目前，全球正經(jīng)歷一場前所未有的社會變革。

2025年政府工作報告5次聚焦養(yǎng)老、個人養(yǎng)老金賬戶突破7000萬戶，以及遍布全國的社區(qū)食堂，正在幫助銀發(fā)人群解決做飯就餐問題...

不得不承認(rèn)的是，人口老齡化正在以前所未有的速度向我們奔來。

當(dāng)“銀發(fā)浪潮” 來襲，許多人看到的是壓力，但換個視角，這又何嘗不是充滿潛力的新藍海？這一連串?dāng)?shù)字背后，更是老齡化社會催生的萬億級剛需市場。

圖源：視覺中國

按照《中國銀發(fā)經(jīng)濟發(fā)展報告（2024）》的數(shù)據(jù)：目前中國銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模在7萬億元左右，據(jù)機構(gòu)預(yù)測，在人均消費水平中等增速的背景下，2035年我國銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模將達到19.1萬億元。

從養(yǎng)老服務(wù)到老年居住，從健康醫(yī)療到文娛休閑，銀發(fā)經(jīng)濟正悄然崛起，各行各業(yè)都面臨著重新洗牌與布局。

最近2025中國銀發(fā)人居發(fā)展大會在上海重磅開場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會作為這次峰會的主辦方，匯聚了各界大佬，在思想交鋒中“銀發(fā)人居”的需求也得到重點關(guān)注，一起探尋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的升級之路。

這次峰會，讓“銀發(fā)人居”這個創(chuàng)新概念變得更加有人情味兒、更與每個人、每個產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。

如果老齡化必然到來，我們的機會在哪里？

如何變養(yǎng)老痛點為“通點”？

中國3億老年人的“幸福感”，又該如何定義？

新老年群體

正在重新定義養(yǎng)老需求

開門見山的講，老齡化絕非單純的“社會負(fù)擔(dān)”。

日本管理學(xué)家大前研一所言：“老齡化是挑戰(zhàn)，更是未被充分開發(fā)的商業(yè)藍海。”

幾十年來，全球老年人的人數(shù)和所占人口比例都已上升，而兒童和青年的人數(shù)和所占比例則開始下降。到2050年，65歲或以上的人口預(yù)計將翻一番，超過16億。

圖源：視覺中國

可以說，下一個十年，銀發(fā)經(jīng)濟將是中國最確定的風(fēng)口之一。

而在銀發(fā)經(jīng)濟的各個產(chǎn)業(yè)中，圍繞老年人的住房需求、適老化住房改造，用服務(wù)讓老年人住得更好的需求尤為迫切。

一是極速增長的個性化養(yǎng)老居住需求。

我國3億老年人口催生了巨大需求，不同年齡段的老人在居住方面有著不同需求。

一方面隨著人的年齡的增加，對居住的依賴度會越來越高，在這個情況下，居住變得越來越重要；另一方面，新老年群體他們擁有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、較高的教育水平、更強的自我表達意愿，他們厭倦“老人專區(qū)”的刻板標(biāo)簽。

有些老人更愿意在熟悉的環(huán)境里居住，需要的是“家庭照護床位”服務(wù)，將養(yǎng)老床位搬進家庭；有些老人懼怕孤獨，更適合集休閑、娛樂、康體、養(yǎng)生為一體的社區(qū)養(yǎng)老文化。

著名經(jīng)濟學(xué)家、上海財經(jīng)大學(xué)校長劉元春教授就提到，中國步入到老齡社會，老齡人居是社會建設(shè)老有所養(yǎng)重要的載體，同時也是我們銀發(fā)經(jīng)濟對于健康持續(xù)的一個核心載體。

二則是老年人在居住上遠遠未被滿足的痛點。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張其光專門提到，銀發(fā)人居主要涵蓋四個業(yè)務(wù)形態(tài)：居家養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和旅居養(yǎng)老。但目前這四個業(yè)態(tài)當(dāng)中，每一個業(yè)態(tài)目前都存在著不少的困難和問題。

舉個例子，在居家養(yǎng)老這個場景中，目前住房都是普通住宅，如果要改造成為適合老年人居住和生活的空間，就需要大量的改造；而公寓養(yǎng)老，如何把空置的商業(yè)辦公寫字樓改造成適宜老年人需求的康養(yǎng)公寓或者養(yǎng)老公寓，這就需要大量的資金和政策協(xié)同。

針對養(yǎng)老社區(qū)這種重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何做到資金投入之后良性運轉(zhuǎn)，最終實現(xiàn)盈利，也是不小的難題。而旅居養(yǎng)老，更離不開完善的產(chǎn)品體系與目的地全要素保障體系等等。

在這些有可能無法被滿足的需求背后，暴露的是社會對老齡化的準(zhǔn)備不足。

很多年輕人曾認(rèn)為“等到我老了狀況或許會好一點”，但是隨著時間推移，越來越多老年人感受到的一種“人”整體性的關(guān)心也會變得越來越稀缺。

可以說，只有榜樣帶頭躬身入局、順勢而為，才能構(gòu)建起一個相互關(guān)聯(lián)、協(xié)同發(fā)展的社會經(jīng)濟生態(tài)。

銀發(fā)人居

成為老年人的生活主場

站老人角度想想，他們要什么？甚至當(dāng)未來70后、80后老了，又會有新需求嗎？

答案是肯定的，但我認(rèn)為，銀發(fā)人群要的不是生存據(jù)點，而是生活主場。

老人生活上想要夠舒適、夠安全、夠自在；精神上想要不孤獨、不脫節(jié)、不掉隊。這就得靠“商業(yè)向善”。

我們投身銀發(fā)經(jīng)濟，不應(yīng)該只考慮怎樣賺錢，而應(yīng)該無限接近老年人的生活，設(shè)身處地去思考怎么做才能滿足他們的需求。他們正用畢生積蓄投票，重構(gòu)中國居住產(chǎn)業(yè)的底層邏輯。

這次會上，易居中國董事局主席、中房協(xié)康養(yǎng)分會會長周忻重磅發(fā)布《2025中國銀發(fā)人居發(fā)展報告》。

銀發(fā)人居四個字的定義，也終于清晰起來——根據(jù)報告，銀發(fā)人居以老年人生理、心理和社會需求為導(dǎo)向，通過空間設(shè)計、服務(wù)配套和社會治理，打造適合老年人“住的安心、活得舒心、融得進去”的居住生態(tài)，以居住場景帶動“衣食住行用、康養(yǎng)文旅服”十大產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

而真正做好銀發(fā)人居產(chǎn)業(yè)，就要在三個關(guān)鍵詞上做好迭代：場景、產(chǎn)品和服務(wù)。

第一，在場景思維上升級。

過去，針對老年人的居住場景無外乎居家或是養(yǎng)老院。

而這次報告，首次提出銀發(fā)人居八大場景。這八大場景涵蓋居住空間適老化改造、智慧健康監(jiān)測、文化娛樂、社交互動、醫(yī)療康養(yǎng)、教育培訓(xùn)、社區(qū)參與以及家庭支持等多個維度，全方位覆蓋老年人居住生活需求。

分別包括：針對銀發(fā)友好社區(qū)、可持續(xù)照料的CCRC社區(qū)、銀發(fā)綜合體、銀發(fā)公寓、市場型養(yǎng)老院、銀發(fā)商業(yè)、銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、銀發(fā)旅居各場景。

舉個例子，上海老齡化程度高，部分老人不愿去養(yǎng)老院，又缺乏居家養(yǎng)老專業(yè)力量，怎么辦？上海鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)將服務(wù)向居家延伸。

坐落于上海徐匯區(qū)的向陽院，就通過“機構(gòu)+居家”以點帶面服務(wù)社區(qū)，首創(chuàng)了“無門檻費入住”模式，極大降低了養(yǎng)老門檻；而且服務(wù)范圍覆蓋徐匯區(qū)近50個社區(qū)，院外累計服務(wù)超300人。

公寓內(nèi)設(shè)施完備，專業(yè)醫(yī)療照護團隊隨時待命，向陽院自主研發(fā)的“E養(yǎng)寶智慧管理系統(tǒng)” 為養(yǎng)老服務(wù)賦能。向陽院里每位老人都有獨一無二的健康檔案，比如針對血糖高的老人，系統(tǒng)里的一些菜品被自動剔除。

而地處群山綠水之間的巴馬長壽村康養(yǎng)小鎮(zhèn)，則又找到了銀發(fā)人居的另一種解題思路：

通過整合長壽旅游資源，定期舉辦長壽文化節(jié)、民族風(fēng)情表演等文化體驗活動，讓游客在享受康養(yǎng)服務(wù)的同時，也能深入了解巴馬的長壽文化和民族風(fēng)情。

山東日照的白鷺灣小鎮(zhèn)則積極推動“康養(yǎng)+旅居”模式的發(fā)展，改寫傳統(tǒng)“養(yǎng)老”的定義。

白鷺灣小鎮(zhèn)打造了一座讓心靈可以休憩的田園藝術(shù)小鎮(zhèn)，通過提供優(yōu)質(zhì)的康養(yǎng)服務(wù)和舒適的居住環(huán)境，吸引來自全國各地的老年團隊前來體驗候鳥式旅居生活。同時，以長者為主成立小鎮(zhèn)理事會，做到讓長者老有所為，創(chuàng)造了“養(yǎng)、康、醫(yī)、游”綜合服務(wù)體系，成就中國理想人居樣本。

可以說，在養(yǎng)老理念上，銀發(fā)人群普遍對養(yǎng)老方式持開放態(tài)度，但表現(xiàn)出明確的品質(zhì)升級需求，只有從需求切入，才能滿足他們?nèi)轿坏钠焚|(zhì)養(yǎng)老所需。

第二，還要在產(chǎn)品和服務(wù)思維上升級。

有了具體差異化的場景，只是第一步。

既然要踐行“讓老年人住得更好”，就要在這些場景上，進行產(chǎn)品和服務(wù)上再升級。

2025年是中國AI大年，而越來越多的新科技被應(yīng)用在養(yǎng)老領(lǐng)域，比如翻身護理床，通過力學(xué)傳感器預(yù)判老人動作軌跡，以精準(zhǔn)干預(yù)降低壓瘡風(fēng)險；深度學(xué)習(xí)方言的AI陪護系統(tǒng)，則模擬了安德魯理解人類語言的過程，通過方言對話填補情感空缺。

在泰康之家·燕園睡覺時有睡眠監(jiān)測床墊，能夠隨時監(jiān)測人體呼吸、心率等動態(tài)數(shù)據(jù)；電視管家、小泰音箱等，可以讓居民輕松完成預(yù)約服務(wù)、查看各餐廳每日菜單、了解社區(qū)課程安排，參加在線課程等....

復(fù)星集團旗下的復(fù)星星堡不僅全屋做了適老化的設(shè)計，緊急拉繩也是隨處可見。拉響后1分鐘內(nèi)前臺響應(yīng)，8分鐘內(nèi)醫(yī)護人員到達現(xiàn)場，20分鐘內(nèi)就可以送往最近的三甲醫(yī)院同濟醫(yī)院，而且每周還有一次免費的代配藥服務(wù)。

未來，也許越來越多老年人“養(yǎng)老”這件事是非常接受，甚至是滿懷期待的。

起步雖晚的“銀發(fā)人居”

為何在中國潛力巨大？

銀發(fā)人居的終極目標(biāo)不僅是商業(yè)成功，更是社會文明的升華。

日本是全球老齡化最嚴(yán)重的國家之一，他們在適老化改造上積累了豐富的經(jīng)驗。比如，東京的“巢鴨商業(yè)街”曾以老年專屬服務(wù)聞名，但因為沒能跟上新一代老年人的需求變化，逐漸衰落。

巢鴨商業(yè)街

中國銀發(fā)經(jīng)濟雖起步晚，但潛力和價值巨大。聚焦“銀發(fā)人居”這一概念背后，其意義不可小覷：

對于商業(yè)價值來說，不僅是激活老年消費力，更是盤活存量房產(chǎn)的抓手。

顯然，銀發(fā)經(jīng)濟已經(jīng)呈現(xiàn)“星火燎原”之勢，將成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的重要領(lǐng)域。

這次銀發(fā)人居的定義從外部來看，順應(yīng)了消費升級背景下，中國人對品質(zhì)生活的向往；而從內(nèi)功來看，來源于中房協(xié)對供應(yīng)鏈、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)的極致把控和對銀發(fā)人群需求的深度洞察。

中國房地產(chǎn)經(jīng)過30年發(fā)展已進入存量市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前存量房市場容量約5.5億-6億套，尤其在商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)空置率更高。如果能通過存量物業(yè)改造，建老年公寓和養(yǎng)老院，發(fā)展銀發(fā)產(chǎn)業(yè)，就是盤活存量物業(yè)的一條非常好的實現(xiàn)路徑。

不僅如此，還將帶動銀發(fā)經(jīng)濟十大產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，成為銀發(fā)地產(chǎn)的延伸與升華——這意味著，未來幾年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望進入爆發(fā)期，銀發(fā)地產(chǎn)、銀發(fā)服務(wù)、銀發(fā)科技等銀發(fā)經(jīng)濟細分領(lǐng)域的市場需求也有望進一步釋放，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌們在老年消費賽道上，勢必大有可為。

對于社會價值來說，更是集中力量辦大事。

難能可貴的是，這次大會并不只聚焦于房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如在圓桌會談上，有圍繞物業(yè)與養(yǎng)老的融合模式展開的研討、還有嘉賓們從專業(yè)視角各抒己見，為行業(yè)發(fā)展提供了新思路。

同時揭曉了“中國銀發(fā)人居2024年度經(jīng)典案例推薦” 及展示推薦項目及服務(wù)運營商——這些頭部榜樣不僅代表著他們一起為老年人的幸福感而努力，更代表著那些好品牌，擁有更多被看見的可能。

周忻專門提到，“未來5年，我們一起關(guān)注四個方向：養(yǎng)老公寓、旅居產(chǎn)業(yè)、市中心存量改造和居家養(yǎng)老，建設(shè)一批明星產(chǎn)品、培育一批連鎖品牌、打造一批康養(yǎng)典范。”

通過整合，將這些更多房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)在養(yǎng)老服務(wù)方面深度融合打通連接起來，就能成為最了解老年人需求的人，進而反向倒推它大家攜手打造一個更加和諧、溫暖且充滿人文關(guān)懷的社會環(huán)境，才能讓每一位老年人都能在其中安享幸福晚年。

這就是商業(yè)向善的終極本質(zhì)：

并非傳統(tǒng)的企業(yè)做公益，而是企業(yè)具有利他精神，借助商業(yè)力量解決社會問題和養(yǎng)老問題，并通過創(chuàng)造社會價值實現(xiàn)經(jīng)濟價值。

如今，銀發(fā)人居正站在政策紅利與市場剛需的雙重風(fēng)口，這既是企業(yè)跳出內(nèi)卷，找到新增量的戰(zhàn)略機遇期，更是履行社會責(zé)任的使命。

只有上下游企業(yè)們愿意主動擁抱銀發(fā)經(jīng)濟，讓每個老人都能享有尊嚴(yán)、舒適、豐富的晚年生活。

未來，老齡化不是終點，而是新商業(yè)模式的起點。

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