購物這件小事，18年間可以有多少改變？

95后、00后為主的Z世代們，已經變成消費主力軍；消費場域從最初的盒子式百貨大樓，變成線上商城，又回流到街區、市集等開放空間；而商場運營者們的目標，也從提供貨物和服務，更多變成提供情緒價值和文化認同的秀場和舞臺。

可以說，購物這件事，主體、形式、場景、感受無一不在變。

當然，18年間也可以有很多不變，比如已經布局44家，一直是“年輕、時尚、潮流、品味”代名詞的大悅城。

4月18日，大悅城控股集團股份有限公司發布2024年年度報告顯示，各項數據依舊亮眼---

年內新開廈門、三亞、海淀三大悅城，其商業項目總數達到44個；出租率超98%，三亞大悅城更是以100%招商率、100%開業率刷新體系內紀錄；全年銷售額達401.3億元，同比增長16%，客流量3.66億人次，同比增長22%；引入全國及區域首店超450家，二次元業態門店總數達311家，銷售額突破11.1億元……

誰都曾經年輕，難得的是，如何一直保持年輕？

大悅城18年來核心客群一直是18-35歲城市新生代青年，也一直能與年輕人們實現共鳴共振，向市場展示了商業存量時代的正確向“新”方式。

商業的本質是創造

首店、首展、首秀、首演……“首發經濟”是2024年國內消費市場新亮點，也是大悅城能夠常逛常新的原因之一。

2024年大悅城引進全國/區域品牌首店、旗艦店、概念店等共計450家，僅朝陽大悅城全年招調品牌160余個，其中50余家為首店、旗艦店，包括ILOVETOY北京首店、52TOYS北京首家旗艦店、TOPTOY全新概念店、KKV超集貨輪主題店、酷樂潮玩北京標桿店、閱文好物華北首店等。而已開業14年的靜安大悅城2024年共開展了56場國際頂流IP快閃，其中45場是全國/大陸首展，直接把商場變成了“新景點”，僅十一期間總客流突破近70萬人次，同比增長近30%，“以首帶面”效應可見一斑。

首發經濟，魅力在“首”更在“新”。只有深刻理解Z世代客群新需求，提供與眾不同的消費體驗和情緒價值，商場產業生態才能得以真正更新。

這就不得不提大悅城以二次元為代表的小眾圈層文化運營。2024年大悅城引進IP快閃超244場，近1億“谷民”來大悅城“吃谷”，二次元總銷售額突破11.1億元人民幣。僅西單大悅城去年6-9月首發推出的“盛夏動漫季”，就集結咒術回戰、寶可夢、光與夜之戀、航海王等多個頂流二次元IP，總銷售額超1500萬元。

就在剛剛過去的4.19-4.20，大悅城控股商業原創IP活動第七屆“大悅嗨新節”收官！以“大朋友的新動生活” 為核心，全國19個城市、29個商業項目聯動，總銷售額超4.52億元、同比提升8.2%，總客流達339.1萬人次、同比提升11.4%。

而這些情緒的“拿捏”，文化的共鳴，社交的強化，都是在有趣的空間中得以最優呈現。大悅城基于對城市的深刻理解，對區域的前瞻布局，通過獨特的場景營造和空間策略，真正做到了一城一色。

就拿去年新開業的廈門、三亞、海淀三大悅城來說，廈門大悅城定位的是“濱海文藝浪漫地標”，L4-L6的挑空三層“半日空間”，是美食與海景的同享，屋頂L6-L7的半海空間是音樂與落日的共賞；三亞大悅城的定位是“海島潮趣生活主場”，打造近2000平的下沉式熱帶花園廣場；而海淀大悅城定位“山系生活智潮地”，與故宮北院隔河相望，其建筑引入故宮建筑中“朱雀、祥云、飛檐、窗花” 經典元素……

經過多年高歌猛進式的爆發增長后，商業存量紅海時代，競爭點不再是簡單的規模擴張，而是運營"深度"與經營"新度"的雙向突破。

“大資管”模式順利閉環

2024年9月20日，華夏大悅城商業REIT正式在深圳交易所掛牌上市，是西南地區首單消費基礎設施公募REITs。

項目底層資產成都大悅城，是大悅城控股在西南區域投資建成的首個大型城市綜合體，項目共用宗地面積約6.9萬平方米，于2015年12月24日正式開業，估值32.43億元。

大悅城本身就一直走在基金模式的前列，早在2016年就通過基金模式撬動資本壁壘，打造盤活收并購項目首個案例，當年提出的輕重并舉“大資產管理戰略”，也在2024年得以跨出閉環的關鍵一步，真正打通“投融管退”全鏈條。

能夠實際參與公募REITs，本身就是對于大悅城優質資產和管理的認可，成都大悅城得以實現流動性溢價以及標準化市場所帶來的估值提升。

而截至目前的兩期季報數據顯示，該基金在現金流管理、資產運營及投資者回報等方面均交出亮眼答卷---

2024年第四季度，基金層面實現收入8606.18萬元，可供分配金額4529.09萬元。若以報告期末市值計算，年化現金流分派率高達5%；

2025年第一季度，基金層面實現收入8,469.91萬元，可供分配金額達4,473.76萬元，按募集規模計算相應年化分派率達到5.46%，較招募說明書同期預測值提升13bps。項目期末出租率攀升至98.38%，較預測值提升2.38個百分點，平均租金單價穩健增長至363.52元/平方米/月。

更重要的是，大悅城控股豐富、優質的資產儲備，為華夏大悅城購物中心REIT未來擴募提供了充足想象空間。

截至2024年末，大悅城在營項目36個（含輕資產和非標準化產品），總商業面積375萬平方米。其中，已開業及籌開在建的30個持有運營項目，均位于核心一、二線城市，六成位于核心商圈。

財務結構持續優化，資本運作開創新模式

大悅城控股，并不止于“大悅城”，以商業地產為引領，構建的是全產業鏈生態。目前業務范圍已覆蓋住宅、商業、產業、寫字樓、酒店、長租公寓等多元業態，2024年報顯示---

住宅全年全口徑簽約額369億元，中指研究院銷售榜排名躍升6位至第23位，全年新增杭州、西安等5宗優質地塊；通過精細化運營提升租戶黏性，寫字樓整體平均出租率達91.1%，標桿項目中糧廣場獲評“2024中國寫字樓品牌價值10強”；產業地產項目（如深圳產業園）平均出租率98.2%，形成產業集群效應；完整經營的10個長租公寓項目（含輕資產）平均出租率95%……

不難看出，大悅城控股的打法很明確，一方面是聚焦資源，力控風險，重點布局一線以及強二線城市，確保高質量投資。

另一方面是多業態協同發展，商業引流—住宅增值—產業聚能—資本循環，追求“1+1＞2”的共生效應，不僅能增強抗風險能力，也能提高發展質量，打破單一業態價值天花板。

所謂陽謀，往往取決于前瞻性的眼光和布局，強大的綜合運營實力。堂堂正正的戰略明牌，是就算告訴對手也學不會的硬實力，真本事。

就大悅城控股而言，是領先的商業經營能力，高效的運營能力，良好的品牌美譽度和影響力，整合創新的能力，多業態協同發展能力和多元化的土地獲取能力。

大悅城控股2024年的亮眼數據，印證了這一路徑的可行性。而4月14日正式啟幕的大悅城控股年度品牌盛典——“大悅真橙季”，圍繞購物中心、住宅、物業服務、寫字樓、酒店、長租公寓等全業態的聯動，更是這種協同從戰略層面向用戶端的延伸。未來大悅城控股還將圍繞“好房子”主題開展專業探討，進一步呼應政策導向與市場需求，強化品牌的專業話語權。

以綜合實力為盾，以生態協同為矛，大悅城控股在行業分化中開辟了一條高質量增長的明路。未來，隨著多元業態的持續深耕與創新整合，其“全產業鏈生態”的邊際效益或將成為穿越周期的關鍵密碼。

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