一個小區有三種“物業管理模式”，你聽說過嗎？

位于宜川路街道農林路101弄的農林小區歷經四十年風雨，因歷史規劃原因陷入“三區割據”的治理困局：物業收費標準不一、維修基金無法啟用、小區車位被外來侵占……近日，小區以88.2%的通過率實現物業“三合一”，通過黨建引領居委會、業委會和居民多元共治的創新模式，紓解了長達數十年的民生難題。

何為“三區割據”？農林小區始建于20世紀80年代，共有14棟樓378戶。其中1-10號樓（8、9號樓已被拆除）由國企物業“托底”管理，每月每平方米0.18元的物業費僅提供維修服務；11-13號樓由市場化物業公司接手，每月每平方米0.57元的物業費看似稍高，卻也無法覆蓋安保服務；14-16號樓則長期“真空”沒有物業公司，水管修理都需挨家挨戶攤錢。

黨員先行：從“美麗家園”到業委會成立

“其實在這次物業統一之前，農林小區已經走過兩個重要節點。”農林居民區黨總支書記楊小燕介紹，第一個節點是“美麗家園”。在2021年之前，農林小區都看不出是一個“小區”。整體沒有圍欄呈開放式，導致外來車輛隨意進出侵占車位；電瓶車盜竊頻發，居民直言“不敢讓孩子獨自下樓”。在街道和居民區黨總支的努力下，乘著普陀區綜合修繕的東風，小區成立黨員攻堅小組，歷時3個月全覆蓋走訪，最終完成圍墻合圍、監控全覆蓋、車位擴容劃線等工作，從物理層面將14棟樓房“圈”在了一起，安保和停車問題得到了階段性改善。

“但這遠遠不夠，第二個重點是業委會。”楊小燕坦言，社區治理的“三駕馬車”里，農林小區缺了由居民組成的“業委會”。由此，情感上小區凝聚力有待提高，現實上小區維修基金無法啟用。

在小區“三區割據”下，居民跨片區扔垃圾矛盾頻發。2023年，居民區借勢組建跨片區聯合黨支部，吸納3名樓組長加入，并整合三區保潔資源，由街道和居委會代管托底收取垃圾清掃費及聘請清潔工服務，垃圾清運效率大幅提升。宜川路街道、農林居委會也在這次三區“破冰”后趁熱打鐵，依托社區網格劃分責任片區，動員黨員居民積極站出來，最終于次年1月成立全新的小區業委會，為物業選聘掃清體制障礙。

黨建引領：物業創新解法與居民自治融合

真正的“硬仗”在去年打響。新上任的業委會調研發現，1-10號樓居民習慣了0.18元的“地板價”，14-16號樓從未交過物業費，而市場上的物業公司調研后直搖頭：“收費不夠發工資！”更棘手的是，居民對“物業來了能干啥”充滿懷疑：“我們現在自己攤錢不好嗎？”

針對物業選聘過程中的痛點，宜川路街道搭建“紅色議事廳”平臺，組織城運中心、居委會、業委會、候選物業企業開展四方會談12次。基于市場上沒有物業接手的現實情況，“三駕馬車”再次發掘黨員力量——昶仰物業承接農林居民區管轄的另外兩個老舊小區，擁有豐富的管理經驗，而其總經理姚先生是一名老黨員。

楊小燕談及與昶仰物業協商的經歷，頗為感慨。姚經理面對農林小區需“低成本運營”的需求，愿意采取“資源共享、就近服務”的方案：維修工就近服務三小區，降低人力成本。此外，相比于傳統物業的“包干制”收費方法，昶仰物業愿意接受“酬金制”模式，即每月固定收取服務費，多出的物業費收入轉進業委會的維修基金，繼續用于小區建設。

那物業公司找到了，物業費該怎么定價呢？測算顯示，含保安的物業費至少需要每月每平方米0.8元，相較原有的價格翻了幾番，故遠超居民承受力。在多輪測算和探討后，最終決定收費標準與11-13號樓維持不變，即每月每平方米0.57元但不提供保安人員，覆蓋小區設施、綠化、維修和保潔等其他費用。

“多網格”隊伍開展征詢工作

沒有保安，誰來管大門？誰來管車位？居委、業委和物業的多元共治的創新模式應運而生，三方達成“鑰匙自管”模式，四扇鐵門由居委和業委輪值鎖閉，黨員帶頭排班巡查，而昶仰物業也承諾保潔兼管停車協調。各方齊心協力降低物業費門檻，旨在推動最后的復雜征詢工作。

這項征詢工作將涉及物業選聘、物業調價和物業合并。農林居民區組建了由社區社工帶領20名在冊黨員、14名樓組長構成的“多網格”隊伍，劃分8個責任區開展“四百”大走訪。逐戶發放《物業服務需求調查表》，同步建立“一戶一檔”訴求清單。最大的挑戰還是原本不交物業費的14-16號樓。居民陳師傅曾堅持“分攤挺好，何必交錢”，業委會反復上門梳理：“你家屋頂漏水現在能攤錢，過十年大修怎么辦？”老黨員也成立“老伙伴宣講隊”，用“修水管不用再求人”的情景演繹打動鄰里。不僅如此，昶仰物業提前介入垃圾清運，一天兩次清理取代“鋪滿再鏟”。居民眼見為實后逐漸松口：“垃圾桶周邊干凈多了！”

如今，農林小區已完成新物業合同簽署，小區也正在推進停車管理規約制定和維修基金啟用，計劃通過“三駕馬車”聯動，實現從“有人管”到“管得好”的跨越。未來，農林小區將繼續以黨建為引領，深化居委會、業委 會、物業和居民的多元共治機制，通過黨員先鋒示范效應激發居民積極參與社區治理。在黨建引領的“紅色引擎”驅動下，美好家園的愿景正一步步照進現實。

原標題：《老舊小區“三區割據”，黨建引領聚合力，解難題》

欄目編輯：顧瑩穎

文字編輯：趙菊玲

本文作者：施旖雯