為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

案件梳理

當事人關系

陳宇：原告（車位買受人）

甲公司：被告（房地產開發企業）

涉案車位情況

一號車位：位于北京市通州區某地下車庫地下XX 層 XX 號

二號車位：位于同車庫地下XX 層 XX 號

兩車位總價21.6 萬元，原告自 2018 年付清款項后未取得使用權及產權登記。

關鍵事實

合同簽訂與履行：

2018 年 12 月 15 日，陳宇與甲公司簽訂兩份《地下車位買賣合同》，約定購買一號、二號車位，總價 21.6 萬元，原告當日付清全款；

合同約定交付條件為“車位竣工驗收合格且辦理現房銷售備案后 60 日內交付”，但未明確具體時間節點；

至2023 年 6 月原告起訴時，甲公司仍未完成備案及交付，且同小區商品房已于 2021 年交付。

被告抗辯理由：

主張合同已約定“簽約時車位存在抵押及未取得預售許可”，原告自愿承擔風險；

稱2023 年 9 月已具備備案條件并通知原告，但原告拒絕接收。

法院查明：

原告預留聯系方式有效，但甲公司未直接通知原告，僅聯系其母親；

甲公司在原告起訴后2 個月才取得備案證明，起訴時車位尚不具備交付條件。

爭議焦點

合同解除權的合法性：

原告主張：被告拖延交付車位超5 年，導致合同目的無法實現（無法配合商品房使用），有權解除合同。

被告抗辯：合同約定“不因抵押或未辦證解除合同”，且已在起訴后取得備案，合同應繼續履行。

履行期限與合理預期：

合同未約定交付時間是否構成“履行期限不明”；

車位交付是否應與商品房交付同步（同小區商品房2021 年交付）。

損失賠償的范圍：

原告主張的車位使用費、誤工費是否屬于直接損失；

利息計算標準是否符合法律規定。

案件分析

一、合同效力與解除權基礎

合同約定的特殊性：

合同雖約定“不因抵押或未辦證解除合同”，但未排除被告因 “遲延履行主要債務導致合同目的落空” 的解除權（《民法典》第 563 條）；

車位作為商品房配套設施，交付時間應與商品房合理銜接，被告拖延5 年未交付已超出交易合理預期。

二、履行期限的認定規則

約定不明的處理：

合同未明確竣工驗收及備案時間，屬于履行期限不明，原告可隨時主張履行，但被告需在“必要準備時間” 內完成（《民法典》第 510 條）；

結合同小區商品房交付時間（2021 年），被告至 2023 年仍未交付車位，已構成根本違約。

三、解除權行使的時間節點

以起訴時間為準：

原告于2023 年 6 月起訴時，車位尚未備案，被告所稱 “起訴后取得備案” 不影響解除權的有效性（解除權以起訴時條件為準）；

被告未直接通知原告辦理手續，僅聯系其母親，通知程序存在瑕疵。

四、損失賠償的法律邊界

直接損失的認定：

車位使用費屬間接損失，且合同未約定，原告未舉證實際發生，不予支持；

利息損失可支持，但需調整計算標準（按LPR 而非四倍利率，符合司法實踐）。

裁判結果

合同解除：

確認陳宇與甲公司于2018 年 12 月 15 日簽訂的兩份車位買賣合同于 2023 年 8 月 4 日解除。

款項返還與賠償：

甲公司返還車位款21.6 萬元及利息（以 21.6 萬元為基數，按 LPR 自 2023 年 8 月 4 日計算至實際返還日）；

駁回原告關于車位使用費、誤工費的訴訟請求。

法律依據：

《民法典》第563 條（根本違約解除權）、第 566 條（合同解除后果）；

《民事訴訟法》第67 條（舉證責任）。

案件啟示

配套設施交付的合理期限：

車位、車庫等配套設施的交付時間雖可約定，但需與主商品房交付合理銜接，否則可能因“合同目的落空” 被認定為違約。

格式條款的限制：

開發商不得通過格式條款免除自身主要義務（如交付期限），否則可能因排除對方主要權利被認定為無效。

通知義務的適當履行：

合同約定的通知方式（如預留聯系方式）需嚴格遵循，僅聯系親屬可能被視為通知程序瑕疵。

損失賠償的舉證要求：

主張間接損失（如替代租賃費用）需提供充分證據，否則難以獲得法院支持，直接損失（如資金占用利息）更易被認定。