2011年前后，廣州大手一揮，一口氣推了九大新城的藍圖規劃，開啟了意氣風發的霸氣年代。

不少新城更是打出“下一個珠江新城”的旗號，以此締造自身為潛力熱土。

歷經十余年沉浮，各大新城都已漸趨成熟，其中，頗具爭議的有兩個：金融城和知識城。

這兩個新城的共同點，都是常常被人調侃“名不副實”，建成現狀與功能定位嚴重錯配。

金融城“沒有”金融，知識城“沒有”知識，就像老婆餅里沒有老婆一樣，除了一聲嘆息外，還徒留些許尷尬。

01.

缺失金融的金融城

變成家具大賣場

每一個追求卓越的城市都有一個“金融中心夢”，廣州自然也不例外。

金融城，自這個概念首次被提出，就賦予了它無窮無盡的想象空間，欲打造成為廣州第二大CBD。

當時它的起點非常高，分區就分了四個：起步區、西區、東區和北區。

但現在整個金融城板塊，其實非常割裂的。

最核心的起步區仍然有大批區域是工地，最成熟的東區也有不少銀行、證券總部進駐，但像三七互娛、中旭未來、酷狗音樂等科創、互聯網類大廠也不少，業態比較混亂，有湊數之嫌。

淘房志團隊走訪后也發現，金融城在租賃方面并不理想，已交付許久的匯金中心，進駐辦公的企業寥寥可數，空置無人辦公面積達幾萬平。

從現狀來看，進駐的企業主要是第三產業為主，也就是服務業，這其中游戲行業是絕對大頭，占比較高。

雖然板塊以金融城命名，但轉悠了一圈，把第三方支付平臺算上，也沒發現幾家金融企業。

其它占比相對高的，是電子商務、IT、文化創意、地產代理、電話營銷公司等行業。

當然，最讓人驚嘆的還屬羅浮宮家具中心。

單這個家具大賣場，就占據了三七互娛大廈、保利金融大都會、綠地金融城3棟裙樓。

再往前，還有居然之家、東方國際，還有一大堆的建材批發市場、家具城等，以至于網友戲稱，金融城應該叫“家具城”，金融味實在太稀薄了。

除此之外，金融城的高端商業也幾近于零，至今沒有拿得出手的商業和娛樂配套設施。

山姆宜家是三溪魚珠那邊的，唯一被寄予厚望的是正在建設中的金融城廣場，預計今年11月能開業，但造型卻被吐槽不好看。

這種建設進度和功能定位的錯配，致使金融城在發展十余年至今，早就被新生代對手的琶洲所超越，仿佛一位卡住了瓶頸的優等生。

其實，廣州的金融夢面臨內外兩個挑戰，外有北上深港競爭，內有南沙分流。

按照實力來為金融中心排名的話，北京、上海、香港、深圳是第一檔，香港是亞洲金融中心，香港的后面是手握深交所的深圳，再之后才輪到第二檔的廣州。

進入粵港澳大灣區時代以來，南沙也有建設金融中心的規劃和定位，而且層次比金融城更高。

比如，期貨交易所、大灣區國際商業銀行這種重磅級金融機構，都落在了南沙，分流走金融城的資源。

這種里里外外的鴻溝，至少在中短期來看，足以扼殺掉金融城的夢想實現。

02.

業主血虧160萬賣房

知識城淪為“黃埔后花園”？

知識城也是過去幾年被捧得過高的一個板塊。

2010年前后，廣州為了提升本土在知識經濟轉型方面的先進經驗，打造了一個廣東與新加坡合作的項目，并命名為“知識城”，開啟了十五年的成長副本。

盡管知識城和若干年前相比變化已經日新月異，但它的距離之遠、地段之偏，依然是飽受詬病的一點。

第一個特點就是遠，從知識城到珠江新城足足55公里，無論是地鐵還是開車，最快都要1.5小時，這個距離超出了大部分打工人的通勤半徑。

距離這個硬指標，對于很多人而言就是一個不可逾越的鴻溝。

第二個特點就是偏，周邊全是綠油油的山地，沒有一個邊角跟廣州主城區接壤，甚至毫不客氣地說，這是硬生生從山溝里創造出來的一座新城。

雖然你會說，但凡去過知識城的，都會覺得規劃還不錯啊，城市界面也很漂亮，靠自給自足也能過得很好。

這個想法其實便大錯特錯了！

知識城，顧名思義是為知識經濟而生，縱覽國內外，無論是北深杭，還是硅谷、東京灣，大都市的知識經濟集群選址都符合這兩個特質之一：

毗鄰科研高校、靠近灣岸邊。

而知識城，這倆點都不符合，原希望是引入知識密集型產業打造高科技園區，現在卻變得有點過于依靠地產和商業項目。

看看目前知識城進駐的知名企業，有百濟神州、中國電信、粵芯半導體等，屬于醫藥、電路類，與高薪知識密集型產業仍有一定距離。

而區域內寫字樓空置率過高，地產又因為市場低密而陷入滯銷。

畢竟知識城是靠規劃起身，但不毗鄰科研高地，也沒有主城輸血，注定了它是沒有可持續性的。

雖然知識城房價曾經從均價6000漲到高峰2.7萬/㎡，但現在腰斬賣房的一大堆。

比如這位幸福譽業主，21年買的一套71㎡兩房成交了270萬，而現在掛牌109萬，血虧160萬也沒人問津。

因為黃埔上一輪的大拆大建，產生了一大批手持拆遷款的村民，其中很大一部分就是選在買入山清水秀的知識城，而真正有剛性居住需求的很少，因此前期知識城房價是被抬高的，后期回跌是必然。

實際上，廣州過去振臂高輝，頭腦一熱就出現的新城規劃藍圖很多，但不代表它們只是畫餅充饑，沒有意義。

無論是金融城還是知識城，代表的均是廣州對新經濟的勇于嘗試，過去皆成歷史，未來才是重要。

歸根結底，當逢廣州經濟動能需要進一步轉型的階段，這些全新力量依然是需要去書寫的。