物業(yè)費(fèi)超過了3年未繳費(fèi)，就不用再交？

都知道，物業(yè)與業(yè)主之間只是合同關(guān)系，一個(gè)提供服務(wù)，一個(gè)給錢。而且

如果物業(yè)公司質(zhì)價(jià)不符、亂收費(fèi)，業(yè)主就可以拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益。

但是現(xiàn)實(shí)中，很多業(yè)主因?yàn)閾?dān)心物業(yè)起訴，即使物業(yè)服務(wù)再差，也無奈忍氣吞聲。

對(duì)此，我們專門咨詢了業(yè)內(nèi)人員，他們曝行業(yè)潛規(guī)則，只要業(yè)主占據(jù)3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)優(yōu)勢，物業(yè)費(fèi)超過3年不用交，物業(yè)根本不敢告！

01、物業(yè)費(fèi)超過3年不用交？

典型案例：上海李女士被物業(yè)起訴追討2016-2019年物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司還提交了費(fèi)用明細(xì)表和蓋了章的《物業(yè)服務(wù)合同》，并表示多次向李女士催繳物業(yè)費(fèi)。

李女士拿出50多張照片證明小區(qū)環(huán)境臟亂差，同時(shí)還拿出了鄰居們聯(lián)名簽署的《物業(yè)服務(wù)投訴書》，并表示：“物業(yè)從沒有催過物業(yè)費(fèi)，憑什么五年之后還能起訴我？”

法院最終判決：李女士2016-2017年的物業(yè)費(fèi)不用交，2018-2019年只需交70%。

理由是，物業(yè)公司無法證明2016年至2017年期間有進(jìn)行過有效催繳，超過三年訴訟時(shí)效；而且業(yè)主提供的證據(jù)也足以證明物業(yè)的服務(wù)存在嚴(yán)重的質(zhì)價(jià)不符，所以給予減免30%物業(yè)費(fèi)。

02、業(yè)主取勝的3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

類似李女士這樣的經(jīng)歷還不少，根據(jù)中國裁判文書網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，超過40%業(yè)主通過訴訟時(shí)效抗辯，或服務(wù)質(zhì)量舉證，實(shí)現(xiàn)了費(fèi)用減免。而且它們還有一個(gè)共同點(diǎn)，背后藏著一套法律規(guī)則：

1. 訴訟時(shí)效

①法律規(guī)定追討物業(yè)費(fèi)的有效期是3年，但起算時(shí)間并不是“繳費(fèi)截止日”開始，而是從物業(yè)最后一次催你要錢開始算。比如：

物業(yè)2020年1月發(fā)過催繳通知，訴訟時(shí)效就是從2020年1月重新計(jì)算至2023年1月，那么他們最晚2023年1月前必須起訴，

②如果物業(yè)拿不出催繳證據(jù)（短信/快遞單等），業(yè)主可以主張“超過時(shí)效”，法院將駁回對(duì)應(yīng)年份的繳費(fèi)請(qǐng)求。

③注意：物業(yè)公司有可能偽造催繳記錄，業(yè)主要核對(duì)快遞單上的簽收人、短信發(fā)送號(hào)碼是否與本人信息一致。若發(fā)現(xiàn)造假，可當(dāng)庭申請(qǐng)筆跡鑒定或通話記錄調(diào)取。

2. 證據(jù)收集要到位

業(yè)主要證明物業(yè)服務(wù)差，需要三類"鐵證"：

①現(xiàn)場照片（帶時(shí)間水印，這個(gè)很重要，可以手機(jī)拍攝原圖自帶時(shí)間戳）：拍攝小區(qū)垃圾成堆、電梯長期壞了不修、生銹消防栓等…

②鄰居證人：至少2人愿意出庭作證或提交聯(lián)名簽署的投訴書；

③專業(yè)報(bào)告：找機(jī)構(gòu)檢測消防/安防系統(tǒng)是否達(dá)標(biāo)（勝訴后費(fèi)用可讓物業(yè)出）

記住：不用證明物業(yè)天天偷懶，只要證明主要服務(wù)（安保、保潔、設(shè)施維護(hù)）長期不達(dá)標(biāo)，證據(jù)充足，物業(yè)費(fèi)用最多能減半！

3. 公共收益是殺手锏

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條，小區(qū)電梯廣告、停車費(fèi)這些公共收益，物業(yè)必須每半年公示。如果他們從來沒公示過，你可以主張三項(xiàng)權(quán)利：

①直接向住建局舉報(bào)（最高罰物業(yè)20萬）

②起訴要求物業(yè)返還侵占的公共收益，可以用這些錢抵扣物業(yè)費(fèi)

③證明物業(yè)存在“整體性失信”，從而要求減免物業(yè)費(fèi)。

杭州某小區(qū)，就用這招追回了127萬公共收益，抵了全體業(yè)主3個(gè)月物業(yè)費(fèi)。

03、千萬別踩這些坑

1、拒接電話/不收傳票：物業(yè)起訴你不交物業(yè)費(fèi)，你如果拒接電話/不收傳票，法院會(huì)登報(bào)公告，判你輸還要多賠錢。

某業(yè)主因拒收法律文書，不僅被判全額繳費(fèi)，還額外承擔(dān)了5000元違約金。

2、覺得物業(yè)有錯(cuò)就能全不交：法院會(huì)按責(zé)任比例判，不是物業(yè)有錯(cuò)你就能全不交物業(yè)費(fèi)。如：上海某有業(yè)主因電梯故障受傷索賠8萬元，但因日常物業(yè)費(fèi)拖欠，最終賠償金被抵扣60%。

3、因?yàn)槌臣芄室獠唤毁M(fèi)：有業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)理態(tài)度差，所以故意不繳物業(yè)費(fèi)，但法官不看個(gè)人恩怨，只看服務(wù)事實(shí)。

4、以為過期自動(dòng)不用交：超過3年時(shí)效，不會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司喪失訴權(quán)，業(yè)主必須當(dāng)庭提出時(shí)效抗辯，不說就等于放棄。比如：南京一位業(yè)主就因?yàn)椴欢@個(gè)規(guī)則，痛失1.8萬元時(shí)效利益。

04、收到催繳通知馬上做三件事：
1. 簽收前檢查發(fā)函日期：超過3年的可直接退回，3年內(nèi)的15天內(nèi)書面回復(fù)（用EMS寄）
2. 建證據(jù)庫：每月拍3次小區(qū)公共區(qū)域現(xiàn)狀，加業(yè)主群記錄問題，比如：集體記錄停水停電、設(shè)施故障等事件；另外每年向物業(yè)發(fā)函要求公示公共收益。
3. 法庭上三連問抓住對(duì)方“三寸”：
①要求物業(yè)提供物業(yè)合同原件（很多是過期的）
②要他們出示催費(fèi)原始記錄（比如2018年催繳短信的原始載體及通訊公司證明）
③當(dāng)庭申請(qǐng)調(diào)取物業(yè)企業(yè)的信用報(bào)告（很多公司有違規(guī)經(jīng)營記錄）

最后提醒大家：法律既保護(hù)業(yè)主權(quán)益，也要求我們履行義務(wù)。收集好證據(jù)、用對(duì)方法，才能真正改善小區(qū)服務(wù)。你家物業(yè)合格嗎？遇到哪些鬧心事？歡迎留言討論！