直省400萬深圳龍華圣莫麗斯稀缺法拍房私享瑞士風(fēng)情園林央景

一、【生態(tài)價(jià)值】深圳中央別墅區(qū)稀缺低密樣本

天賦山湖資源：背靠塘朗山郊野公園（12.6萬㎡城市綠肺），內(nèi)擁3.5萬㎡圣莫麗斯湖，社區(qū)綠化率60%，容積率僅1.2，為深圳主城區(qū)罕見的“一山一湖一社區(qū)”純居生態(tài)系統(tǒng)。

瑞士風(fēng)情園林：1億元打造“臺(tái)地式立體景觀”，18處主題景點(diǎn)串聯(lián)登山步道、高山植物園，本案C01棟位居中軸景觀帶，南北向無遮擋，可俯瞰湖景與園林雙景觀。

二、【教育價(jià)值】雙名校學(xué)區(qū)硬核配置

12年公辦教育鏈：

• 幼兒園：小區(qū)內(nèi)圣莫麗斯幼兒園（省一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）
• 中小學(xué)：深圳外國語學(xué)校龍華校區(qū)（小學(xué) + 初中，市教育局直屬，2023年中考四大率18.7%）、玉龍學(xué)校（九年一貫制，步行10分鐘可達(dá)）

學(xué)區(qū)房溢價(jià)邏輯：近三年龍華區(qū)名校學(xué)區(qū)房均價(jià)年漲幅5.8%，本案滿五屬性可規(guī)避增值稅，交易成本較普通二手房低約5%（以市場(chǎng)價(jià)計(jì)算節(jié)省78萬元）。

三、【區(qū)位價(jià)值】北站商務(wù)區(qū)黃金輻射圈

三維交通樞紐：

1. 地鐵：1公里直達(dá)深圳北站（及地鐵4/5/6號(hào)線），20分鐘到福田中心區(qū)，30分鐘到南山科技園
2. 高鐵：17分鐘直達(dá)香港西九龍，3小時(shí)覆蓋粵港澳大灣區(qū)核心城市
3. 自駕：南坪快速、福龍路雙快速路，15分鐘切入深圳核心商圈

規(guī)劃紅利兌現(xiàn)：

• 北站東廣場(chǎng)2026年建成后，將引入10家以上總部企業(yè)，片區(qū)商務(wù)人口預(yù)計(jì)增加8萬+
• 地鐵22號(hào)線（規(guī)劃中）設(shè)站深圳北站，未來可直達(dá)福田保稅區(qū)，強(qiáng)化交通樞紐地位

四、【產(chǎn)品價(jià)值】高性價(jià)比改善首選

五、【資產(chǎn)價(jià)值】市場(chǎng)回調(diào)期的安全墊資產(chǎn)

法拍房價(jià)值錨點(diǎn)：法院評(píng)估價(jià)1410.58萬元（較市場(chǎng)價(jià)低10%），低于周邊次新房（如金亨利首府單價(jià)8.5萬/㎡）約40%，抗跌性顯著。

租金收益保障：同戶型高層月租金約2.5萬元，租金回報(bào)率2.7%（高于深圳高端住宅平均2.3%），以租抵貸壓力小。

稀缺性支撐：深圳容積率＜1.5的住宅社區(qū)僅占3.2%，本案作為成熟社區(qū)現(xiàn)房，兼具“生態(tài) + 學(xué)區(qū) + 地段”三重稀缺屬性，長期增值邏輯清晰。

六、【風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖指南】理性投資決策要素

盡調(diào)重點(diǎn)：

1. 核查是否存在長期租賃（最長可破租賃期20年）
2. 確認(rèn)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)欠費(fèi)情況（當(dāng)前物業(yè)費(fèi)4.9元/㎡/月）

資金規(guī)劃：

1. 法拍房需一次性付款或提前申請(qǐng)“法拍貸”（首付比例30%-50%，利率5.5%-6%）
2. 預(yù)留10%-15%預(yù)算應(yīng)對(duì)可能的騰退成本或裝修升級(jí)

周期預(yù)判：

1. 深圳法拍房平均成交周期45天（成交后最快9天拿證），本案屬“熱點(diǎn)片區(qū) + 優(yōu)質(zhì)戶型”，流拍概率低于20%
2. 建議對(duì)比近3個(gè)月同類房源成交數(shù)據(jù)（如2025年3月C03棟12A單位以6.2萬/㎡成交）

七、總結(jié)提示

• 價(jià)值總結(jié)：本案是深圳高端住宅市場(chǎng)中罕見的“價(jià)值洼地”—— 以剛需價(jià)格撬動(dòng)頂豪生態(tài)資源，以學(xué)區(qū)硬通貨對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)，以北站樞紐紅利鎖定未來增長。無論是追求居住品質(zhì)的改善家庭，還是注重風(fēng)險(xiǎn)平衡的資產(chǎn)配置者，本案均為2025年值得重點(diǎn)關(guān)注的標(biāo)桿性標(biāo)的。
• 數(shù)據(jù)來源：綜合各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)2025年4月數(shù)據(jù)，及法院司法拍賣平臺(tái)公告。具體交易細(xì)節(jié)請(qǐng)以官方公示及專業(yè)機(jī)構(gòu)盡調(diào)為準(zhǔn)。

以上信息僅供參考，房源尚未開展相關(guān)盡調(diào)及背景調(diào)查，請(qǐng)待詳核之后再參拍！