎo)體對(duì)國家安全影響的調(diào)查。這被廣泛視為對(duì)處方藥以及半導(dǎo)體征收關(guān)稅的前奏，并有可能令美國掀起的貿(mào)易戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)。

美國商務(wù)部在兩份通知中分別表示，已開始調(diào)查“半導(dǎo)體和半導(dǎo)體制造設(shè)備”以及“藥品和藥品成分，包括藥品成品”的進(jìn)口對(duì)美國國家安全的影響。

市場猜測，這或許是美國再次加征關(guān)稅的前奏。

而我們這邊，也在采取措施應(yīng)對(duì)，為最壞的情況做準(zhǔn)備。

本號(hào)的觀點(diǎn)是，中美不會(huì)真硬脫鉤，但談判想要達(dá)成雙方滿意的結(jié)果也很難，估計(jì)會(huì)陷入漫長的拉鋸戰(zhàn)。

熬著吧，保護(hù)好自己的錢包，往后錢更難賺，謹(jǐn)慎花錢，謹(jǐn)慎投資，謹(jǐn)慎買房，謹(jǐn)慎貸款……

03

杭州樓市，調(diào)整仍將繼續(xù)

這種背景下，杭州等熱點(diǎn)城市的調(diào)整，今年仍會(huì)繼續(xù)。

過去兩三年，杭州在托底樓市上其實(shí)是疲于奔命。

杭州樓市最高點(diǎn)在2016年，當(dāng)年賣出了2327萬平方米的商品房，之后一路下調(diào)，2021年再迎小高潮，賣出了2236萬平方米。

然而2022年急轉(zhuǎn)直下，只有1394萬平方米，相較于2021年減少了37.7%。2023略有增長。

2024年降至1038萬平方米，創(chuàng)十年來新低。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市統(tǒng)計(jì)局

去年5月份，杭州全面解除限購，創(chuàng)造了短暫效應(yīng)，將二手房的成交量8000+多維持了三個(gè)月。

但 8月份堅(jiān)守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

整個(gè)三季度來看，成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新低，且三季度參與登記買房的客戶環(huán)比縮減49.1%，市場購房信心明顯不足。

土地端，三季度杭州市區(qū)土拍收金210億元，同比下降63.9%，規(guī)模創(chuàng)近兩年季度新低。9月土拍溢價(jià)率下行至10%以內(nèi)，遠(yuǎn)低于7、8月份，房企拿地?zé)崆橐苍谧叩汀?/p>

去年四季度之后這波行情的確很火熱，但更多的是政策調(diào)動(dòng)下，更多的人在降價(jià)解套，而不是忙著漲價(jià)。

這一點(diǎn)，第二部分列出的國家統(tǒng)計(jì)局披露的杭州房價(jià)數(shù)據(jù)，以及杭州本地媒體錢江晚報(bào)的報(bào)道，都在佐證。

杭州這座城市這幾年調(diào)整的邏輯，有兩個(gè)方面：

第一，和一線城市類似，杭州也不缺購買力，之所以調(diào)整，是大環(huán)境之下的信心和預(yù)期缺失。

第二，杭州高企的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這座城市本身的購買力。

杭州房價(jià)泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因?yàn)榧痈軛U太厲害。

從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運(yùn)會(huì)的紅利提前透支，而且嚴(yán)重透支。

2020年杭州房價(jià)最高峰時(shí)，作為近郊的未來科技城成交價(jià)七八萬一平，學(xué)區(qū)房最火的時(shí)候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價(jià)高達(dá)12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價(jià)的天花板，房價(jià)統(tǒng)統(tǒng)炒到10萬+。

從各城市的居民杠桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。

目前，導(dǎo)致杭州樓市調(diào)整的兩個(gè)因素，一個(gè)都沒變。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的前兩個(gè)月經(jīng)濟(jì)樓市數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下的宏觀環(huán)境、就業(yè)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期都沒有改變。

同時(shí)，杭州的房價(jià)與杠桿率仍在高位。

再疊加如今的關(guān)稅大戰(zhàn)帶來的利空。

所以，無論從哪個(gè)角度來看，都看不出杭州樓市有重燃的可能性。

調(diào)整仍會(huì)是這座城市今年的底色，只不過分化特點(diǎn)更明顯而已。

面對(duì)關(guān)稅博弈帶來的利空，接下來官方肯定會(huì)有新一輪刺激房地產(chǎn)的措施出臺(tái)。

降準(zhǔn)降息是一定的。

如果后面影響太大，北京、上海、深圳核心區(qū)域的限購，也可能全部解開。

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