大家好，我是阿拉蕾。

在日本留學工作生活十幾年，有在關西和關東兩邊居住工作和生活的經驗；

除了會講標準的日語之外，大阪話、和歌山話和關西話我也各個都能講，和日本本地老爺爺老奶奶交流無障礙。

日本武藏野大學碩士畢業，曾任職過世界20強企業、東京的電視臺等。

擁有日本永駐以及10年日本房地產的就職經驗（在職公司皆為日本人開的房地產公司）。

有租賃和房地產投資的銷售經驗，也有日本房地產公司國際課從事過翻譯以及法人對接業務的經驗。

之前在日本主要給日本的公務員以及上班族等做投資房地產的資產配置。

我開設了《阿拉蕾看日本》欄目，持續為大家分享關于日本的一切，生活、房產、投資等，感興趣的朋友進群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

此外，如果你對日本投資感興趣，今天下午我的同事小愛會帶著大家在東京街頭逛一逛，感興趣點擊預約，直播間見。

2024年租賃住宅市場情況

在2024年的租賃住宅市場中，以高品質的家庭型住宅為中心，租金上漲趨勢明顯。

住宅租金上漲的區域在地理上也在不斷擴大。

據日本不動產研究所的“全國租金統計”顯示，在調查對象的158個城市中，有70個城市觀察到租金上漲（見圖表1）。

辦公租賃市場情況

在辦公租賃市場方面，自新冠疫情以來一直處于調整階段的東京市場，供需改善的情況尤為引人注目。

空置率已經見頂并開始下降，租金也呈現出觸底反彈的趨勢。

在銷售額持續增長的商業店鋪以及每間客房住宿費用上升的住宿設施等領域，租賃市場也呈現出好轉的跡象。

物流設施租賃市場情況

然而，首都圈物流設施的租賃市場情況卻令人有些擔憂。空置率居高不下，租金也呈現出增長乏力的態勢。這主要是由于疫情后物流設施大量供應導致供需平衡惡化所致。

2020年全國物流設施的開工面積在時隔23年首次突破1000萬平方米后，連續4年保持在1000萬平方米以上的水平。隨著這些設施竣工并進入租賃市場，部分地區出現了供應過剩的局面。

不過，2024年物流設施的開工量大幅低于前一年。除了對前期增長的反作用外，建筑成本的上漲也可能是導致開工量減少的一個因素。

如果供應速度繼續保持緩慢，預計租賃市場情況也將逐漸好轉。

2024年房地產市場：建筑成本飆升及其影響

在2024年的房地產市場中，建筑成本的大幅上漲成為了焦點話題。

從統計數據來看，建筑成本的上升始于2021年左右，短短三年間，建筑費用已經上漲了30%至40%（見圖2）。

實際上，也有不少市場人士指出，建筑成本的漲幅可能比這還要高。

另一方面，盡管有觀點認為構成建筑成本的材料價格已經趨于穩定，但這并不意味著建筑成本會下降。房地產市場可能仍需面對建筑成本居高不下的局面。

建筑成本的上升對新開發項目產生了顯著影響，要求在經濟性方面進行更為嚴格的評估。這導致建筑開工的活躍度不可避免地下降。

事實上，2024年就是一個開工緩慢的年份。

具體來看，2024年1月至11月，新住宅開工套數同比下降3.4%，僅為72.9萬套，這是自2009年以來的最低水平。

從用途和結構來看，只有租賃公寓的開工量有所增加，其他類型均未達到去年的水平，尤其是獨棟住宅的開工量下降明顯。

在非住宅領域，如上所述，倉庫開工面積的減少尤為突出。

然而，2024年住宿業建筑開工面積同比翻了一番，辦公建筑開工量也以兩位數的速度增長。但這并不意味著建筑成本的上漲沒有對開工產生影響。

此前，住宿業建筑開工量在新冠疫情期間大幅下降，從2018年的304.0萬平方米峰值下降到2023年的90.3萬平方米，連續五年下降。2024年的增長可以看作是對此前下降的反彈。

此外，無論是住宿業建筑還是辦公建筑，2024年的開工增長都集中在少數地區。

例如，2024年（1月至11月）全國住宿業建筑開工面積同比增加了86.8萬平方米（增長106.4%）。

從都道府縣來看，東京都增加了46.5萬平方米，北海道增加了12.4萬平方米，大阪府增加了8.6萬平方米，這三大地區（總計增加67.5萬平方米）占全國增長的80%。

對于辦公建筑而言，全國開工面積增加了75.4萬平方米，而東京都增加了90.5萬平方米，這意味著除東京都外的46個道府縣的總開工面積同比有所下降。

總體而言，2024年應被視為一個在建筑成本上漲背景下開工疲軟的年份。

2024年金融政策的重大轉折

2024年在金融政策方面也成為了一個重要的年份。

自2022年末以來，日本央行實際上一直在朝著放寬傳統的收益率曲線控制政策（即引導短期利率為負，同時嚴格設定長期利率上限的政策）的方向調整。

然而，在2024年3月的政策會議上，日本央行正式決定廢除收益率曲線控制政策。此后，在2024年7月和2025年1月，日本央行兩次上調了政策利率。

市場利率上升及其影響

這一系列政策調整導致市場利率上升。與長期利率掛鉤的固定利率住房貸款利率自2019年左右的低點以來，已經明顯上升（見圖表3）。

房地產市場的穩定表現

然而，至少到目前為止，房地產市場尚未出現顯著的波動。各種統計數據表明，房價仍在持續上漲或保持高位。盡管在部分地區有房價上漲乏力的報道，但尚未出現房價即將下跌的跡象。

地價持續上漲及地理范圍擴大

地價也在持續上漲，且地價上漲的地理范圍也在擴大。

根據國土交通省每年7月1日統計的“都道府縣地價調查（基準地價）”，2024年住宅用地的調查地點（與前年可比的14,554個地點）中，有6,524個地點地價上漲，5,934個地點地價下跌（見圖表4）。

這是33年來首次出現上漲地點數超過下跌地點數的情況。

住宅投資熱度不減，房地產投資市場持續活躍

房地產投資市場中，投資者獲取房產的意愿依然強勁。

據日本不動產研究所的“房地產投資者調查?”顯示，截至2024年10月的調查，表示“將在未來一年內積極進行新投資”的受訪者比例高達94%。相比之下，表示“暫時擱置新投資”的受訪者僅占2%。

此外，當詢問那些表示“積極進行新投資”的受訪者其關注的資產類別時，與新冠疫情爆發前夕的2019年10月相比，選擇投資面向家庭的公寓的投資者大幅增加。

在2024年10月的調查中，最受投資者青睞的是單身人士租賃住宅（單間公寓），這表明投資者對住宅的關注度比以往任何時候都更高（見圖表5）。

金融機構的貸款態度與租金上漲預期

在利率上升的情況下，房地產市場并未出現明顯的負面影響，其前提條件是金融機構對房地產的貸款態度依然保持寬松。

如果金融機構開始限制對房地產的貸款，那么利用借入資金進行房地產投資的投資者可能會陷入資金困境，不得不為了套現而出售持有的房產。

此外，如果住房貸款的發放減少，住房需求也將不可避免地受到負面影響。如果這種趨勢在整個市場中蔓延，房地產價格將面臨嚴峻的調整壓力。

然而，目前尚未出現這種情況。

通過查看日本央行的“金融機構貸款態度DI”數據，我們可以看到，認為金融機構貸款態度“嚴格”的房地產公司比例一直保持在較低水平。

根據日本央行的“按貸款對象分類的貸款金額”統計數據，面向房地產業的貸款余額呈現出較高的增長態勢，住房貸款余額也以與以往相似的速度持續增加。

盡管如此，由于金融政策的調整，房地產投資者對利率上升的警惕性確實有所增強。在這種情況下，要維持房地產市場的穩定，就需要租金收入的增長能夠抵消利率成本上升的預期不斷增強。

對于住房貸款而言，如果借款人對未來的收入增長更有信心，那么他們將能夠彌補因利率上升而導致的購房預算減少的影響。

政府和日本央行一直以來都在努力擺脫通縮，2025年對于房地產市場而言，也需要切實實現通縮的擺脫。這將是確保在利率上升的環境下房地產市場能夠保持穩定的關鍵。

嚴苛的J-REIT市場表現

盡管房地產市場并未因金融環境的變化而受到重大沖擊，但股票市場對房地產的前景感到擔憂，這一點在J-REIT（日本房地產投資信托）市場上表現得尤為明顯。

2024年末，東京證券交易所的REIT指數較前一年末下降了8.5%，與同期上漲19.2%的日經平均股價和上漲11.4%的東證行業股價指數（房地產業）相比，J-REIT的低迷表現顯得尤為突出。

從2024年J-REIT投資單位的買賣情況來看，投資信托、銀行和海外投資者是主要的賣方。

自2024年開始實施的新NISA政策中，將所謂的每月分配型投資信托排除在適用范圍之外，這可能是導致投資信托出售J-REIT投資單位的一個原因。銀行方面，由于市場利率上升，從投資運用的角度重新審視資產配置，從而減少了對J-REIT的持有。

對于海外投資者而言，自疫情以來遠程辦公的普及，使得一些投資者擔心日本的租賃市場前景，進而推動了J-REIT的拋售。

J-REIT市場的現狀與未來展望

盡管面臨諸多挑戰，J-REIT市場仍顯示出一定的韌性。

根據日本不動產研究所的數據，2024年12月的NAV倍率（基于評估價值的凈資產額與市值總額的比率，類似于股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率則上升至5.15%。

這表明，盡管市場表現不佳，但J-REIT的分紅吸引力仍在增強。

為了使J-REIT市場真正實現復蘇，需要在利率上升的環境下增強市場對J-REIT盈利能力改善的信心，并吸引更多市場參與者關注J-REIT。這最終將取決于租賃市場的表現，特別是能否實現從通縮中解脫出來。

2025年，日本經濟面臨的不確定性因素依然較高，尤其是來自海外的風險。

盡管美國新政府的貿易政策和能源政策尚未完全明朗，但它們可能會通過多種途徑對日本經濟產生影響。

此外，地緣政治風險，如各地的沖突走向，也不容忽視。

然而，基于當前的國內經濟狀況，預計2025年的日本經濟雖然缺乏強勁動力，但仍將保持穩定增長。

在勞動力短缺的背景下，家庭的就業和收入環境有望繼續改善。

企業盈利狀況良好，且企業擴張意愿強烈，這些宏觀因素表明，2025年租賃市場的改善趨勢有望延續。

《阿拉蕾看日本》欄目，將持續為大家分享關于日本的一切，生活、房產、投資等等。

如果你對日本感興趣，無論是房產投資，還是經營管理簽證、高才簽等等，都可以掃碼進群，和阿拉蕾一起暢聊日本。

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