大家好，我是地產高富帥。

　　房地產發展如今到了十字路口，增量時代已經過去，行業在存量時代的高速發展階段，各種資產變現成為房地產行業未來的主旋律。

　　不管是國企央企還是民企，很多地產話事人似乎對自家的存量資產都會考慮通過出售回籠資金，特別是一些上市公司，一年賺的錢還不如賣一棟寫字樓來得快。

　　如今各大房企通過地產開發的手段盈利是越來越艱難了，如何保住自家上市公司市值才是核心邏輯，因此通過大宗資產變現也一定程度上緩解盈利壓力。

　　可以看到，資管這個新的職能如今在各大房企里面橫空出世，資產管理與資產運營成為多數房企話事人重點關注的。

　　從去年開始，在資管賽道，存量變現也成為其中一個較為熱門賽道之一，各大國企央企也成為了賽道里面的核心戰隊。

　　前有萬科全國商業地產變現超過200億，后面華僑城直接甩賣了多個五星酒店，國央企軍團為了緩解資金壓力，在大宗交易方面也變得非常主動了。

　　當前階段，國央企正在形成"處置-盤活-升級"的閉環管理能力。據仲量聯行數據，2023年，2024年國企主導的大宗交易占比已達58%，這一趨勢在未來3-5年仍將延續。

　　但需注意，單純的資產出售只是治標之策，真正的破局點在于通過交易實現商業模式重構，全流程的資管進階也是如今大的思考方向。

　　隨著國內外大型財團的進駐，國內很多資產標底也都同時接觸很多買家，不管是傳統的國內煤老板還是國外的基金團隊，如今國內的存量交易賽道處于井噴。

　　特別是這幾年地產下行，很多企業高層似乎對資產變現變得急迫了一些，都想落袋為安，因此這也給其中的交易環節增添了不少的風險。

　　近期地產一品塘也接觸了一些房企高層，特別是近期對于大宗交易方面也詳細做了一些調研，這里面的水還是很深的，一不小心就中招了。

　　其典型的就是海外包裝的一些資本大佬，買方利用急售心理，要求以"市場比較法"替代"收益法"估值，壓低報價。

　　另外一個方面，這些看起來實力雄厚的買方縮短盡調周期（從90天壓縮至30天），利用"現狀交付"條款轉嫁缺陷風險。

　　近期值得關注的是，小編也在地產圈了解了一番，大宗交易的騙局真的已經來了，已經有房企大佬中招被騙。

　　首先這位買家包裝成境外資本組團，名片跟網址都有可查，主動跟一些第三方中介聯系要重金購買資產，并且看起來話術非常懂行。

　　在融資、銷售均持續承壓的背景下，行業流動性壓力仍然較大，而臨近年末，房企也進入了傳統的支付高峰，償還大量到期債務的同時，還有工程款等大額支出。

　　如今，及時出售資產，是企業回籠資金、減輕現金流壓力的主動選擇，也是企業以行動表示自身對資金安全的重視。

　　如今市場上商辦資產急于變現的開發商老板還是非常多的，這些騙子也是完全看中了這一點，整體騙局就從“急”字開始了。

　　剛開始接觸時候，如果賣家會讓買家先報價，這個時候買家會出一個高于市場價的價格吸引賣家注意，并且一再強調希望可以見到公司一號位，因為會提到近期很多類型標地都已經到了合同階段了。

　　接著如果見了公司一號位，買家就開始闡述一套自家的定制流程，相對其他買家似乎更加簡單高效一些，付款周期也比較快。

　　其中這個流程里面提到了一個重要的方案，就是買家希望賣家能出一份國企背書的保函，這樣方便資金流程，特別是境外資金。

　　保函是一種書面承諾，通常由銀行或擔保公司出具，承諾在特定條件下（如債務人違約）代債務人履行債務或承擔相應責任。

　　對外擔保則是指中國境內機構（包括國企）以保函等形式向境外機構或境內的外資金融機構提供的擔保。因此，保函屬于對外擔保的一種形式。

　　保函也是需要收費的，履約保函費用在0.5%-3.5%左右，根據資質、格式、公司實力、國企還是民企等因素決定；

　　很多老板會覺得人家海外資本，也是組團的形式，就放松了警惕，覺得開一個保函也是正常的金融流程。

　　可萬萬沒想到，如今騙子直接拿著這個保函可以境外融資跟貸款，那么這個開具保函的單位肯定也是有風險的。

　　現在騙子真的是無處不在，割韭菜都盯上了地產大佬們，特別是如今大宗資產方面，國央企似乎也進入了清算階段，各種資產都在變現。

　　小編最后也總結一下騙子整體流程的四部曲：第一步：通過各種關系網絡+第三方找到頭部區域一把手，后面就開門見山聊到自家的資產情況。

　　第二步：把國內國外的投資環境分析的頭頭是道，對國內的投資環境比較看好，反復強調目前公司資金情況也非常良好。

　　第三步：非常迅速的直接聊收購的項目，拿資料，報價也非常豪爽，并要求直接見企業一號位。

　　第四步：開始談判階段，定金也非常爽快（第三方平臺支付),但是提出務必要提供一份國企背書的銀行保函，核心對外輸出邏輯是需要保函境外資金流入國內方便。

　　第五步：等保函下來，買方拿著保函去境外貸款，最后賣方去聯系進度，這個對接人也就消失了，銀行催款債務就到了賣方，成為了冤大頭。

　　不過好在國企央企的風控系統要強于民企，民企老板也容易腦袋發熱，特別是有一些富二代管理的一些家族資產，也很容易被騙子盯上。

　　國央企當前推進"兩非兩資"（非主業、非優勢業務，低效、無效資產）剝離，部分資產折價變現需求迫切。

　　騙子常偽造收購意向、虛增評估價，以"中間人費""保證金"等名義套取資金，騙局往往呈現專業化、鏈條化特征。

　　總而言之，很多境外資方都需要詳細落實其底細，包括近期的交易案例調查，定金也需要大額，特別是要通過對方的交談判斷其專業功底。

　　行業下行階段，進入“大資管”確實是未來大多數房企的核心戰略，但是風控系統還得全面跟上。

　　今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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　　地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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