北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我京籍，名下無房，老公外地有一套房，在北京有貸款記錄，手里有200-300萬的首付。現在孩子在海淀上私立一年級，我在東城王府井上班，比較穩定，老公在石景山上班，離孩子現在的學校比較近。考慮明年買房，現在糾結的點如下：

在哪個區買房？海淀，石景山，通州，考慮的因素有未來的保值，升值和置換；考慮海淀是因為孩子現在學籍在海淀，有可能小升初轉公立，怕孩子成績不好，所以買個保險。考慮石景山是因為老公在那邊上班，離孩子學校近，但就是不知道未來的發展怎么樣。考慮通州是因為城市副中心的定位和限購，我還有資格，所以考慮是不是未來發展很有潛力。其它區域也不是完全不行，也想聽聽您的建議。

A：

1、這首先是孩子的教育問題，我不好建議，只能由家長來做決定。我只能是從投資角度幫著分析而已。

2、買在海淀肯定是學區房，而學區房在持有期間，從居住角度講性價比偏低。用租售比來說明吧，像中關村的房，比朝豐石的租金收益要低30%左右。那也就是說，居住的性價比也要低30%。所以，買學區房的最主要目的就是學位，從居住和投資角度講都一般。

3、石景山的未來，從房產角度講和其他行政區沒什么區別，都是跟隨北京大盤而已。作為城六區之一，房價走不出獨立行情。未來的發展，老城區不會有什么發展了，沒有土地也就沒有了新增的建設。新區是發展的不錯的，畢竟是城六區之一。

4、通州不用考慮太多，也肯定和市區一個走勢。你覺得市政府會放任炒房客在眼皮子底下，把房價炒高而不管嗎？所以通州作為副中心會穩定性更強，但房價肯定是和市區同漲同跌的。

房子是用來住的，不是炒的，還是先考慮居住為好，能夠保值就行，沒必要用炒房的思維來選擇板塊。買在通州那住是不住？住的話就得每天東西兩頭的奔波，太折騰了吧。不住的話更不合適，還是先解決居住問題再考慮投資吧。

5、總之，如果是我建議，買在石景山，同樣的價格，能得到比海淀學區房更好的居住體驗。但是否買學區房由家長決定。

僅供參考。

二

Q:

請問，本人購房小白，打算給女兒在京買房，現未婚單身，首套首貸，預算首付300萬左右，總價600萬左右，工作在海淀學院路和五道口附近。需求兩居，也是作為婚前財產，現自住＋父母過來住住，請教：

1、目前單身，也就說至少七年內不會有娃上學，是不是暫時不用太考慮學區？主要考慮通勤？當然最好能夠有個不太差的學區。

2、初步了解了學院路和五道口，二手房基本房齡20歲以上單價9萬加；新房只初步了解，請教如果是您如何選擇？還有沒有再擴大點區域的二手房或新房可選擇？

3、如果二手房，老公房和商品房優劣方面有啥區別？目前看二手房交易量不咋地，是否可以觀望一段時間？目前能想到的就這么多。

A：

1、600萬，兩居。學院路學區沒什么溢價，之前就是海淀學籍的價值，自住的性價比在海淀算高的。不太差的學區怎么說啊？在全北京算不差的，畢竟是海淀學區。但在海淀算不太強的，否則也不會溢價低。

可既然是單身，太早準備學區房也沒什么意義。我能理解父母的心情，希望一套房解決孩子一輩子的問題。但不太現實，600萬在旁邊好學區也就買個占坑兒房，4/50平米，居住的性價比很低。考慮好吧，我建議還是到什么時候說什么話，提前太早準備了未必劃算。

2、新房二手房沒標準，注重自住就買新的，考察好質量就行。注重個穩妥的保值就買二手的，學院路的基礎價值不會有風險。這幾年的新房我不好點評，容易惹麻煩，我也不賣房犯不上。還是問賣房的吧，網上有的是組織看房團賣房的。

3、老公房和商品房，看品質，沒有絕對的標準，商品房要老了的話跟老公房的保值性差不多，各有優劣。單從居住角度說就是老公房的得房率高，商品房的物業相對好。看自己重視什么了。

二手房成交量，我覺得中等吧。但考慮好，是等成交量下降呢還是上漲？如果成交量下降那就是下跌，還敢買嗎？如果上漲那就是漲價，還敢往里沖嗎？

考慮好吧，別陷進跌了不敢買，漲了等著跌的怪圈兒里。現在是全國救市，如果再拋出個政策，那就看是否來得及跟進了。

僅供參考。

三

Q:

請問：非京籍，老公43歲，在亦莊上班，我38歲，無需坐班。6口人（老大6歲，老二2歲加兩位老人）。

資金情況：目前在管莊京通苑一套板樓2居，價值340萬左右，除去貸款結余240萬（已掛網出售，但是看房人少）。手里現金300萬左右。

需求：滿足老大明年上學。改善下居住條件。我還在積分落戶，但是目前才78分。希望渺茫。6年后老大升初中，不能落戶，只能回老家武漢，武漢有套學區房。

亦莊看房，這個板塊是不是合適選擇？老公總擔心當接盤手。當前接我和老公目前收入加起來80左右。但是都不是事業單位，擔心裁員風險。

A：

1、非京籍78分，難度大，老大在中考前估計趕不上了。

2、亦莊，為了孩子上學也沒什么辦法啊。到目前為止，亦莊算是學區房里相對性價比高的。有溢價，但因為成績還不如城六區的牛校，所以溢價率也低于市區學區房。但又因為亦莊有概念，學校確實提升得快，所以家長們也沒什么其他的好選擇，只能這里。

不過你們現在非京籍，只能說有可能進入對口學校，但也有可能被派位。這我不敢建議什么，只能家長定。

3、此外要么就考慮朝陽的，學區房溢價率就看學校等級了，高的能和東西海差不多，中等的和亦莊差不多。從性價比來說可以比亦莊的強點兒，但價格可就貴多了。

4、所以還是先考慮好是否能落戶吧，然后再說學區房。但我是真沒什么太好的建議，只能自己決定。

僅供參考。

四

Q:

小學二年級，我一個人在北京，工作地點在復興門地鐵站附近，租住在廣外。

西城規定3-5年級才能轉學，我初步打算在月壇買房并轉學，但是聽說小學轉學到月壇的一律進白云路小學，據說很一般，所以我打算等小孩五年級再轉過來，這樣能多攢幾年錢，將來房子能買大一點，小孩小學階段主要在外地，基礎可能打得牢一些。

按照這個思路，我自己就要繼續在北京單身租房，到小孩轉學中間還有四年，租金總計至少得二十多萬，舍不得，所以我現階段考慮在一號線二號線沿線買房，要求是離地鐵近，地鐵單邊通勤不超過一小時，最重要的是要能保值而且將來好脫手(最終還是要在月壇買房)。我家的條件是，現金100，如果賣掉外地一套房能回收380，不貸款或者低貸款，所以首付480，總價不超過550，麻煩您給參謀參謀哪些小區合適。

A：

1、常規建議是能早轉學就盡量，買學區房圖的就是學習氛圍，盡早熟悉當地的教育模式為好。政策未必一成不變，早轉了至少不吃虧。當然這只是從教育角度考慮，從房子角度就看自己的實際情況了。

2、首付480，總價不超過550。什么貸款資格啊？如果是二貸資格就無所謂，但如果是首貸資格可就吃虧大發了，等于浪費了資格，考慮好。

3、一二號線沿線，離地鐵近。550萬，保值好脫手。這要求高了，不容易。東西城的全部都是學區房，那能買的也就是朝陽和石景山的，如果離地鐵近那朝陽的基本都是老破小，流動性好不到哪兒去。

石景山離得近的就是遠洋山水，魯谷板塊。其他的基本得到八角或古城了，還是自己先看吧。石景山老房多，這沿線沒多少房齡新的，好選，問當地中介就行。

4、另外提醒一點，現在二年級，那到五年級不是四年，而是三年。那現在買了房，稅費可不少呢，也頂上兩三年的房租了。三年后換房可就算白扔了，500多萬的話十多20萬，不是個小數字，跟租金差不多了。考慮好。

僅供參考。

五

Q:

請問，我搖上共有產權房****，號比較靠前，在猶豫是否購買。情況如下：名下有一套機場附近的商住兩用房，房本用途是辦公，買房時有商貸但還清了，現出租中，應該還算首房首貸。

現在住房是東西城區的65平的老破小學區房，估值600+w，房子在公公名下。孩3歲，為了解決孩子上學問題，3年內公公會把現有住房贈予我們，夫妻雙方京戶，除了上面說的商住兩用房，名下無其他住房和貸過款。購房，一來想解決一方父母住房（原計劃商住兩用房），二來想待孩子上小學后置換大點的新居。

麻煩幫忙參考一下方案：

1、購買共有產權房給父母，慢慢置換掉商住兩用房，雖然賣肯定虧本，但也擔心以后越來越不值錢，買共有產權至少保值些，再后續看收入情況置換現住房，另外，不知道公公名下房產贈予給我們后是否涉及共有產權房騰退。

2、不購買共有產權房，接受贈予后賣掉現在住房，用作首付，再使用首房首貸的資格去購買離學區較近點的大點的房子，商住兩用給我父母住，可能真就只能住，不能想保值的事情了。

A：

1、未必是首房首貸了，還是查查征信吧，各銀行的政策不同，也有可能是把商業地產貸款歸入住宅貸款的。

2、既然名下無住宅，公公名下也只有這一套房，且是65平600多萬，那可以采用買賣形式過戶，稅費比贈與要劃算。之前是滿足三個條件：滿五唯一，90平之內普宅，你們名下無房。

3、如果是遺贈的話就肯定不影響，普通贈與的話視同買賣，看到時候房管部門是否較真了，這我也不知道會怎么認定，不懂。

4、我沒明白，你的意思是共產房比商品房更保值嗎？這不對吧，共產房是保障性住房，而且是政策最嚴格的一種，幾乎沒有投資性，就是用來住的，房住不炒。所以如果買共產房才是只考慮居住，不在乎是否保值。而商品房才是兼顧自住和投資保值的。所以這沒看懂，不理解。

5、還一點，如果是要賣掉這學區房，那還干嘛贈與啊？多過一道手就多交一筆稅，何苦呢，直接賣好不好啊？

僅供參考。

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