天津樓市中，多了一批NPC，即游戲中的“背景板”。?????

他們成為了新房市場的“陪跑員”。?

一季度在售的298個新盤中，成交量在20套以下的樓盤竟然接近4成！

原因就在于樓市的分化越來越明顯。

二代與三住宅之間形成了一道“馬里亞納海溝”，壁壘加劇。

導致冷暖互不相同。

一邊是三代產品叫好又叫座，另一邊是二代產品降價失靈，滯銷嚴重。

去年，天津樓市三代產品的市場占比僅35%，卻占據了65%的成交份額。

市占率與成交占比倒掛了！???

今年，又突破了！

根據365市場研究機構數據顯示，2025年一季度三代產品的市場占比已提升至約41%。

成交份額更是高歌猛進。

一季度新房成交TOP100中，三代產品的成交份額已占到74%，比去年又提高了8%。

之前我們就說過，三代產品占比超20%，對二代產品的擠壓就已形成。

一旦占比達到30%，價格體系會被重置。

很明顯，現在的新產品就像螺栓一樣，越擰越緊。

從小股力量，到勢均力敵，再到全面碾壓，也僅僅用了4年的時間。

現在的局面就是，三代產品統治成交頭部，大多數樓盤已經淪為NPC！

這會造成兩個結果。

第一，產品內卷加劇。

樓市的“多米諾”效應進一步升級。

效應起點由高端盤發起，再蔓延到3萬+的新盤，之后是2萬+的新盤。

現在1萬+的剛需都開始抄3萬+的改善了。

后續，新地塊一定是要做新產品的，低地價、低總價、高品質將達到巔峰。

第二，二代產品降價失靈。

當產品換代到達臨界值的時候，二代產品就要開始“掀桌子”了。

以價換量，加速跑路。

畢竟，三代住宅產品好、價格優，二代沒有產品力的“優勢”。

三十六計走為上計，誰跑得快傷害就越少。

余下的，只能在市場甘當NPC，陪跑樓市。

未來一段時間，市場成交主要集中在三代產品身上，直至更迭完成。

市場集中度不僅體現在新房成交上，還體現在房企身上。

今年一季度成交TOP10房企的市占率高達49.4%，比2023年高出了10%。

市面上有一半的新盤都是他們建造的。

TOP20的房企市占率更是達到了72.1%，幾乎包圓整個天津樓市。

大浪淘沙之后，剩下的房企都是市場中的“長期玩家”。

資金強，能深耕，小房企基本沒有上桌的機會。

一段時間內，“房票”都會掌握在他們手里。

不同的房企，采用不同的策略，大致分為兩種：

扎堆優質地段

南開可口可樂地塊，吸引了保利、金茂、中海三家房企競拍；

和平山東路地塊，4家房企參與競拍；

河西陳塘W5地塊，5家房企爭搶。

今年房企在河東腹地扎堆，北辰南倉大品牌房企也開始進駐……

這些都說明房企對優質地段是有預期，有需求的。

不過，比較考驗房企的資金實力。

區域集中深耕

中海深耕新梅江、綠城深耕空港、金地深耕西青、武清城投深耕武清、宜禾深耕生態城……

房企需要花費大量的開發周期，要么自己“造城”，要么等來城市紅利。

客觀說，有一些小而美的房企就是靠深耕發家的。

比如河南的金沙，已經成為三線城市的行業之光。

集中度恰恰反映了樓市中“馬太效應”的強化。

前些年是區域和品牌的分化，現在又迎來了產品分化，這還只是一季度沒有掛上檔，指數就已經飆升。

二季度開始，行情才能見真章，集中度會進一步體現。

買房人的選房思路越來越清晰。

優質地段、品牌房企、三代產品……做好這三件事，基本上就能避坑了。