大家好，我是阿拉蕾。

在日本留學工作生活十幾年，有在關西和關東兩邊居住工作和生活的經(jīng)驗；

除了會講標準的日語之外，大阪話、和歌山話和關西話我也各個都能講，和日本本地老爺爺老奶奶交流無障礙。

日本武藏野大學碩士畢業(yè)，曾任職過世界20強企業(yè)、東京的電視臺等。

擁有日本永駐以及10年日本房地產(chǎn)的就職經(jīng)驗（在職公司皆為日本人開的房地產(chǎn)公司）。

有租賃和房地產(chǎn)投資的銷售經(jīng)驗，也有日本房地產(chǎn)公司國際課從事過翻譯以及法人對接業(yè)務的經(jīng)驗。

之前在日本主要給日本的公務員以及上班族等做投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。

我開設了《阿拉蕾看日本》欄目，持續(xù)為大家分享關于日本的一切，生活、房產(chǎn)、投資等，感興趣的朋友進群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

此外，如果你對日本投資感興趣，今天下午我的同事小愛會帶著大家在東京街頭逛一逛，感興趣點擊預約，直播間見。

2024年租賃住宅市場情況

在2024年的租賃住宅市場中，以高品質(zhì)的家庭型住宅為中心，租金上漲趨勢明顯。

住宅租金上漲的區(qū)域在地理上也在不斷擴大。

據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的“全國租金統(tǒng)計”顯示，在調(diào)查對象的158個城市中，有70個城市觀察到租金上漲（見圖表1）。

辦公租賃市場情況

在辦公租賃市場方面，自新冠疫情以來一直處于調(diào)整階段的東京市場，供需改善的情況尤為引人注目。

空置率已經(jīng)見頂并開始下降，租金也呈現(xiàn)出觸底反彈的趨勢。

在銷售額持續(xù)增長的商業(yè)店鋪以及每間客房住宿費用上升的住宿設施等領域，租賃市場也呈現(xiàn)出好轉(zhuǎn)的跡象。

物流設施租賃市場情況

然而，首都圈物流設施的租賃市場情況卻令人有些擔憂。空置率居高不下，租金也呈現(xiàn)出增長乏力的態(tài)勢。這主要是由于疫情后物流設施大量供應導致供需平衡惡化所致。

2020年全國物流設施的開工面積在時隔23年首次突破1000萬平方米后，連續(xù)4年保持在1000萬平方米以上的水平。隨著這些設施竣工并進入租賃市場，部分地區(qū)出現(xiàn)了供應過剩的局面。

不過，2024年物流設施的開工量大幅低于前一年。除了對前期增長的反作用外，建筑成本的上漲也可能是導致開工量減少的一個因素。

如果供應速度繼續(xù)保持緩慢，預計租賃市場情況也將逐漸好轉(zhuǎn)。

2024年房地產(chǎn)市場：建筑成本飆升及其影響

在2024年的房地產(chǎn)市場中，建筑成本的大幅上漲成為了焦點話題。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，建筑成本的上升始于2021年左右，短短三年間，建筑費用已經(jīng)上漲了30%至40%（見圖2）。

實際上，也有不少市場人士指出，建筑成本的漲幅可能比這還要高。

另一方面，盡管有觀點認為構(gòu)成建筑成本的材料價格已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但這并不意味著建筑成本會下降。房地產(chǎn)市場可能仍需面對建筑成本居高不下的局面。

建筑成本的上升對新開發(fā)項目產(chǎn)生了顯著影響，要求在經(jīng)濟性方面進行更為嚴格的評估。這導致建筑開工的活躍度不可避免地下降。

事實上，2024年就是一個開工緩慢的年份。

具體來看，2024年1月至11月，新住宅開工套數(shù)同比下降3.4%，僅為72.9萬套，這是自2009年以來的最低水平。

從用途和結(jié)構(gòu)來看，只有租賃公寓的開工量有所增加，其他類型均未達到去年的水平，尤其是獨棟住宅的開工量下降明顯。

在非住宅領域，如上所述，倉庫開工面積的減少尤為突出。

然而，2024年住宿業(yè)建筑開工面積同比翻了一番，辦公建筑開工量也以兩位數(shù)的速度增長。但這并不意味著建筑成本的上漲沒有對開工產(chǎn)生影響。

此前，住宿業(yè)建筑開工量在新冠疫情期間大幅下降，從2018年的304.0萬平方米峰值下降到2023年的90.3萬平方米，連續(xù)五年下降。2024年的增長可以看作是對此前下降的反彈。

此外，無論是住宿業(yè)建筑還是辦公建筑，2024年的開工增長都集中在少數(shù)地區(qū)。

例如，2024年（1月至11月）全國住宿業(yè)建筑開工面積同比增加了86.8萬平方米（增長106.4%）。

從都道府縣來看，東京都增加了46.5萬平方米，北海道增加了12.4萬平方米，大阪府增加了8.6萬平方米，這三大地區(qū)（總計增加67.5萬平方米）占全國增長的80%。

對于辦公建筑而言，全國開工面積增加了75.4萬平方米，而東京都增加了90.5萬平方米，這意味著除東京都外的46個道府縣的總開工面積同比有所下降。

總體而言，2024年應被視為一個在建筑成本上漲背景下開工疲軟的年份。

2024年金融政策的重大轉(zhuǎn)折

2024年在金融政策方面也成為了一個重要的年份。

自2022年末以來，日本央行實際上一直在朝著放寬傳統(tǒng)的收益率曲線控制政策（即引導短期利率為負，同時嚴格設定長期利率上限的政策）的方向調(diào)整。

然而，在2024年3月的政策會議上，日本央行正式?jīng)Q定廢除收益率曲線控制政策。此后，在2024年7月和2025年1月，日本央行兩次上調(diào)了政策利率。

市場利率上升及其影響

這一系列政策調(diào)整導致市場利率上升。與長期利率掛鉤的固定利率住房貸款利率自2019年左右的低點以來，已經(jīng)明顯上升（見圖表3）。

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定表現(xiàn)

然而，至少到目前為止，房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)顯著的波動。各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，房價仍在持續(xù)上漲或保持高位。盡管在部分地區(qū)有房價上漲乏力的報道，但尚未出現(xiàn)房價即將下跌的跡象。

地價持續(xù)上漲及地理范圍擴大

地價也在持續(xù)上漲，且地價上漲的地理范圍也在擴大。

根據(jù)國土交通省每年7月1日統(tǒng)計的“都道府縣地價調(diào)查（基準地價）”，2024年住宅用地的調(diào)查地點（與前年可比的14,554個地點）中，有6,524個地點地價上漲，5,934個地點地價下跌（見圖表4）。

這是33年來首次出現(xiàn)上漲地點數(shù)超過下跌地點數(shù)的情況。

住宅投資熱度不減，房地產(chǎn)投資市場持續(xù)活躍

房地產(chǎn)投資市場中，投資者獲取房產(chǎn)的意愿依然強勁。

據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的“房地產(chǎn)投資者調(diào)查?”顯示，截至2024年10月的調(diào)查，表示“將在未來一年內(nèi)積極進行新投資”的受訪者比例高達94%。相比之下，表示“暫時擱置新投資”的受訪者僅占2%。

此外，當詢問那些表示“積極進行新投資”的受訪者其關注的資產(chǎn)類別時，與新冠疫情爆發(fā)前夕的2019年10月相比，選擇投資面向家庭的公寓的投資者大幅增加。

在2024年10月的調(diào)查中，最受投資者青睞的是單身人士租賃住宅（單間公寓），這表明投資者對住宅的關注度比以往任何時候都更高（見圖表5）。

金融機構(gòu)的貸款態(tài)度與租金上漲預期

在利率上升的情況下，房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)明顯的負面影響，其前提條件是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的貸款態(tài)度依然保持寬松。

如果金融機構(gòu)開始限制對房地產(chǎn)的貸款，那么利用借入資金進行房地產(chǎn)投資的投資者可能會陷入資金困境，不得不為了套現(xiàn)而出售持有的房產(chǎn)。

此外，如果住房貸款的發(fā)放減少，住房需求也將不可避免地受到負面影響。如果這種趨勢在整個市場中蔓延，房地產(chǎn)價格將面臨嚴峻的調(diào)整壓力。

然而，目前尚未出現(xiàn)這種情況。

通過查看日本央行的“金融機構(gòu)貸款態(tài)度DI”數(shù)據(jù)，我們可以看到，認為金融機構(gòu)貸款態(tài)度“嚴格”的房地產(chǎn)公司比例一直保持在較低水平。

根據(jù)日本央行的“按貸款對象分類的貸款金額”統(tǒng)計數(shù)據(jù)，面向房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額呈現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，住房貸款余額也以與以往相似的速度持續(xù)增加。

盡管如此，由于金融政策的調(diào)整，房地產(chǎn)投資者對利率上升的警惕性確實有所增強。在這種情況下，要維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，就需要租金收入的增長能夠抵消利率成本上升的預期不斷增強。

對于住房貸款而言，如果借款人對未來的收入增長更有信心，那么他們將能夠彌補因利率上升而導致的購房預算減少的影響。

政府和日本央行一直以來都在努力擺脫通縮，2025年對于房地產(chǎn)市場而言，也需要切實實現(xiàn)通縮的擺脫。這將是確保在利率上升的環(huán)境下房地產(chǎn)市場能夠保持穩(wěn)定的關鍵。

嚴苛的J-REIT市場表現(xiàn)

盡管房地產(chǎn)市場并未因金融環(huán)境的變化而受到重大沖擊，但股票市場對房地產(chǎn)的前景感到擔憂，這一點在J-REIT（日本房地產(chǎn)投資信托）市場上表現(xiàn)得尤為明顯。

2024年末，東京證券交易所的REIT指數(shù)較前一年末下降了8.5%，與同期上漲19.2%的日經(jīng)平均股價和上漲11.4%的東證行業(yè)股價指數(shù)（房地產(chǎn)業(yè)）相比，J-REIT的低迷表現(xiàn)顯得尤為突出。

從2024年J-REIT投資單位的買賣情況來看，投資信托、銀行和海外投資者是主要的賣方。

自2024年開始實施的新NISA政策中，將所謂的每月分配型投資信托排除在適用范圍之外，這可能是導致投資信托出售J-REIT投資單位的一個原因。銀行方面，由于市場利率上升，從投資運用的角度重新審視資產(chǎn)配置，從而減少了對J-REIT的持有。

對于海外投資者而言，自疫情以來遠程辦公的普及，使得一些投資者擔心日本的租賃市場前景，進而推動了J-REIT的拋售。

J-REIT市場的現(xiàn)狀與未來展望

盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，J-REIT市場仍顯示出一定的韌性。

根據(jù)日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)，2024年12月的NAV倍率（基于評估價值的凈資產(chǎn)額與市值總額的比率，類似于股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率則上升至5.15%。

這表明，盡管市場表現(xiàn)不佳，但J-REIT的分紅吸引力仍在增強。

為了使J-REIT市場真正實現(xiàn)復蘇，需要在利率上升的環(huán)境下增強市場對J-REIT盈利能力改善的信心，并吸引更多市場參與者關注J-REIT。這最終將取決于租賃市場的表現(xiàn)，特別是能否實現(xiàn)從通縮中解脫出來。

2025年，日本經(jīng)濟面臨的不確定性因素依然較高，尤其是來自海外的風險。

盡管美國新政府的貿(mào)易政策和能源政策尚未完全明朗，但它們可能會通過多種途徑對日本經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

此外，地緣政治風險，如各地的沖突走向，也不容忽視。

然而，基于當前的國內(nèi)經(jīng)濟狀況，預計2025年的日本經(jīng)濟雖然缺乏強勁動力，但仍將保持穩(wěn)定增長。

在勞動力短缺的背景下，家庭的就業(yè)和收入環(huán)境有望繼續(xù)改善。

企業(yè)盈利狀況良好，且企業(yè)擴張意愿強烈，這些宏觀因素表明，2025年租賃市場的改善趨勢有望延續(xù)。

《阿拉蕾看日本》欄目，將持續(xù)為大家分享關于日本的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

如果你對日本感興趣，無論是房產(chǎn)投資，還是經(jīng)營管理簽證、高才簽等等，都可以掃碼進群，和阿拉蕾一起暢聊日本。

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