大家好，我是大嘴。

4月15日上午，北京海淀香山別墅區(qū)，一棟在建的別墅樓頂躥出滾滾濃煙，西五環(huán)上高速行駛車(chē)輛紛紛減速，司機(jī)們有的拿出手機(jī)拍照，有的火速撥打報(bào)警電話(huà)。

消防部門(mén)火速抵達(dá)，僅用半個(gè)小時(shí)，火勢(shì)便迅速撲滅，著火的建筑工地是越秀地產(chǎn)香山樾項(xiàng)目，也是越秀進(jìn)軍北京打造的第一個(gè)豪宅項(xiàng)目。

根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員反饋，香山樾項(xiàng)目已經(jīng)封頂了，樓頂正在做防水和保溫等工作，引起火災(zāi)的原因，可能是氣溫較高，樓頂建筑材料起火導(dǎo)致的。

大嘴查了下，香山樾項(xiàng)目設(shè)計(jì)為四層高的大平層社區(qū)，兩梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，面積最小185㎡，指導(dǎo)價(jià)在12.1萬(wàn)元/㎡，單套總價(jià)2000多萬(wàn)起步。

項(xiàng)目去年攬金60.17億，位列北京商品住宅銷(xiāo)售榜第二，海淀區(qū)第一。

根據(jù)著火情況來(lái)看，主要涉及的是頂樓戶(hù)型，就按兩套頂樓戶(hù)型來(lái)算，這次的事故對(duì)應(yīng)的是半個(gè)億的貨值。

時(shí)間倒回2023年6月土拍現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)任越秀北京區(qū)域總的董毅祭出"玄學(xué)三件套"：

粉色戰(zhàn)袍+王老吉聯(lián)名紅袋+桌面風(fēng)水陣。

好利來(lái)和王老吉制作的2023新年限定版聯(lián)名紙袋上寫(xiě)著“大吉大利”，這波操作直接讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看呆：您這是來(lái)拍地還是來(lái)跳大神的？

結(jié)果魔幻現(xiàn)實(shí)來(lái)了，憑借著這份玄學(xué)，越秀成功從一群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中突圍，拿下了爆火的海淀四季青003-1地塊，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，越秀還拉上了北京城建“護(hù)法”。

兩個(gè)月后，海淀雙新村003地塊案名公布，定名為香山樾。

2023年11月，香山樾正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)那叫一個(gè)風(fēng)光---首開(kāi)勁銷(xiāo)285套。

大嘴查了下，香山樾項(xiàng)目規(guī)劃總套數(shù)為440套，首批拿證2023年11月18日，共計(jì)416套，2024年3月底，加推24套，開(kāi)盤(pán)日因各種因素能對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售的房子實(shí)為312套。

一共312套房子對(duì)外銷(xiāo)售，一天之內(nèi)賣(mài)掉了285套，去化率高達(dá)91%！

單套總價(jià)在2200萬(wàn)-3500萬(wàn)之間，一天賣(mài)285套，這數(shù)據(jù)就算是在地產(chǎn)盛世的時(shí)候都是不敢想的事，卻在2023年地產(chǎn)寒冬實(shí)現(xiàn)了！

然而，這事，經(jīng)不住扒！

數(shù)據(jù)顯示，香山樾開(kāi)盤(pán)前13個(gè)月，北京同價(jià)位新房平均月簽約165套，香山樾一個(gè)項(xiàng)目干了整個(gè)北京新房市場(chǎng)一個(gè)半月的銷(xiāo)量，二手房方面，同樣以13個(gè)月基數(shù)來(lái)看，同價(jià)位的房子，整個(gè)北京市場(chǎng)也就成交了285套。

好家伙！香山樾一個(gè)項(xiàng)目干了整個(gè)北京新房一個(gè)半月的量，整個(gè)北京二手房相同總價(jià)段一年的量！

時(shí)間來(lái)到2024年12月31日，距離香山樾首開(kāi)已經(jīng)過(guò)去一年多了，對(duì)于真正購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這會(huì)購(gòu)房流程基本走完了，香山樾的真實(shí)成績(jī)單如何呢？

大嘴查了下，截至2024年12月31日，越秀香山樾網(wǎng)簽套數(shù)181套，面積3.82萬(wàn)平米，均價(jià)12.22萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽金額46.70億，榮獲北京海淀區(qū)商品住宅銷(xiāo)售榜第一。

咦~到這里好像不對(duì)！

首開(kāi)當(dāng)日勁銷(xiāo)285套，去化率91%，一年多后網(wǎng)簽181套，去化率降到了41%，兩者相差整整50個(gè)百分點(diǎn)呀。

這兩者間差了104套房子，以上面數(shù)據(jù)取平均值211㎡，均價(jià)12.22萬(wàn)/㎡來(lái)算，這104套房子價(jià)值接近27億。

況且，從2023年11月首開(kāi)到2024年年末，這一年多的時(shí)間中，難道一套都沒(méi)賣(mài)出去？

就大嘴這數(shù)學(xué)水平，怎么都算不對(duì)，有沒(méi)讀者能幫忙算算？

2025年開(kāi)年以來(lái)，重點(diǎn)城市樓市整體趨勢(shì)向上，香山樾也迎來(lái)了一波不錯(cuò)的收成，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，今年香山樾又簽約87套，總銷(xiāo)量來(lái)到了268套。

歷經(jīng)18個(gè)月，越秀香山樾終于把去化九成給干到了六成。

但即便如此，去年霸占北京新房銷(xiāo)售榜的香山樾還是落寞了，在最新的榜單中，海淀區(qū)前三已查無(wú)此樾，北京地區(qū)前10也已無(wú)身影了。

越秀不得不承認(rèn)一個(gè)事實(shí)，接下來(lái)這剩余的四成怕是更難賣(mài)了！

在國(guó)家提倡“好房子”的概念下，如今入市的新房普遍得房率都在100%，而2023年就入市的香山樾，得房率僅為80%-83%。越秀還拼得過(guò)競(jìng)品嗎？

當(dāng)年董總靠“玄學(xué)”拿下了項(xiàng)目地塊，昨天的這場(chǎng)“及時(shí)火”不知道他算到?jīng)]有，又或許說(shuō)：

一切皆在他的意料之中！

畢竟之前北京悅府、麗都悅府項(xiàng)目都有過(guò)"火燒旺運(yùn)"經(jīng)歷，最終項(xiàng)目大賣(mài)，這一次香山樾的“及時(shí)火”，會(huì)不會(huì)是項(xiàng)目大賣(mài)的一個(gè)前兆呢？

設(shè)想下，雖然著火給項(xiàng)目帶來(lái)了半個(gè)億的貨值損失，但如能項(xiàng)目大賣(mài)，在大幾十億的業(yè)績(jī)面前，這又算個(gè)啥，不是嗎？