五一黃金周臨近，廣州樓市迎來(lái)新一輪推盤(pán)潮。

與往年五花八門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)不同，今年開(kāi)發(fā)商的策略顯得更加“簡(jiǎn)單粗暴”，主要就靠?jī)烧校?/p>

一是以價(jià)換量，二是全面鋪開(kāi)全民營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

具體是如何出招？一起來(lái)看看~

PART 01

五一黃金周歷來(lái)是樓市“兵家必爭(zhēng)之地”，但今年廣州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。

哪怕是中心城區(qū)，開(kāi)發(fā)商都愿意在價(jià)格上做出巨大讓步。

就比如綠城首進(jìn)廣州老城區(qū)的項(xiàng)目綠城馥香園，憑借超120%的高使用率、學(xué)鐵商齊全的全能配套以及綠城的品牌號(hào)召力，一經(jīng)亮相就便得到改善買(mǎi)家的關(guān)注。

此前項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)突破6萬(wàn)元/㎡，在過(guò)去的周末，項(xiàng)目首推6號(hào)樓，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)僅約5.2-5.8萬(wàn)元/㎡，絕對(duì)的驚喜價(jià)。

最后成績(jī)也十分喜人，首開(kāi)熱銷(xiāo)超100套，去化9成。

位于珠江后航道的另一個(gè)海珠新盤(pán)越秀江灣潮起，以江景+商業(yè)+先鋒系產(chǎn)品力為賣(mài)點(diǎn)，此前業(yè)內(nèi)猜測(cè)項(xiàng)目定價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到7-8萬(wàn)元/㎡。

但最新的消息透露，項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)計(jì)也是跟綠城馥香園接近，大幅低于吹風(fēng)價(jià)格，據(jù)說(shuō)當(dāng)前首批內(nèi)解轉(zhuǎn)化率已經(jīng)高達(dá)100%，應(yīng)該也是開(kāi)盤(pán)秒清的節(jié)奏。

不過(guò)，要說(shuō)真正的“價(jià)格刺客”，還得是廣州地鐵地產(chǎn)。

項(xiàng)目近期兩大新規(guī)產(chǎn)品同時(shí)入市，一個(gè)是位于老黃埔的瓏玥上城，單價(jià)2.7萬(wàn)元/㎡起，甚至已經(jīng)與老黃埔的二手房形成倒掛。

另一個(gè)位于番禺的項(xiàng)目瓏曜上城，更是將單價(jià)卷至“1字頭”，就連原本的剛需天堂亞運(yùn)城都要瑟瑟發(fā)抖。

在接下來(lái)，還有琶洲的保利天奕、金融城的保利天曜、天河智慧城的珠江天河都薈、海珠的越秀珠實(shí)皓悅濱江、番禺洛溪的龍湖央璟頌等項(xiàng)目摩拳擦掌準(zhǔn)備入市。

其中，備受期待的珠江天河都薈預(yù)計(jì)會(huì)在本周六（4月26日）迎來(lái)首開(kāi)，作為天河稀缺的低密新規(guī)社區(qū)，又有著優(yōu)質(zhì)學(xué)鐵商的加持，據(jù)說(shuō)認(rèn)籌數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)超房源數(shù)量，很可能再創(chuàng)銷(xiāo)售神話。

其他項(xiàng)目很大概率也會(huì)在五一前搶跑，就小前線收到的風(fēng)聲來(lái)看，價(jià)格都會(huì)有驚喜。

從這也可以看出當(dāng)前廣州樓市的一大特點(diǎn)，那便是中心城區(qū)遍地開(kāi)花，新盤(pán)供應(yīng)十分充足。

PART 02

如果說(shuō)，價(jià)格是吸引購(gòu)房者的“硬實(shí)力”，那么營(yíng)銷(xiāo)模式則是決定客源觸達(dá)效率的“軟實(shí)力”，當(dāng)前的開(kāi)發(fā)商，格外中意全民營(yíng)銷(xiāo)的“人海戰(zhàn)術(shù)”。

當(dāng)前，廣州多個(gè)項(xiàng)目將傭金提成加碼至歷史高位。

四五萬(wàn)的傭金只是起步，十萬(wàn)左右的傭金也見(jiàn)慣不怪，近期甚至部分項(xiàng)目傭金達(dá)到30-40萬(wàn)一套，開(kāi)張一單夠吃好幾年。

這種“重賞之下必有勇夫”的策略，極大地調(diào)動(dòng)了人們的積極性，真正迎來(lái)了“全民皆為經(jīng)紀(jì)人”的時(shí)代。

甚至有很多人自己買(mǎi)了房，轉(zhuǎn)頭也開(kāi)始當(dāng)起了經(jīng)紀(jì)人，吆喝親朋好友一起購(gòu)買(mǎi)。

當(dāng)然，這些還僅僅是小打小鬧，貝殼這類(lèi)平臺(tái)的中介，才是賺傭金的主力。

在以往，廣州的樓盤(pán)基本都是到尾貨賣(mài)不動(dòng)時(shí)才開(kāi)渠甚至全程不開(kāi)渠，但如今，很多新盤(pán)都是直接在首推時(shí)就開(kāi)渠，敞開(kāi)懷抱擁抱中介。

現(xiàn)在你去一些全新盤(pán)的首次開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)常能看到一大幫身著正裝、佩戴工牌的人將沙盤(pán)圍得水泄不通。

可別以為這是什么大公司組團(tuán)買(mǎi)房來(lái)了，事實(shí)上他們就是貝殼的經(jīng)紀(jì)人。

如果是一些較偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，甚至還能看到一輛輛大巴載著他們聲勢(shì)浩大地來(lái)到營(yíng)銷(xiāo)中心，場(chǎng)面十分壯觀。

開(kāi)發(fā)商的這種態(tài)度轉(zhuǎn)變也不難理解，一方面，樓盤(pán)需要他們來(lái)現(xiàn)場(chǎng)撐撐人氣，另一方面，當(dāng)前可顧不上什么體面，成交才是第一要?jiǎng)?wù)。

正因如此，其實(shí)現(xiàn)在貝殼的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大，在售樓部有自己的專(zhuān)屬接待處已經(jīng)是常態(tài)，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在還有個(gè)別項(xiàng)目，渠道方甚至能要求開(kāi)發(fā)商給折扣，不給就不帶客。

只能說(shuō)，這世界變得可真快。

PART 03

無(wú)論是“以價(jià)換量”也好，“全民經(jīng)紀(jì)人”也罷，背后都折射著當(dāng)前樓市依然不太景氣的殘酷現(xiàn)實(shí)。

而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，眼下不失為一個(gè)上車(chē)的窗口期。

當(dāng)前廣州多個(gè)板塊價(jià)格已回調(diào)至2019年水平，加上房貸利率處于歷史低位，若遇到地段、戶型、價(jià)格均符合需求的項(xiàng)目，不妨果斷出手。

當(dāng)然，也要時(shí)刻牢記當(dāng)前依然是買(mǎi)方市場(chǎng)，在營(yíng)銷(xiāo)中心大可以“硬氣”一些，不要去輕信“明天漲價(jià)”“最后一套”之類(lèi)的說(shuō)辭。

此外，如果遇到有中介向你承諾返傭或其他巨額優(yōu)惠信息，也要認(rèn)真核實(shí)對(duì)方的身份和資質(zhì)，拒絕口頭承諾。

遇到一些傭金高到超出常理的項(xiàng)目，也要格外警惕，一定要多去樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看是否有什么不利因素，還要小心是否要爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，作為購(gòu)房者，其實(shí)不必糾結(jié)于“抄底”，只要記住，符合預(yù)期的價(jià)格，就是好價(jià)格；能承載理想生活的房子，就是好房子。