圖片來源：中房報圖庫

搶客大戰一觸即發。

彭紅俠/發自北京

3家房企提前招標鎖定，一場火藥味十足的搶地之戰打響了。

4月29日，北京市通州區梨園鎮FZX-0303-6007地塊正式開拍，招商蛇口、中鐵建、中能建、蕪湖康潤4家房企火熱競價，鏖戰超200輪后，中鐵建以7.7552億元總價拍下地塊，溢價率21.94%。

6007地塊數據指標

通州梨園6007地塊，對于場上玩家來說是一場勢在必得之戰。尤其是招商蛇口、中鐵建和中能建，早在地塊出讓之前就已相繼發布施工總承包和監理招標計劃。其中，中能建投資估算2.47億元，招商與中鐵建投資估算分別為2.23億元、2.26億元。從投資估算來看，招商蛇口和中鐵建有一定成本優勢，分別比中能建低10%和8.5%。

一宗地塊未拍之前，就出現3家房企提前發布招標計劃是十分罕見的。在梨園6007地塊上，為何3家房企都選擇提前發布招標計劃？

6007地塊區位圖

從企業端來看，中鐵建近幾年在北京多次報名拿地但暫無斬獲，上一次在北京成功拿地還是3年前，聯手大悅城在昌平北七家打造的宸悅國際，目前這一項目已經售罄。

2024年9月，中鐵建地產換帥，孫洪軍接替李興龍，出任黨委書記、董事長。可要坐好這個位置并不容易，2024年一季度，中鐵建合并口徑資產負債率80.37%，一年內到期的非流動有息負債金額211.99億元，有息債務總額共計 984.85億元。

這一次中鐵建提前為6007地塊招標，透露出中鐵建對這一地塊的決心。據悉，除梨園地塊外，中鐵建還將繼續出手，積極布局北京土地市場。

招商蛇口積極競拍的指向性也很明顯，在梨園6007地塊東側一路之隔，就是它打造的招商云璟攬閱，項目開盤就賣出208套房源，認購11.46億元，首次開盤就覆蓋了土地款，開盤當月網簽超百套，登頂區域銷冠。這次6007地塊出讓，也是由招商蛇口率先報名激活，意在打造云璟攬閱二期，深度加碼通州。

中能建入局6007地塊，讓這場土拍多了一分看點。當前中能建在梨園的在售項目京玥蘭園已經網簽487套房源，去化超83%，順義項目璟上蘭園也去化過半。此時競拍的6007地塊，成為了中能建補倉梨園的重要選擇之一。

不同于上述國企央企，蕪湖康潤是一家外埠民營房企，由常州老牌房企江蘇怡康控股集團100%持股。2023年6月，蕪湖康潤曾報名競拍順義新城兩地塊，但因地塊過于火熱，未能成功搖中；2024年又報名競拍了昌平生命科學園三期0056地塊，再次失利敗走；時隔一年再入京，蕪湖康潤在京拿地的執念依然未能實現。

從地塊來看，6007地塊規模小且總價低，地上建筑面積2.17萬平方米，相比云璟攬閱地塊建筑面積少了1.31萬平方米，起拍價也更低只有6.36億元，降低了企業拿地資金門檻。

另外，6007地塊綜合素質更高，地塊更加方正，接近正方形的地塊形狀更利于樓棟排布，且容積率更有優勢，6007地塊1.7的容積率創下了近年來通州地塊新低。

值得關注的是，6007地塊歷經規劃調整，2022年公示時編號為FZX-0303-0133，用地性質原為F3多功能混合用地，經優化調整為純居住屬性后，用地規模由1.3公頃微調至1.274公頃，容積率更從3.08大幅降至1.7。

根據6007地塊控高和容積率數據，項目未來最高只到15層，以套均100平方米戶型估算，2.17萬平方米建筑面積大約產出200余套房源。

建設設計方面，出讓文件中也提出了具體要求，比如外墻材料宜采用真石漆、面磚等材料，鼓勵采用干掛式外墻材料；鼓勵建筑立面采用節能效果較好的外墻材料，東西向主要房間外窗應采用外遮陽構造；鼓勵坡頂和屋頂綠化，允許平頂以退臺或構件簡單處理。

6007地塊與云璟攬閱一路之隔，配套條件一致，周邊有新華醫院、史家小學（通州分校）、梨園城市森林公園等配套設施，建設中的萬象匯城市綜合體將補強區域商業能級。

方正的地塊和超低容積率讓6007地塊占盡優勢，但6007地塊也有一定成本壓力，3.58萬元/平方米成交樓面價，較云璟攬閱樓面價每平方米高出超7000元。

同時，地塊周邊競品項目較多，璀璨公元、頤瑞府、京彩世界、國譽未來悅，以及花溪云錦、通州八里橋項目等，中鐵建需要借力1.7容積率指標優勢，打造兼具低總價與改善型居住體驗的錯位競爭產品，為通州帶來更多好房子項目。