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問答424期

警惕新房大門，會所，外立面三件套，西安200萬預算內的剛需，請不要為面子買單，真的養不起，中午12點，直播間聊聊！

（今日直播預約入口）

問：高新周邊四代住宅環伺，保利天悅還賣得動嗎？

答：從成交量上看，還是賣的動的，主要是五期為主的大面積，小面積的學區房，300萬預算左右的，被高新CID的中海學仕里分流了不少。

從三月份二手房數據看，總共成交8套，其中最便宜的是五期141㎡，單價27038元/㎡，總價383萬，最貴的是五期204㎡，單價32817元/㎡，總價670萬，仍然是高新大戶型二手房成交的一梯隊。

從價格，展示面 和產品的新舊程度看，周邊新房遙遙領先，大門，會所，外立面三件套，外加四代住宅大贈送，綠城的四章，五章分流了不少。

對保利天悅而言，吃到學區和房價上漲紅利，在周邊綠城三章交房前，及時小換大，舊換新，當下是個好時機，25000+的單價門檻，放在整個西安都不低了，軟件新城土地，新房供應又多。

后續金茂、中海、綠城、越秀 鐵建等，還有新房不斷面世，包括31小、11初、三初的學區房，都在分流保利天悅客戶。

全運村、中海曲江大城、萬科翡翠國賓同理！

問：售樓部里有拖的問題解決沒，還是開發商覺得沒必要？

答：買房人真真假假，房價真真假假，優惠真真假假，看似現在抖音，自媒體發達，看似信息差小了，實際更大了，過往搖號時代，房子不夠賣，全是買房人，找人充水，當托完全沒有市場。

后來膠著期，遠郊項目，冒充人氣是有的，相當于找兼職，尤其是搞集中開盤的時候，烘托熱銷氣氛，但當下大家都是跑得快，很少有集中開盤，都是零散在賣，拖發揮的空間很有限。

更關鍵的是，客戶更理智，猶豫時間更長，現場烘托氣氛，逼下單的場景，不一定有效，且大部分新房都和貝殼合作，如果要人氣，組織一次集中帶看就好，也沒必要到處找兼職。

找拖，送雞蛋，雇人排隊最有效的時間，前提是買房人沖動時間，是錦上添花的效果，現在都要雪中送炭，光有熱鬧沒人掏錢有什么用。

問：萬科翡翠國際當年萬人搖，現在虧著賣？

答：當年搖號的小區破發，甚至賠錢，不是個例，也不是從今年開始的，紫薇東進、高科麓灣的剛需例子在前，現在又到了翡翠國際、海德堡，二手房市場還在下行，總有投資失誤，拿不住，跑得快的業主冒出來。

以翡翠國際為例，降價賣的主要是超高層和高層大戶型，以44層超高為例，77-103㎡，當年均價13800元/㎡左右，如今掛牌還有12924元/㎡，有利息，稅費，肯定賠了。

再看大戶型，147-243㎡，當年均價17000元/㎡，如今低價房源19943元/㎡左右，利息，時間也都是成本。

降價原因也簡單，除了二手房普降外，萬科的產品確實太老，之前熱血上頭，認為只要房價漲，小區剛不剛，一層多少戶，戶型好不好，都不在意，但現在是自住時間，300萬也并非曲江不可，萬科老產品的弊端就暴露了。

問：綠城秋月苑，華發利君，港悅城三選一，怎么買？

答：如果以自住，安全，所見所得為前提，答案很簡單，選華發，也是三選一里，新房賣的最好的。

秋月苑的優勢是價格和地段，小面積低總價周邊新房無競爭，但產品老，公攤偏大，非當下主流戶型，港悅城優勢是交付和價格，小高層社區，配套齊全，15000+均價，新房，二手都有，但位置較遠，通勤受限。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差！

（付費咨詢，一對一通道）

華發利君地段不如綠城，產品細節不如華潤，但勝在均衡，土門成熟地段，配套齊全，學校，商業，交通，人氣都不缺，走團結南路，到高新也近。

18000+的均價，戶型主流，品牌主流，位置主流，雖然二手房上限有限，但自住舒適。

類似華發利君這種主城區改造，廠房，商業，市場變住宅的房子，基本不太愁賣，你看幸福林帶，土門，電子城都是同理，周邊人就消化的七七八八了。

問：港務區剛需小區太多，換手率低，向上還有多大空間？

答：不僅港務區，西安多數區域都是剛需小區多，剛需買房群體的占比在西安至少七成以上，別忘了港務區除了城市面貌好以外，人口和產業的短板還在，人才是新區發展的核心，引入人口，就需要一定數量的剛需小區，剛需人口沉淀。

包括鐵一中陸港，高新一中陸港等，引入學校也是為了剛需人口的沉淀，現在的軟東，高新CID，高鐵新城，西咸新區，同樣缺的也是剛需，越剛的小區，入住率越高，才有人氣。

對于最早買港務的剛需，無論是綠城、華潤、中糧，還是招商、金地，基本都吃到房價和學區紅利，目前到了小換大，舊換新的階段，但這時候，20000+均價去接二手，就別指望空間了。

港務畢竟是港務，面貌再好，除個別豪宅有獨立定價外，大部分的普通住宅，仍有房價上限，再貴，城南的西部大道，高新，曲江等就會分流。

自住，買港務，見證城市發展，但投資，甚至投機邏輯，買房真不如買黃金。

問：保利天瓚北邊地塊，房哥估計是剛需還是改善盤？

答：大概率還是改善大戶型，本土開發商，金茂代建，也有可能前者是馬甲，就是金茂來拿地，做璞逸高新，從土地素質看，2.5容積率， 建筑密度≤20％、綠化率≥35％，土地約72畝，不臨三環，地塊也很方正。

能有這么高關注度，主要是保利天瓚的成功，也是純小高層，雙下沉會所，四代住宅，目前已經賣完了。

去年備案價，建面約185㎡均價26900元/㎡，總價在425萬—536萬；214㎡均價在27600元/㎡，總價在560—636萬元；建面約240㎡均價在29200元/㎡，總價在700—750萬。

喊了多年軟西強于軟東，結果軟東大戶型出來，賣的這么好，天瓚北邊，土地更大，同樣配套，同樣密度要求，產品，客戶復制天瓚就行，解決丈八北路沿線，大戶型新房無房可選的現狀。

過往只能在保利天悅、萬科國賓二選一，如今也能在這里綠城的五章，甚至六章，包括新地去看看。

問：中南春風南岸二手房能買嗎，滿二會不會更便宜？

答：2021年精裝高層的備案價是16000+，現在小區現房，精裝的，二手掛牌價也只有16500+，算是業主賠本在賣了，貝殼掛牌了34套，成交也只有2套。

作為自住，中南最大的優勢，還是小區景觀，戶型不錯，緊鄰長安中央公園，短板為地處長安區，周邊城市面貌一般，學校一般，屬于無明顯亮點的剛需高層小區。

與中南同期的還有隔壁金輝長安云筑，掛牌價格與中南相當，屬于長安區好兄弟，從自住來說，相比周邊新房不算貴，次新房小區，環境也更有保證，但上限也確實不高。

一方面，西部大道的大盤，中海錦業元晟、中糧大悅未來城，產品，品牌，地段更好，守著18000+的價位段，同時沿線二手，雁塔區域的金地、海亮、融創、萬科等，也來到16000+門檻。

相似預算，在周邊選擇太多，能在中南來買，就是沖著價格更低的優勢，本身房源多，客戶少，與其等滿二，不住不如搶跑，不是能跑出獨立房價的小區，更多依賴的是西安普漲邏輯。

問：草場坡二手房，55㎡50萬購入，租金5.28%，留還是賣？

答：偌大的西安，除了一些精挑細選的商鋪外，很少有回報率超過5的住宅了，買新房肯定是虧的，買二手，現在做投資，也沒太高回報率，與其被動折價，不如主動收租。

草場坡，作為商業，交通，學校的集中地，是一個租金收益很穩定的區域，租金整體不高，但很穩定，月收2200，年租金26400，回本需要18年左右，算上房齡，大概是30年左右房齡，到時候繼續收租，或低價賣，也不虧。

最關鍵的是，這里是二環腹地，拆遷的可能性幾乎沒有，租房需求一直在，房子的選擇又不多，距離南門，小寨，大雁塔等商業繁華區也近，有長期收租的優勢。

反而是賣了以后，手握50萬真不知道干啥，當個包租婆，手握房子，心很穩，但一旦手握現金，就會瞎折騰！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

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作者：Kikyo

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