4月27日，青島樓市傳出一則頗為“尷尬”的消息：曾備受矚目的嶗山區枯桃棗山東路地塊在再次掛牌出讓時，卻因無人出價流拍了！要知道，這宗地塊因為超低容積率和稀缺的自然環境，一度被視作青島近年難得的優質宅地，然而兩次流拍的現實狠狠潑了一盆冷水。

▲嶗山枯桃地塊現狀

據了解，有重量級開發商雖報名參與競拍，卻最終未出報價——這背后到底出了什么問題？難道政府和房企真沒提前“商量”好嗎？其實，流拍的原因并非外界想象的那樣簡單粗暴，真正讓開發商打退堂鼓的，是更現實的利益考量和市場冷意。

1、

開發商“報了名卻不出價”，問題出在了哪？

枯桃棗山東路地塊的二次流拍，令不少業內人士直呼可惜。這宗地塊在2024年第四批次土地出讓時就曾遇冷，當時因沒有開發商報名競拍而中止出讓。到了今年（2025年）第二批次供地清單中，相關部門顯然做出了一定讓步：將容積率從1.2上調到了1.5、增加了可建建筑面積，并相應下調了樓面起拍價。然而，即便如此“讓利”，拍賣結果仍是冷冷清清——據坊間消息透露，當天只有一家開發商報名且到場（坊間傳言為央企中海地產），但全程未曾出價，最終導致地塊再次流拍。這樣的場面，不禁讓人疑惑：難道政府和這家開發商事先沒有溝通好嗎？怎么連一輪報價都沒有就黃了？

▲嶗山枯桃地塊現狀

其實，按照業內慣例，像這樣體量不小的重點地塊，相關部門往往會在土拍前與潛在意向房企進行溝通，確保“有人接盤”。據業內人士爆料稱：中海山東公司剛剛合并完成，內部尚在理順，濟南那邊兒對枯桃這塊地根本不了解，不可能這么快拿地。

枯桃地塊占地約3萬㎡，規劃建面約4.5萬㎡, 且位置在棗山東路以北、緊鄰張村河水系和高爾夫球場，自然環境十分優越，按理說是打造高端住宅的上佳場所。但問題在于，賬算不明白, 即使起拍價降到17576/㎡，可對于開發商來說，這個成本仍然偏高。

不妨算筆賬：容積率1.5意味著這是個低密度項目，未來售樓單價必須夠高才能覆蓋土地和建安成本。以起拍樓面價17576/㎡計算，加上建安成本，還有各類稅費財務成本，粗略估計總成本逼近每平米2.5～3萬。若開發商拿地，日后商品房售價起碼得奔3.5+才能保證合理利潤。然而目前嶗山張村河板塊的新房，普通高層住宅售價在3萬出頭，高端項目也不過3.5~4萬左右，枯桃想賣到3.5+/㎡幾乎不現實。如此一來，開發商謹慎觀望也就在情理之中了。與其貿然拍下土地日后賣不動，不如寧可押注別的城市的項目。

巧合的是，就在上月，中海地產還豪擲75億元在北京海淀拿下了一塊樹村低密宅地，創造了北京單價“地王”紀錄——同樣是低密地塊，人家寧愿在北京砸下血本，對青島這塊地卻興致寥寥，原因無他，預期收益懸殊使然。為什么中海都敢在帝都10萬+的樓面價搶地，卻不愿1.75萬拿青島枯桃，說明啥？說明這次流拍真不是政府跟房企沒溝通好，而是開發商一算——利潤不夠，寧可不拿。

當然，枯桃地塊本身，也存在配套距離核心區較遠這樣的硬傷。地處張村河板塊邊緣，周邊成熟配套尚需時日，短期內很難支撐起豪宅的溢價。這一點在開發商心中也是打了折扣的。所以，綜合地價、市場售價預期、區域配套等因素，哪怕報名的房企對這宗地感興趣，最終仍選擇按兵不動。

2、

枯桃地塊的出路，產品定位何去何從？

既然枯桃地塊接連流拍，接下來如何調整策略就成了關鍵。畢竟土地擱著也是擱著，政府和市場都不愿意看到一塊寶地長期蒙塵。從目前討論來看，主要有兩個方向的調整：進一步提高容積率、降低起拍價格。

首先是容積率。該地塊容積率即便提至1.5，在張村河板塊乃至青島主城區近年出讓土地中仍屬最低，算是一塊“別墅級別”的低密寶地。但如果市場消化不了這種超低密豪宅地，那就不得不考慮適當提高容積率到1.8甚至2.0。容積率提到2.0意味著可建面積增加到約6萬㎡左右，相比現在又多出三成左右的體量。這樣一來，開發商可以規劃更多戶數或者稍提高建筑高度，從而攤薄土地成本。當然，提高容積率會稍稍犧牲項目的稀缺性和品質感，但相對周邊動輒2.5~3.0的容積率來說，仍算低密高端范疇。

再來看價格方面。樓面地價降到1.5萬以下，才能給開發商留出利潤空間，幾乎已成為業內共識。如果以容積率2.0、樓面價1.5萬計算，總地價約在9億左右，雖然相比此前的心理預期大幅降低，但留得青山在，不怕沒柴燒——地價降一些，把門檻降到開發商愿意進場的程度，把項目做起來，后續還能通過稅收和人氣彌補。而一味堅持高地價，土地反而出不去，政府顆粒無收，這道理誰都懂。

除了“量”和“價”，產品定位也是各方熱議的話題。枯桃地塊如此優越的自然條件，究竟適合打造什么樣的產品，才能既匹配這塊地的氣質，又符合市場需求？目前討論較多的有兩種思路：其一，純低密的高端住宅區路線，比如大面積花園聯排、合院或者疊拼洋房，主打高端改善甚至豪宅市場；其二，嘗試打造創新型的第四代住宅社區，突破傳統住宅形態，讓項目脫穎而出。

第一種思路相對穩妥，即突出“低密高端”賣點。利用臨河臨高爾夫的環境優勢，規劃少量大平層/別墅產品，配以高規格的景觀和配套，會所、私家花園一樣不少，營造出島城獨一份的頂級居住圈層。這種產品如果做得好，未來售價達到四萬/㎡甚至更高也不是沒有可能——畢竟買家買的是一種不可復制的環境和身份。青島本地也不乏對此類產品有興趣的高凈值客群，而枯桃地塊完全有條件去承載這樣的想象。只是走頂豪路線存在銷售周期長、客群窄的風險，需要開發商有充裕資金和足夠耐心。

第二種思路則更加大膽，也更具創新意義，即引入“第四代住宅”的理念來開發。枯桃地塊如果能打造這樣一個標桿式的第四代住宅社區，倒真的有潛力成為青島樓市的一個傳奇案例——既消化了地塊低密的天然屬性，又通過理念創新吸引市場關注度，提升項目溢價。對于政府來說，這樣的項目也有示范意義，可謂一舉多得。

當然，以上設想無論哪種，都離不開前提：拿地成本要合理。畢竟再好的創意、再高端的定位，如果地價壓力過大，最后都可能淪為紙上談兵。相信經歷兩次流拍的教訓后，下一次枯桃地塊掛牌時，在規劃條件和出讓價格上會做出更務實的調整。正如一位業內人士所言：“地可以低價出，讓市場來決定產品的上限。先把項目做起來，比什么都強?！?/p>

3、

對青島樓市的影響，五一樓市或提前降溫

枯桃地塊接連流拍所釋放的信號，已經超出了地塊本身。對比近期其他二線城市的土拍熱度，青島的情況顯得有些不合群：在人家忙著誕生“地王”的時候，青島卻在經歷流拍的尷尬。

先看別的城市。比如杭州，今年以來土地市場就相當火熱。在剛剛過去的3月28日，杭州舉行的第十批次土地拍賣中，4宗宅地吸引眾多房企拼搶，總起價94.44億元的土地最終攬金約140.89億元，平均溢價率高達49.2%！其中一宗西湖區蔣村宅地更是被建發地產以34億元競得，折合樓面價88,029元/㎡，刷新了杭州歷史紀錄，成為新的單價“地王”。可以說，杭州土地市場的熱度已不輸北上深。再看北京，3月中旬中海在海淀拿地樓面價突破10萬+/㎡，也反映出一線城市土地競拍的火爆場面。即便是南京、武漢、成都等強二線城市，年后推出的優質地塊多數也都順利成交，不乏溢價成交的案例。整體來看，全國土地市場在局部熱點城市呈現出明顯回暖態勢，“地王潮”在一些城市卷土重來。

▲嶗山枯桃地塊現狀

反觀青島，情況就冷清許多了，枯桃地塊只是一個縮影。不少媒體和業內分析認為，青島土地市場可能正步入新一輪的低谷周期，開發商的拿地方向正在發生調整：資金更加聚焦于一線和強二線城市，而對像青島這樣過去土地市場較為活躍的城市，則態度轉趨謹慎。近幾年青島樓市供給較為充足，一些新城區庫存消化壓力不小，房企對未來行情預期偏保守。在人口和產業方面，青島的增量也并未出現飛躍式提升，市場對高端產品的承接力有限。青島的樓市，經歷了前些年的高速發展后，這兩年明顯趨于理性和平穩，房價天花板相對明確，開發商在青島拿地，自然就謹慎許多。

枯桃地塊的流拍，對于即將到來的五一樓市黃金檔期，也可能產生提前冷卻的效應。本來每年五一前后，是房企推盤和促銷的重要節點，可如今土地市場傳出這樣的冷消息，難免影響市場信心。這也加重了購房者的觀望情緒，畢竟，土地市場是樓市的先行指標，地主家都“糧草不足”了，何況終端市場？

當然，也不必過度悲觀。青島作為沿海熱點城市，樓市基本面尚在，剛需和改善需求依然存在，只是目前信心不足。枯桃地塊的教訓，或許會促使青島相關部門更加積極地出臺措施穩預期。無論是對于枯桃地塊本身，還是青島整個樓市而言，“流拍”的出現都提醒各方：市場規律不容忽視。當供需錯配、預期不穩時，最好的辦法是及時調整，讓價格回歸合理區間，讓產品契合實際需求。