原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

深圳樓市，投下“重磅炸彈”。

深鐵前海時(shí)代尊府最新“樓王”單位獲批預(yù)售，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

此次加推76套建面約245㎡及285㎡的大平層，備案均價(jià)約11.55萬(wàn)元/㎡。對(duì)比周邊市場(chǎng)，新房同類(lèi)產(chǎn)品幾乎是斷層的、零供應(yīng)的；而二手房成交價(jià)普遍在12.5-15萬(wàn)/㎡，因此前海時(shí)代尊府的新房?jī)r(jià)格還是極具吸引力的。

前海大平層二手房最新成交案例

該項(xiàng)目引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，同樣源于其此前在相對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，已兩次創(chuàng)下堪稱(chēng)現(xiàn)象級(jí)的銷(xiāo)售紀(jì)錄：

2023年底首開(kāi)：270套房源，最低總價(jià)1606萬(wàn)起，吸引553批客戶認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)6小時(shí)內(nèi)，全部售罄。

2024年3月加推：344套房源，開(kāi)盤(pán)去化超8成，成為當(dāng)年深圳樓市開(kāi)年去化率的“領(lǐng)跑者”。

這一次，市場(chǎng)普遍預(yù)期，它極有可能成為深圳今年首個(gè)總價(jià)2000萬(wàn)+的“日光盤(pán)”。

這不僅僅是一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售事件，更是一個(gè)觀察深圳核心資產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)向標(biāo)。

01

關(guān)稅博弈下買(mǎi)房邏輯變了

近期，中美貿(mào)易關(guān)系再起波瀾，關(guān)稅壁壘的提升給市場(chǎng)帶來(lái)了新的不確定性。

許多人思考：在這樣的背景下，尤其是在深圳這樣的外向型經(jīng)濟(jì)城市，還能買(mǎi)房嗎？核心區(qū)域的資產(chǎn)價(jià)值邏輯是否會(huì)因此改變？

我們的觀點(diǎn)是：短期波動(dòng)不改長(zhǎng)期趨勢(shì)，關(guān)稅博弈恰恰凸顯了科技創(chuàng)新的核心價(jià)值，而這正是深圳及其核心區(qū)域（如前海）價(jià)值的堅(jiān)實(shí)支撐。

為什么這么說(shuō)？

第一，此輪貿(mào)易摩擦與以往有所不同，盡管關(guān)稅已經(jīng)加到245%，中國(guó)資本市場(chǎng)（股市、匯率）仍表現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，并未像上次貿(mào)易戰(zhàn)初期那樣劇烈波動(dòng)。

反倒是美國(guó)市場(chǎng)近期經(jīng)歷股匯雙殺，這背后反映的一個(gè)重要變化是：中國(guó)的科技創(chuàng)新實(shí)力，在經(jīng)歷多年積累后，正在諸多關(guān)鍵領(lǐng)域獲得全球性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和話語(yǔ)權(quán)。比如：

新能源汽車(chē)，以比亞迪為代表的中國(guó)車(chē)企，銷(xiāo)量已超越傳統(tǒng)汽車(chē)強(qiáng)國(guó)（日、德、美），登頂全球。

2010-2024年主要國(guó)家汽車(chē)出口走勢(shì)

無(wú)人機(jī)，全球市場(chǎng)上70%的無(wú)人機(jī)來(lái)自深圳的大疆，全球十大無(wú)人機(jī)制造商中有三家是中國(guó)公司。

即使在被“卡脖子”的高精尖領(lǐng)域，中國(guó)也在奮力追趕，如總部位于深圳的新凱來(lái)，其多款設(shè)備在芯片制造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上取得了重要突破，部分指標(biāo)接近國(guó)際先進(jìn)水平。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)，特別是以深圳為代表的創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)體，其競(jìng)爭(zhēng)力已不再僅僅依賴于傳統(tǒng)的成本優(yōu)勢(shì)或單一市場(chǎng)（如美國(guó)）。

強(qiáng)大的科技創(chuàng)新能力，意味著我們的產(chǎn)品不僅可以“賣(mài)得到美國(guó)”，更能“賣(mài)到世界其他國(guó)家”，同時(shí)也能更好地服務(wù)于龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

關(guān)稅博弈帶來(lái)的短期出口壓力，對(duì)于高度依賴美國(guó)市場(chǎng)的部分低附加值產(chǎn)業(yè)或許有影響，但對(duì)于掌握核心技術(shù)、具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的深圳高科技產(chǎn)業(yè)而言，影響相對(duì)有限，甚至可能激發(fā)更強(qiáng)的創(chuàng)新動(dòng)力和開(kāi)拓新市場(chǎng)的能力。

其次，在應(yīng)對(duì)外部不確定性、強(qiáng)調(diào)“擴(kuò)大內(nèi)需”、“做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)”的宏觀背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器作用被再次強(qiáng)調(diào)。

正如近期高層在北京調(diào)研時(shí)所傳遞的信號(hào)：要更大力度促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)仍有很大發(fā)展空間。

這說(shuō)明，在關(guān)稅博弈的背景下，國(guó)家對(duì)核心資產(chǎn)的“呵護(hù)”力度會(huì)加強(qiáng)。從資產(chǎn)配置的角度看，市場(chǎng)在短期波動(dòng)或承壓時(shí)，反而是抄底核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的窗口期。

特別是那些具備長(zhǎng)期價(jià)值、能夠穿越周期的“耐心資產(chǎn)”，其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力和保值增值潛力，在不確定的環(huán)境中往往更為凸顯。

02

價(jià)值的高地，價(jià)格的洼地

正如前文所講，憑借強(qiáng)大的科技創(chuàng)新實(shí)力，深圳已成為中國(guó)乃至全球重要的創(chuàng)新中心。

在全國(guó)主要城市發(fā)明專(zhuān)利數(shù)量榜單中，深圳位居全國(guó)第二；而在全球科技集群排名中，深圳位居全球第二，僅次于東京。

然而，一個(gè)值得深思的現(xiàn)象是：在中國(guó)科技實(shí)力最強(qiáng)的城市里，其最核心、最具戰(zhàn)略意義的區(qū)域之一——前海，卻呈現(xiàn)“估值洼地”特征。

以本次備受矚目的深鐵前海時(shí)代尊府為例，其“樓王”單位的備案均價(jià)約為11.55萬(wàn)/㎡。雖然相較于項(xiàng)目前兩期略有提升，但若將其置于全國(guó)一線城市核心資產(chǎn)的坐標(biāo)系中進(jìn)行比較，其“性價(jià)比”便凸顯出來(lái)：

上海：今年3月底，靜安大寧地塊誕生新地王，可售樓面價(jià)約10.4萬(wàn)/㎡，市場(chǎng)預(yù)測(cè)其保本售價(jià)需達(dá)16萬(wàn)/㎡。

杭州：同樣是3月底，西湖區(qū)蔣村地塊刷新單價(jià)紀(jì)錄，成交樓面價(jià)超8.8萬(wàn)/㎡。

北京：3月中旬，海淀地塊樓面價(jià)破10.23萬(wàn)/㎡，成為首都新“地王”。

廣州：琶洲板塊樓面價(jià)早已突破7.5萬(wàn)/㎡，頂豪項(xiàng)目鵬瑞1號(hào)，頂復(fù)單價(jià)達(dá)56萬(wàn)/㎡，大平層均價(jià)也近28萬(wàn)/㎡。

對(duì)比之下，前海作為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略高地、粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，其核心地段的頂級(jí)住宅：11.55萬(wàn)/㎡只不過(guò)是一些城市的“樓面價(jià)”水平，這是絕對(duì)的被低估、“撿漏”的存在。

隨著新一輪科技革命浪潮的到來(lái)，前海精準(zhǔn)地抓住了關(guān)鍵機(jī)遇，迅速找到了屬于自己的爆發(fā)點(diǎn)：

一方面，前海緊抓人工智能這個(gè)超級(jí)風(fēng)口，打造了深圳領(lǐng)先的AI產(chǎn)業(yè)集群。

這里不僅集聚了全市超過(guò)12%（截至2025年初達(dá)385家）的人工智能企業(yè)，形成了以創(chuàng)新為導(dǎo)向的企業(yè)集群，并且擁有珠三角區(qū)域內(nèi)算力最高、投資規(guī)模最大的前海深港人工智能算力中心作為關(guān)鍵支撐，為AI技術(shù)的研發(fā)與應(yīng)用提供了強(qiáng)大基石。

另一方面，前海同時(shí)搶抓了另一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的新賽道——低空經(jīng)濟(jì)。

作為深圳發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的核心承載區(qū)之一，前海正積極推進(jìn)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與“低空+”多元融合應(yīng)用場(chǎng)景的探索（如金融、物流、交通等）。

通過(guò)構(gòu)建創(chuàng)新的“軌道+低空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，目標(biāo)是未來(lái)實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通勤圈覆蓋大灣區(qū)主要城市及港澳，這將極大提升前海的區(qū)域通達(dá)性和經(jīng)濟(jì)輻射力。

更值得期待的是，2025年第十五屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)閉幕式將在前海盛大舉行。

這一國(guó)家級(jí)盛事無(wú)疑將讓前海再次聚焦全球目光，強(qiáng)力印證其作為粵港澳大灣區(qū)核心引擎和深圳城市新中心的戰(zhàn)略地位。

從國(guó)家戰(zhàn)略層面的頂層設(shè)計(jì)與政策傾斜，到深珠通道等重大交通基建的率先落地與“軌道+低空”立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建；從人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等前沿產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，到TOD產(chǎn)城融合模式的不斷深化……

前海的發(fā)展已經(jīng)按下了“加速鍵”，當(dāng)前卻處在一個(gè)“價(jià)格洼地”狀態(tài)。這種發(fā)展加速度與當(dāng)前估值之間的劇烈反差，構(gòu)成了極其難得、稍縱即逝的戰(zhàn)略機(jī)遇窗口！

03

于戰(zhàn)略高地，筑塔尖人居

前面我們講了很多前海作為國(guó)家戰(zhàn)略高地的宏偉藍(lán)圖，但對(duì)個(gè)體而言，宏大敘事最終要落腳于可感可觸的生活。

在前海發(fā)展脈搏中，如何尋得一處理想居所，既能與時(shí)代同頻共振，又能安放內(nèi)心的寧?kù)o與家庭的溫馨？前海時(shí)代尊府，或許正是這樣一種回應(yīng)。

一、中心坐標(biāo)之上：效率與靜謐的和諧

項(xiàng)目位于前海桂灣核心，這里是前海最早啟動(dòng)建設(shè)、發(fā)展最為成熟的區(qū)域。

萬(wàn)象前海、卓悅INTOWN近在咫尺，滿足的不止是便捷，更是一種身份的認(rèn)同和圈層的無(wú)縫對(duì)接。而轉(zhuǎn)身之間，桂灣公園、前海石公園的綠意與開(kāi)闊，又提供了一片難得的呼吸空間。

這并非簡(jiǎn)單的“出則繁華，入則寧?kù)o”，而是在城市能量場(chǎng)中心，依然能保有內(nèi)心的秩序與從容。

桂灣公園實(shí)拍圖

多條地鐵線交匯（地鐵1、5、9、11號(hào)線，以及規(guī)劃中的21號(hào)線），臨近的前海綜合交通樞紐（在建中），未來(lái)將快速連接穗莞深城際、港深西部鐵路（規(guī)劃中）、深珠通道（規(guī)劃中）等。

對(duì)于珍惜時(shí)間、追求效率的時(shí)代前行者而言，這意味著對(duì)生活半徑和事業(yè)版圖更游刃有余的掌控力。

值得注意的是，過(guò)去3年桂灣區(qū)域僅有3個(gè)新盤(pán)入市，絕大多數(shù)地塊已“名地有主”，住宅供應(yīng)即將告罄。這種稀缺性，使前海時(shí)代尊府的價(jià)值更加凸顯。

二、時(shí)間質(zhì)感：源自實(shí)力與匠心的沉淀

項(xiàng)目由深鐵置業(yè)——世界500強(qiáng)深鐵集團(tuán)旗下、深圳領(lǐng)先的城市建設(shè)者打造。這不僅代表著資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更意味著一種長(zhǎng)期的責(zé)任感和對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)守。

選擇深鐵，往往選擇的是一份穿越周期的安心和對(duì)未來(lái)價(jià)值的信心。

品質(zhì)的呈現(xiàn)，在于不易察覺(jué)的細(xì)節(jié)。

近期，項(xiàng)目對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行了升級(jí)，例如電梯廳的門(mén)套和墻面均升級(jí)為更具質(zhì)感的奢石材料，從歸家細(xì)節(jié)處營(yíng)造匹配居者審美與身份的視覺(jué)享受，讓尊崇感于細(xì)微處自然流露。

升級(jí)后效果圖

三、由外到內(nèi)：是風(fēng)景，亦是心境

建筑，是城市的面孔，也是居住者審美的外化。項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的立面風(fēng)格，香檳金與高級(jí)灰的搭配，在勾勒出優(yōu)雅城市封面的同時(shí)，也與前海開(kāi)放、創(chuàng)新的國(guó)際化氣質(zhì)相得益彰。

效果圖

設(shè)計(jì)師以“云巔之上、熙照萬(wàn)千”為理念，匠心打造“云谷、云峰、云海”三重遞進(jìn)的“云境”主題園林，這不僅是歸家途中的風(fēng)景，更是心境轉(zhuǎn)換的序曲。

效果圖

從典雅的車(chē)馬廳，經(jīng)過(guò)約9米挑高的入戶大堂，步入私享電梯廳，每一步都經(jīng)過(guò)精心鋪陳，旨在營(yíng)造一種流暢、私密且富有儀式感的過(guò)渡，讓歸家成為每日值得期待的時(shí)刻。

四、空間語(yǔ)言：盛放視野與生活格局

本次加推的樓王單位，僅76席純粹大平層（建面約245㎡與285㎡），在前海核心已是臻稀之選。

其價(jià)值不僅在于面積，更在于約270°環(huán)幕視野所帶來(lái)的體驗(yàn)——當(dāng)窗外層次豐富的景觀映入眼簾：

遠(yuǎn)處是大南山連綿的青翠輪廓作為背景，中景是前海國(guó)際會(huì)議中心等地標(biāo)建筑勾勒的現(xiàn)代都市天際線，近處則是桂灣公園的粼粼水波與盎然綠意。

這幅立體的城市畫(huà)卷在眼前鋪陳開(kāi)來(lái)時(shí)，空間便擁有了與山、與城、與水、與綠意深度對(duì)話的可能。

效果圖

以建面約285㎡戶型為例，近20㎡的陽(yáng)臺(tái)、約40㎡的主臥套房、LDKG一體化設(shè)計(jì)……這些數(shù)據(jù)背后，是對(duì)家庭生活場(chǎng)景的深刻理解：

既要有家人歡聚互動(dòng)的開(kāi)放流暢，也要有獨(dú)處思考的私密靜謐；既要有容納興趣愛(ài)好的空間，也要有匹配身份的尺度感。

前海時(shí)代尊府，它提供的或許不只是一處居所，而是在國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略高地之上，一個(gè)融合了時(shí)代機(jī)遇、城市效率、生活品質(zhì)與圈層認(rèn)同的解決方案。

對(duì)于那些既著眼未來(lái)、又珍視當(dāng)下，既追求事業(yè)高度、又向往生活溫度的家庭而言，這76席樓王單位，是前海核心區(qū)一次難得的、值得深度考量的置業(yè)契機(jī)。

抓住機(jī)遇！項(xiàng)目目前正火熱進(jìn)行限時(shí)誠(chéng)意登記，臻稀席位分秒遞減。

在當(dāng)前價(jià)值重估的背景下，這或許是入主前海核心、抓住這難得“價(jià)格洼地”的絕佳窗口期。