購物這件小事，18年間可以有多少改變？

95后、00后為主的Z世代們，已經(jīng)變成消費主力軍；消費場域從最初的盒子式百貨大樓，變成線上商城，又回流到街區(qū)、市集等開放空間；而商場運營者們的目標(biāo)，也從提供貨物和服務(wù)，更多變成提供情緒價值和文化認同的秀場和舞臺。

可以說，購物這件事，主體、形式、場景、感受無一不在變。

當(dāng)然，18年間也可以有很多不變，比如已經(jīng)布局44家，一直是“年輕、時尚、潮流、品味”代名詞的大悅城。

4月18日，大悅城控股集團股份有限公司發(fā)布2024年年度報告顯示，各項數(shù)據(jù)依舊亮眼---

年內(nèi)新開廈門、三亞、海淀三大悅城，其商業(yè)項目總數(shù)達到44個；出租率超98%，三亞大悅城更是以100%招商率、100%開業(yè)率刷新體系內(nèi)紀(jì)錄；全年銷售額達401.3億元，同比增長16%，客流量3.66億人次，同比增長22%；引入全國及區(qū)域首店超450家，二次元業(yè)態(tài)門店總數(shù)達311家，銷售額突破11.1億元……

誰都曾經(jīng)年輕，難得的是，如何一直保持年輕？

大悅城18年來核心客群一直是18-35歲城市新生代青年，也一直能與年輕人們實現(xiàn)共鳴共振，向市場展示了商業(yè)存量時代的正確向“新”方式。

商業(yè)的本質(zhì)是創(chuàng)造

首店、首展、首秀、首演……“首發(fā)經(jīng)濟”是2024年國內(nèi)消費市場新亮點，也是大悅城能夠常逛常新的原因之一。

2024年大悅城引進全國/區(qū)域品牌首店、旗艦店、概念店等共計450家，僅朝陽大悅城全年招調(diào)品牌160余個，其中50余家為首店、旗艦店，包括ILOVETOY北京首店、52TOYS北京首家旗艦店、TOPTOY全新概念店、KKV超集貨輪主題店、酷樂潮玩北京標(biāo)桿店、閱文好物華北首店等。而已開業(yè)14年的靜安大悅城2024年共開展了56場國際頂流IP快閃，其中45場是全國/大陸首展，直接把商場變成了“新景點”，僅十一期間總客流突破近70萬人次，同比增長近30%，“以首帶面”效應(yīng)可見一斑。

首發(fā)經(jīng)濟，魅力在“首”更在“新”。只有深刻理解Z世代客群新需求，提供與眾不同的消費體驗和情緒價值，商場產(chǎn)業(yè)生態(tài)才能得以真正更新。

這就不得不提大悅城以二次元為代表的小眾圈層文化運營。2024年大悅城引進IP快閃超244場，近1億“谷民”來大悅城“吃谷”，二次元總銷售額突破11.1億元人民幣。僅西單大悅城去年6-9月首發(fā)推出的“盛夏動漫季”，就集結(jié)咒術(shù)回戰(zhàn)、寶可夢、光與夜之戀、航海王等多個頂流二次元IP，總銷售額超1500萬元。

就在剛剛過去的4.19-4.20，大悅城控股商業(yè)原創(chuàng)IP活動第七屆“大悅嗨新節(jié)”收官！以“大朋友的新動生活” 為核心，全國19個城市、29個商業(yè)項目聯(lián)動，總銷售額超4.52億元、同比提升8.2%，總客流達339.1萬人次、同比提升11.4%。

而這些情緒的“拿捏”，文化的共鳴，社交的強化，都是在有趣的空間中得以最優(yōu)呈現(xiàn)。大悅城基于對城市的深刻理解，對區(qū)域的前瞻布局，通過獨特的場景營造和空間策略，真正做到了一城一色。

就拿去年新開業(yè)的廈門、三亞、海淀三大悅城來說，廈門大悅城定位的是“濱海文藝?yán)寺貥?biāo)”，L4-L6的挑空三層“半日空間”，是美食與海景的同享，屋頂L6-L7的半?？臻g是音樂與落日的共賞；三亞大悅城的定位是“海島潮趣生活主場”，打造近2000平的下沉式熱帶花園廣場；而海淀大悅城定位“山系生活智潮地”，與故宮北院隔河相望，其建筑引入故宮建筑中“朱雀、祥云、飛檐、窗花” 經(jīng)典元素……

經(jīng)過多年高歌猛進式的爆發(fā)增長后，商業(yè)存量紅海時代，競爭點不再是簡單的規(guī)模擴張，而是運營"深度"與經(jīng)營"新度"的雙向突破。

“大資管”模式順利閉環(huán)

2024年9月20日，華夏大悅城商業(yè)REIT正式在深圳交易所掛牌上市，是西南地區(qū)首單消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

項目底層資產(chǎn)成都大悅城，是大悅城控股在西南區(qū)域投資建成的首個大型城市綜合體，項目共用宗地面積約6.9萬平方米，于2015年12月24日正式開業(yè)，估值32.43億元。

大悅城本身就一直走在基金模式的前列，早在2016年就通過基金模式撬動資本壁壘，打造盤活收并購項目首個案例，當(dāng)年提出的輕重并舉“大資產(chǎn)管理戰(zhàn)略”，也在2024年得以跨出閉環(huán)的關(guān)鍵一步，真正打通“投融管退”全鏈條。

能夠?qū)嶋H參與公募REITs，本身就是對于大悅城優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和管理的認可，成都大悅城得以實現(xiàn)流動性溢價以及標(biāo)準(zhǔn)化市場所帶來的估值提升。

而截至目前的兩期季報數(shù)據(jù)顯示，該基金在現(xiàn)金流管理、資產(chǎn)運營及投資者回報等方面均交出亮眼答卷---

2024年第四季度，基金層面實現(xiàn)收入8606.18萬元，可供分配金額4529.09萬元。若以報告期末市值計算，年化現(xiàn)金流分派率高達5%；

2025年第一季度，基金層面實現(xiàn)收入8,469.91萬元，可供分配金額達4,473.76萬元，按募集規(guī)模計算相應(yīng)年化分派率達到5.46%，較招募說明書同期預(yù)測值提升13bps。項目期末出租率攀升至98.38%，較預(yù)測值提升2.38個百分點，平均租金單價穩(wěn)健增長至363.52元/平方米/月。

更重要的是，大悅城控股豐富、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲備，為華夏大悅城購物中心REIT未來擴募提供了充足想象空間。

截至2024年末，大悅城在營項目36個（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積375萬平方米。其中，已開業(yè)及籌開在建的30個持有運營項目，均位于核心一、二線城市，六成位于核心商圈。

財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，資本運作開創(chuàng)新模式

大悅城控股，并不止于“大悅城”，以商業(yè)地產(chǎn)為引領(lǐng)，構(gòu)建的是全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。目前業(yè)務(wù)范圍已覆蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、寫字樓、酒店、長租公寓等多元業(yè)態(tài)，2024年報顯示---

住宅全年全口徑簽約額369億元，中指研究院銷售榜排名躍升6位至第23位，全年新增杭州、西安等5宗優(yōu)質(zhì)地塊；通過精細化運營提升租戶黏性，寫字樓整體平均出租率達91.1%，標(biāo)桿項目中糧廣場獲評“2024中國寫字樓品牌價值10強”；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目（如深圳產(chǎn)業(yè)園）平均出租率98.2%，形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)；完整經(jīng)營的10個長租公寓項目（含輕資產(chǎn)）平均出租率95%……

不難看出，大悅城控股的打法很明確，一方面是聚焦資源，力控風(fēng)險，重點布局一線以及強二線城市，確保高質(zhì)量投資。

另一方面是多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展，商業(yè)引流—住宅增值—產(chǎn)業(yè)聚能—資本循環(huán)，追求“1+1＞2”的共生效應(yīng)，不僅能增強抗風(fēng)險能力，也能提高發(fā)展質(zhì)量，打破單一業(yè)態(tài)價值天花板。

所謂陽謀，往往取決于前瞻性的眼光和布局，強大的綜合運營實力。堂堂正正的戰(zhàn)略明牌，是就算告訴對手也學(xué)不會的硬實力，真本事。

就大悅城控股而言，是領(lǐng)先的商業(yè)經(jīng)營能力，高效的運營能力，良好的品牌美譽度和影響力，整合創(chuàng)新的能力，多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展能力和多元化的土地獲取能力。

大悅城控股2024年的亮眼數(shù)據(jù)，印證了這一路徑的可行性。而4月14日正式啟幕的大悅城控股年度品牌盛典——“大悅真橙季”，圍繞購物中心、住宅、物業(yè)服務(wù)、寫字樓、酒店、長租公寓等全業(yè)態(tài)的聯(lián)動，更是這種協(xié)同從戰(zhàn)略層面向用戶端的延伸。未來大悅城控股還將圍繞“好房子”主題開展專業(yè)探討，進一步呼應(yīng)政策導(dǎo)向與市場需求，強化品牌的專業(yè)話語權(quán)。

以綜合實力為盾，以生態(tài)協(xié)同為矛，大悅城控股在行業(yè)分化中開辟了一條高質(zhì)量增長的明路。未來，隨著多元業(yè)態(tài)的持續(xù)深耕與創(chuàng)新整合，其“全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)”的邊際效益或?qū)⒊蔀榇┰街芷诘年P(guān)鍵密碼。

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