受房地產市場調整影響，地方賣地收入已連續三年下滑。2024年，地方政府性基金收入中的國有土地使用權出讓收入4.87萬億，與2021年的歷史高位相比，下降約44%。

　　塔尖城市亦不例外。2024年，27座GDP總量超過萬億的經濟強市中，近八成土地出讓收入下降，東莞降幅超50%。與近五年的高點相比，約一半的萬億城市土地出讓收入下降50%以上，降幅較大盤更為明顯。

　　但2025年，這一趨勢有望得到扭轉。3月份以來，全國土地市場持續升溫，北京、成都、上海、杭州等多地陸續拍出高溢價宅地。房地產市場，正在以肉眼可見的速度回暖。

　　去年20座萬億城市收入下滑

　　土地出讓收入，是地方政府錢袋子的主要來源之一。它是“政府性基金收入”的主要構成部分，與“一般公共預算收入”一起，構成地方財政兩大可支配資金來源。

　　近年地方政府財收承壓的消息屢見報端，其背后除了國家出臺各項稅收優惠政策，疊加物價持續低位運行導致的稅收減少以外，土地出讓收入的減少也是重要因素。

　　考慮到部分城市尚未公布詳細的土地出讓收入，搜狐城市梳理了萬億城市2024年政府性基金收入，看看塔尖城市的收入水平和增長情況。

　　從收入總額來看，2024年至少8座城市超過千億，分別是上海、北京、重慶、武漢、廣州、西安、成都和蘇州。杭州雖未公布數據，但在中指研究院公布的“住宅土地出讓金”數據中，其以1168.97億的成績高居第三，僅次于北京和上海，也在千億行列。

　　從收入增速來看，至少有20座城市同比下降。其中南京降幅超過25%，近年首次掉出千億行列。成都、長沙、泉州降幅超過35%，也較為明顯。

　　深圳、青島同比降幅超過40%，東莞降幅達到56.6%。其原因或如《東莞市關于2024年預算執行情況和2025年預算草案的報告》中所分析，“主要是受房地產市場持續調整影響，土地成交規模遠不及預期”。

　　2024年是近年東莞土拍涉宅成交成績最差的一年——掛牌5宗涉宅地塊，最終僅3宗人才房、安置房用地順利出讓，2宗普通商品住宅用地“因故終止掛牌出讓”。從激烈爭奪到無人問津，僅僅過了四五年的時間。

　　近年約一半萬億城市收入減半

　　如果我們把時間拉長到過去五年，會發現政府性基金收入下滑的情況更加明顯，約有一半的萬億城市收入下降了50%以上。

　　下降最明顯的是東莞、鄭州和青島，較近年高點下降了70%以上。其背后原因，除了近年樓市震蕩、房企資金鏈緊張，還有這些城市庫存壓力較大，房企對增量市場高度謹慎的因素。

　　青島和鄭州作為“北方第二城”的有力競爭者，近年經濟發展迅猛、基礎設施完善，軌交線網規模超過天津，其中少不了土地財政的貢獻。2019年，青島、鄭州賣地收入躋身千億規模，超過當時的無錫、長沙、合肥等熱門城市。

　　東莞作為深圳“后花園”，房地產市場曾被深圳一手“帶飛”。2020年，當深圳出臺史上最嚴購房新政，東莞土拍市場卻升至頂峰，全年賣地收入779.5億，刷新歷史記錄。

　　曾經的瘋狂賣地，推高了這些城市的庫存。于是在政策與市場的雙重影響下，近年這些城市土拍市場降溫，加快去庫存。2024年，鄭州、青島、東莞庫存規模減少量位居全國前三，成效明顯。但即便如此，鄭州、東莞的消化周期仍在25個月以上，可見庫存之多。

　　2024年典型城市庫存變動情況。圖/克而瑞地產研究

　　去化周期同樣相對較長的，還有佛山、南京、蘇州等等，它們的賣地收入降幅也十分明顯，超過50%。而西安、上海等去化周期較短的城市，以及北京、武漢、成都等市場較熱的城市，賣地收入降幅相對較小。

　　經過幾年調整，各大城市的土地財政依賴度（本文口徑為政府性基金收入/地方一般公共預算收入）有所減輕。但如何提升市場預期、充盈財政收入，又成了當務之急。

　　2025年土地市場局部升溫

　　如何充盈地方政府錢袋子，已有城市做出探索和嘗試。

　　對于增加賣地收入，大部分城市在全力穩樓市、去庫存，措施包括但不限于下調首付比例、提高貸款額度、加大購房補貼、降低落戶門檻等等。近期祭出“王炸”的南京，就是典型代表。

　　上月底，南京全面取消商品住房限售，并同步出臺住房公積金“全家桶”等多項政策。新政出臺僅僅一周，南京新房、二手房成交套數同比分別增長41.9%、53.4%，升溫明顯。

　　要知道，南京與鄭州、東莞類似，都是庫存壓力比較突出的城市。2024年，南京狹義庫存減少138萬平方米，位居典型城市前五；但去化周期仍有22個月，庫存壓力依舊較大。

　　全力穩樓市的同時，還有一些城市加大了非稅收入的征管力度，比如武漢和天津。

　　去年武漢一般公共預算收入1667.3億，增長4.1%；其中稅收收入1223.6億，下降5.8%；非稅收入443.7億，增長46.5%。根據武漢財政局分析，非稅收入大增主要是加大國有“三資”清理盤活力度，國有資源（資產）有償使用收入同比增長1.4倍，達到245.4億。

　　天津的罰沒收入有所增加，去年達到71.3億，增長49%。根據天津財政局分析，主要是按照國家政策一次性繳納的圍填海罰沒收入增加。據去年報道，天津臨港子公司在未取得海域使用權的情況下，非法占用海域建設填海工程，合計罰款高達10.28億元。

　　今年土地市場正迎來局部升溫，地方賣地收入下滑的趨勢或將扭轉。中指研究院數據顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價率也在20%左右，核心城市土地市場熱度較高。

　　可以看出，這一輪土拍回暖主要出現在一線和強二線城市。中指研究院華東大區常務副總高院生分析，一方面，房企對核心城市新房市場銷售回穩持樂觀態度，補倉意愿強烈；另一方面，各地政府加大優質地塊的供應力度，激發了房企的拿地熱情。

　　同策研究院聯席院長宋紅衛認為，新政策的出臺也在引領新的住房需求。“好房子”建設標準給改善型產品打開了新的空間，新產品會引領新一輪住房置換需求釋放，不少頭部房企在核心城市高溢價拿地，也會有這方面的考量。

　　克而瑞地產研究表示，2025年土地市場升溫，本質是房地產行業從規模驅動轉向質量驅動的必然結果，行業有望在2025年迎來真正的企穩回升。

　　參考資料：

　　[1]各地財政局

　　[2]2024年300城宅地出讓金合計超2萬億 北上杭均超千億.新京報

　　[3]去年地方賣地收入約4.87萬億，專家預計今年降幅收窄.第一財經

　　[4]2024樓市加速去庫存，哪些城市的庫存下降顯著？第一財經