在蘭州七里河區(qū)B107#規(guī)劃路與E110#規(guī)劃路的交匯處，17.3畝土地上的鋼筋叢林正以每天0.8米的速度向上生長。當(dāng)中鐵土門墩棚改項(xiàng)目一期西片區(qū)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，這個蟄伏十二年的民生工程終于撕開了規(guī)劃圖紙與現(xiàn)實(shí)世界的次元壁——3棟住宅樓的混凝土基樁穿透沉積了半個世紀(jì)的煤灰層，將3800余戶居民的期許澆筑在52,317.85平方米的垂直空間里。這場始于2013年的城市更新敘事，在2025年的春天獲得了關(guān)鍵的情節(jié)推進(jìn)器。

項(xiàng)目規(guī)劃總平圖

從衛(wèi)星地圖俯瞰，項(xiàng)目地塊猶如嵌入城市肌理的楔形芯片：東側(cè)緊鄰蘭州鐵路技師學(xué)院的紅色屋頂陣列，西側(cè)是潤銀第一城玻璃幕墻折射的冷光，南面土門墩水暖城的金屬棚頂在陽光下泛著魚鱗般的波紋。這片被鐵路線切割的三角地帶，曾是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代國有廠礦家屬區(qū)的遺存，如今正經(jīng)歷著物理空間與居住形態(tài)的雙重迭代。26層高的4#樓將以78.35米的海拔改寫區(qū)域天際線，其建筑密度控制在30%的規(guī)劃紅線內(nèi)，這種垂直集約化開發(fā)模式，本質(zhì)上是土地財(cái)政與居住權(quán)博弈的具象化表達(dá)。

開發(fā)主體甘肅春瑞地產(chǎn)的國資背景值得玩味——這個由中鐵國資與蘭州蘭港實(shí)業(yè)合資成立的企業(yè)，在2024年12月以10,170萬元競得西區(qū)用地時，樓面價定格在3,043.49元/㎡的微妙刻度。這個數(shù)字恰好處于蘭州主城區(qū)地價梯度曲線的腰部位置，既規(guī)避了核心區(qū)地塊的溢價風(fēng)險，又保留了未來資產(chǎn)增值的彈性空間。在容積率2.9的規(guī)劃框架下，商業(yè)配套與住宅體量的配比呈現(xiàn)出典型的政策導(dǎo)向特征：2層商業(yè)綜合體的設(shè)置與其說是市場選擇，不如視為對《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中“十五分鐘生活圈"要求的程式化回應(yīng)。

項(xiàng)目大致位置示意 制圖@指蘭針

項(xiàng)目推進(jìn)的時序圖譜折射出中國式城市更新的典型癥候。從2019年七里河區(qū)政府首次申報規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，到2023年國有土地征收公告的發(fā)布，再到2024年末的實(shí)質(zhì)開工，六年時間軸上的每個決策節(jié)點(diǎn)都伴隨著政策周期的波動。特別值得關(guān)注的是2025年4月財(cái)政部與住建部聯(lián)合發(fā)布的中央財(cái)政補(bǔ)助政策，這項(xiàng)最高12億元的資金支持計(jì)劃，如同及時雨般注入了停滯多年的更新引擎。但補(bǔ)助資金與工程進(jìn)度的動態(tài)掛鉤機(jī)制，也暗含著對開發(fā)效率的剛性約束——這或許解釋了為何項(xiàng)目在取證后立即進(jìn)入建設(shè)加速期。

在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面，“全齡友好"的概念包裝下藏著精密的客群定位算法。15層5#樓47.15米的層高設(shè)置，顯然瞄準(zhǔn)了首置剛需群體；而規(guī)劃中的東區(qū)四代住宅與洋房產(chǎn)品，則試圖在改善型需求市場分得一杯羹。這種“剛需+改善"的雙軌策略，本質(zhì)上是對七里河區(qū)人口結(jié)構(gòu)變遷的鏡像反應(yīng)——根據(jù)蘭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，該區(qū)45-65歲常住人口占比已達(dá)37.2%，適老化設(shè)計(jì)已成必選項(xiàng)而非加分項(xiàng)。

項(xiàng)目效果圖（過程稿）

交通網(wǎng)絡(luò)的編織同樣充滿政策計(jì)算的痕跡。項(xiàng)目與地鐵1號線土門墩站保持的1公里臨界距離，既規(guī)避了軌道噪音對房價的折損，又確保了步行可達(dá)的便利性預(yù)期。4個高速公路出口與鐵路貨運(yùn)站的輻射半徑，則暴露出決策者對物流地產(chǎn)潛在價值的隱秘期待。當(dāng)規(guī)劃中的B107#、E110#市政道路貫通后，這個微型社區(qū)將同時接入城市交通主動脈與區(qū)域毛細(xì)血管，形成獨(dú)特的區(qū)位溢價生成機(jī)制。

在公共服務(wù)配套的棋盤上，800平方米社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施的配建要求，如同政策文件中的標(biāo)準(zhǔn)答案——托兒所與托老所的并置，本質(zhì)上是應(yīng)對少子化與老齡化雙重壓力的對沖策略。但值得警惕的是，這類標(biāo)配設(shè)施往往陷入“有而無用"的困境，就像某已交付棚改項(xiàng)目的老年活動中心，最終變成了快遞驛站與棋牌室的混合體。

資金流的管道圖景更值得深究。10,170萬元土地出讓金的支付路徑，實(shí)際構(gòu)成地方政府、央企與金融機(jī)構(gòu)的三角債循環(huán)：春瑞地產(chǎn)的國資背景使其更容易獲得開發(fā)貸支持，而土地出讓金通過財(cái)政系統(tǒng)回流基建賬戶，最終又轉(zhuǎn)化為道路管網(wǎng)等配套投入。這種閉環(huán)雖然確保了項(xiàng)目推進(jìn)的確定性，卻也擠壓了市場化房企的生存空間——數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州本土民營開發(fā)商市場份額已萎縮至18.7%。

拆遷安置的經(jīng)濟(jì)賬本則是另一組復(fù)雜方程式。9.708畝代征代拆用地中，5.001畝綠化用地的規(guī)劃，與其說是生態(tài)補(bǔ)償，不如視為平衡容積率指標(biāo)的數(shù)學(xué)技巧。而被征收戶的過渡安置率控制在12%以下的承諾，在現(xiàn)實(shí)中往往意味著貨幣化補(bǔ)償比例的提升——這恰好與央行2024年三季度提出的“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度"形成微妙共振。

當(dāng)我們將鏡頭拉遠(yuǎn)，土門墩項(xiàng)目的腳手架不過是蘭州城市更新宏大敘事中的一個標(biāo)點(diǎn)符號。根據(jù)《蘭州市2025年城市更新行動實(shí)施方案》，全市將啟動87個類似項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá)2,370億元。但在這組光鮮的數(shù)據(jù)背后，仍有諸多待解的命題：被壓縮的開發(fā)周期是否會影響建筑質(zhì)量？標(biāo)準(zhǔn)化配套能否適配多元居住需求？政策性金融支持是否扭曲市場定價機(jī)制？

留給蘭州的思考題：

• 當(dāng)“全齡友好社區(qū)"成為規(guī)劃標(biāo)配，如何避免概念創(chuàng)新淪為形式主義？

• 國資主導(dǎo)的開發(fā)模式，是否可能削弱房地產(chǎn)市場的競爭活力？

此刻，土門墩工地上的塔吊仍在勻速旋轉(zhuǎn)，它的鋼索既吊裝著預(yù)制樓板，也懸系著數(shù)千個家庭的居住夢想。當(dāng)2025年的沙塵暴掠過七里河時，這些正在凝固的混凝土立方體，終將成為丈量城市進(jìn)化史的立體刻度——只是不知道未來的居民穿行在樓宇間時，是否還能從地磚的縫隙里，嗅到當(dāng)年棚戶區(qū)槐花的余香。

來源丨甘肅

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