「編者按」

winshang

見(jiàn)時(shí)代之風(fēng)，論經(jīng)營(yíng)之禾。第20屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，年度相約，重磅登場(chǎng)。踏著新消費(fèi)時(shí)代浪潮，贏商網(wǎng)以【提問(wèn)2025商業(yè)】之系列，向行業(yè)發(fā)問(wèn)，尋解題思路，與商業(yè)地產(chǎn)人和鳴共振。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2020~2024的五年間，累計(jì)新開(kāi)13個(gè)高檔項(xiàng)目，共190.16萬(wàn)㎡。其中，2024年新增兩座，分別是20萬(wàn)㎡的武漢SKP和10萬(wàn)㎡的南京IFC。

這五年間，國(guó)人奢侈品消費(fèi)態(tài)度“四連變”：恐慌性冰點(diǎn)——報(bào)復(fù)性升溫——兩極分化——不確定性回落。緊跟變化，積極謀變適應(yīng)新周期，成為高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)商最關(guān)鍵的“自我修養(yǎng)”。

行至2025，貝恩對(duì)下半年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)表現(xiàn)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。另?yè)?jù)巴克萊銀行預(yù)測(cè)，中國(guó)奢侈品市場(chǎng)表現(xiàn)將持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)要到2027年才能恢復(fù)至高個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。

謹(jǐn)慎預(yù)期之下，國(guó)內(nèi)的高端商業(yè)又將如何繼續(xù)生長(zhǎng)？

高端商業(yè)五年圖譜

過(guò)去五年，國(guó)內(nèi)高檔商業(yè)入市的波動(dòng)曲線中，暗含一條奢侈品消費(fèi)的M型“情緒曲線”。

大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：

• 2020~2021年，報(bào)復(fù)增長(zhǎng)，消費(fèi)回流遇上“免稅大年”；

• 2022年，中產(chǎn)疲軟，“地?cái)偨?jīng)濟(jì)”風(fēng)頭蓋過(guò)奢侈品；

• 2023年，超高端人群唯我獨(dú)尊，“坍塌”中產(chǎn)買爆奧萊；

• 2024年，國(guó)內(nèi)囤金，買爆日本。

“M型情緒曲線”下，高端商業(yè)的區(qū)域分布、招調(diào)邏輯，都發(fā)生了變化。

//布局特征：華中數(shù)量領(lǐng)跑、商業(yè)二線冒頭

2020~2024年期間，新增的高端商業(yè)分布區(qū)域最集中地帶是華中（占比38.5%），遠(yuǎn)高于華東（占比23.1%）。武漢恒隆廣場(chǎng)、南昌武商MALL、合肥銀泰中心二期、武漢SKP上新，共計(jì)85.63萬(wàn)㎡。

隨著“加速中部崛起”，華中地區(qū)必然需要更多高檔商業(yè)體作為火車頭，拉動(dòng)中部地區(qū)商業(yè)整體發(fā)展和提檔。看向未來(lái)，湖南、湖北、河南、江西、安徽組成的中部五省，仍會(huì)是高檔商業(yè)必爭(zhēng)之地。

具體到城市層面，過(guò)往五年，商業(yè)二線城市高檔商場(chǎng)項(xiàng)目占比以38.5%大比分領(lǐng)跑，福州、南昌、合肥、貴陽(yáng)、蘭州這些原本不屬于高檔商業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)的城市冒頭。

//招調(diào)邏輯：減輕零售依賴度，增強(qiáng)品牌檔次的包容性

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，52座高檔商場(chǎng)過(guò)去四年累計(jì)新開(kāi)7776家店、新關(guān)7135家店，整體開(kāi)關(guān)店比1.08。開(kāi)關(guān)店比波動(dòng)下滑，四年分別為1.21、1.05、1.19、0.92。

面對(duì)“傳統(tǒng)”的經(jīng)營(yíng)邏輯失效，高端商業(yè)需要一套新打法。

??業(yè)態(tài)變化：減輕純零售依賴，餐飲扛大旗

零售業(yè)態(tài)高位下跌，四年累計(jì)調(diào)整門(mén)店數(shù)9925家，前三年開(kāi)關(guān)店比波動(dòng)上升，分別是1.19、1.11、1.22。2024年開(kāi)店1312家，關(guān)店1461家，開(kāi)關(guān)店比收縮至0.9。

餐飲業(yè)態(tài)勢(shì)頭積極，四年累計(jì)調(diào)整門(mén)店數(shù)2987家，四年開(kāi)關(guān)店比均大于1。2024年開(kāi)店454家，關(guān)店445家，開(kāi)關(guān)店比1.02。

生活服務(wù)業(yè)態(tài)整體上行，開(kāi)關(guān)店比從2022年的0.77低位反彈，此后兩年均正向拓店，開(kāi)關(guān)店比分別為1.19、1.03。

兒童親子、文體娛前三年波動(dòng)大，2024年前者開(kāi)關(guān)店輕微收縮至0.9，后者大幅收縮至0.6。

??品牌檔次變化：擴(kuò)充中檔/大眾化品牌，增強(qiáng)客群的包容性

高比例、優(yōu)質(zhì)的高端品牌矩陣，是高檔商業(yè)越周期的韌性所依，但在當(dāng)前卻一定程度上變成了前行的阻力。

因此，高檔商業(yè)的開(kāi)關(guān)店策略，心照不宣的組合拳是：收縮奢華及高檔品牌，擴(kuò)充中檔、大眾化品牌。

調(diào)出非核心品牌，留下頭部乃至頂奢品牌，依然是高檔商業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要籌碼。深圳灣萬(wàn)象城，拿下第二家LV、第三家BVLGARI、深圳首家CHANEL。南京德基廣場(chǎng)的Hermès、DIOR、Prada、Burberry、GUCCI等升級(jí)為雙層全新旗艦店型。丹尼斯大衛(wèi)城靠攬入Chanel、Hermès等頂奢河南Hermès首店推高全省虹吸力，2024年新晉河南百億店王。南昌武商MALL不負(fù)眾望，進(jìn)一步強(qiáng)化“江西第一重奢mall“之位——繼Burberryzhihou ,2024年先后引進(jìn)了Cartier、Louis Vuitton、GUCCI精品店，另有Tiffany已圍擋。

圖源： 小紅書(shū)@南昌武商MALL

與此同時(shí)，此前不招待見(jiàn)的大眾化品牌，是近三年高檔商場(chǎng)唯一持續(xù)上行的業(yè)態(tài)。2024年開(kāi)店369家，關(guān)店309家，開(kāi)關(guān)店比1.19，為四年最高。積極引入大眾化品牌，高檔商場(chǎng)們?cè)诖蚰コ鲂碌淖鈶艚M合模式，以抵消奢華及高檔品牌吸金力大減造成的經(jīng)營(yíng)困境。

可預(yù)見(jiàn)，適當(dāng)縮減純零售業(yè)態(tài)同時(shí)做優(yōu)體驗(yàn)業(yè)態(tài)、穩(wěn)住高奢品牌同時(shí)豐富品牌檔次，仍將是2025年存量高端商業(yè)調(diào)改的主旋律。

2025年，

高端商業(yè)項(xiàng)目還有哪些看點(diǎn)？

經(jīng)歷過(guò)2024年高端消費(fèi)的空前低迷，有觀點(diǎn)預(yù)測(cè)，2025年將會(huì)是一個(gè)高端商業(yè)“小年”，延期開(kāi)業(yè)者不少。

但據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前預(yù)計(jì)2025年內(nèi)開(kāi)業(yè)的高端商業(yè)項(xiàng)目有7座，共計(jì)121.53萬(wàn)㎡，創(chuàng)下近6年新高。

在它們身上，有一些共性可尋：

??大體量亮眼。“巨無(wú)霸”型高端mall亮眼，20萬(wàn)㎡以上的有鄭州東萬(wàn)象城、三亞太古里、徐家匯中心ITC Maision。10萬(wàn)㎡以上有三亞灣壹號(hào)·新地Mall、徐州德基廣場(chǎng)、呼和浩特萬(wàn)象城。

??頭部玩家活躍。港資占了四席，太古地產(chǎn)、新鴻基、香港置地皆有值得期待之作。憑借低杠桿、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、快轉(zhuǎn)舵的超強(qiáng)綜合實(shí)力，港資仍是高端商業(yè)的“領(lǐng)航者”。內(nèi)資大佬方面，華潤(rùn)與德基亦是重要玩家。

圖源：小紅書(shū)@呼和浩特萬(wàn)象城

??運(yùn)營(yíng)邏輯微變。從獨(dú)立項(xiàng)目的私域流量，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄊all共享的公域流量思維。在港資項(xiàng)目的建筑形態(tài)和空間設(shè)計(jì)上，體現(xiàn)尤其明顯。

南京金陵中環(huán)JLC借鑒香港中環(huán)，建設(shè)新街口中心花園和空中走廊，聯(lián)接?xùn)|方福來(lái)德、友誼廣場(chǎng)地塊之間的大面積綠地和廣場(chǎng)。徐家匯中心ITC Maision綜合體，以行人天橋網(wǎng)絡(luò)連接周邊主要商業(yè)建筑和歷史建筑，讓訪客可游走上海徐家匯中心與鄰近的商業(yè)、文化和公共景點(diǎn)。

??定位描述謹(jǐn)慎。計(jì)劃2025年開(kāi)業(yè)的高端商業(yè)，前宣都十分低調(diào)，官方曝光的信息普遍較少。項(xiàng)目定位描述，普遍謹(jǐn)慎使用“高端”、“高奢”等字眼，玩起“體面不掉身份”的文字藝術(shù)。

如“徐州發(fā)布”公眾號(hào)對(duì)徐州德基廣場(chǎng)的定位描述是，“淮海商業(yè)圈內(nèi)最具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體”；三亞太古里定位“度假型零售項(xiàng)目”；鄭東萬(wàn)象城定位“中原極致生活新地標(biāo)”。

另有一些項(xiàng)目關(guān)鍵品牌圍擋已露出，業(yè)內(nèi)人士探場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，顯然不及此前計(jì)劃的那么高檔。

這或表明，2025年的高端商業(yè)，將刮起一股微妙的“降級(jí)”潮。實(shí)際如何，且待時(shí)間進(jìn)度條的推進(jìn)，逐一驗(yàn)證。

一個(gè)新的消費(fèi)時(shí)代到來(lái)，商業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)者，永遠(yuǎn)不能是保守派。越是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，越是比拼誰(shuí)更敢抓住機(jī)遇。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)始終與行業(yè)同頻共振，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)脈搏。 2025年5月， 由贏商網(wǎng)發(fā)起的第20屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)將登陸廣州，以「風(fēng)禾盡起」為號(hào)，廣邀中國(guó)零售商業(yè)人共赴年度盛典，于風(fēng)禾盡起之時(shí)，與行業(yè)頂尖大咖共探全球商業(yè)新知，把握時(shí)代機(jī)遇，引領(lǐng)行業(yè)前進(jìn)方向。

2025年5月28-29日

廣州朗豪酒店

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作者 · 米婭

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