根據國家統計局數據，2024年我國總人口140828萬人，60歲及以上人口31031萬人，占比22%；65歲及以上人口22023萬人，占比15.6% 。老齡化以每年2000萬人的速度加深，預計2035年左右進入重度老齡化階段，65歲及以上老年人口將超4億，占比超28.6%。

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養老市場規模持續擴大

行業迎巨大發展潛力

隨著社會經濟發展與生活水平提升，傳統家庭養老模式難以滿足日益增長的養老需求。獨生子女政策推行及家庭結構變化，使許多子女無力承擔養老責任，老人對居家養老滿意度降低，不少老人期望擺脫對子女的依賴，享受自由、舒適且有品質的晚年。相較之下，機構養老中的養老公寓憑借綜合服務與舒適環境，受到越來越多老年人及其家庭青睞。
老齡化加劇，養老成為社會焦點與挑戰，同時推動“銀發經濟”迅猛發展。2024年，銀發經濟規模達7萬億，占GDP約6%，預計2035年有望達30萬億，潛力巨大，這不僅促使社會經濟結構變革，還帶來新興產業發展機遇。老年人口增多，對健康醫療、養老服務等需求上升，為市場注入活力與挑戰。
面對龐大的養老服務需求，養老服務機構數量持續增長。據URI數據，2018 - 2025年1月，全國養老服務機構從20.4萬增至40.4萬，但仍有上升空間。中產階級養老意識不斷增強，養老服務需求將進一步提升，預計2028年中國養老產業市場規模將達24.2萬億元。
為應對老齡化挑戰，國家密集出臺養老政策，建立基本養老保險全國統籌機制、推進長期護理保險試點，推動居家、社區、機構養老協同發展；還通過加大財政投入、給予稅收優惠等措施，鼓勵社會資本進入養老行業。2019 - 2024年，全國財政在養老服務和老年人福利方面支出超5600億元，年均增長11%。

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養老公寓打造的關鍵要素：

以人為本、醫養結合

養老公寓成都市銀發族熱門之選，打造滿足其需求的養老公寓，不止是空間規劃，更是對生命尊嚴與社會溫度的深度探索。URI從選址、設計、服務等方面，整合打造養老公寓的核心關鍵點。

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科學選址：奠定養老生活根基

1.醫療優先原則：核心選址要素應遵循"15分鐘醫療圈"，優先選擇三級醫院3公里輻射范圍內，同時配備社區衛生服務中心。建議與周邊醫療機構建立綠色通道合作，確保急診10分鐘響應。

2. 復合型社區配套：選址需滿足"10分鐘生活圈"標準：800米范圍內配置菜市場、超市、藥店；1.5公里內應有公園、文化中心等休閑場所。更佳方案是嵌入成熟社區，形成代際融合的共生環境。

3.生態與交通平衡：容積率宜控制在1.5-2.0之間，綠化率不低于35%。優選地鐵站點1公里范圍內或公交樞紐500米輻射區，同時規避主干道噪音，建議選址噪音值低于50分貝區域。

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適老設計：構建安全舒適空間

1.舒適空間環境：居住環境應確保干凈整潔，采用柔和、溫暖的色調如米色、淺木色等，選擇防滑、易清潔的地板材料和具有抗菌功能的墻面涂料，確保老年人在使用過程中的安全和衛生。

2. 無障礙體系：走廊寬度不低于1.8米，房門凈寬需達0.9米。全區域實現零高差設計，電梯配置擔架梯（載重≥1000kg）。重點區域安裝雙重扶手（上層高85cm，下層65cm），防滑地磚摩擦系數≥0.6。應包含輪椅通道、斜坡和電梯等設計，確保他們能夠輕松移動?，防滑、防跌倒和防火措施，以減少意外風險?。

3. 智慧安防系統：安裝緊急呼叫系統、監控系統等，居室配備三鍵緊急呼叫裝置，公共區域每20米設置呼叫點。引入毫米波雷達跌倒監測技術，結合智能手環實現體征監測，數據直通醫護平臺。建立電子健康檔案動態更新，智能藥盒提醒系統等功能。

4. 社交空間營造：按"30%私密+40%半開放+30%公共"的比例配置空間。標配多功能廳、書畫室、茶歇區，每層設置交流客廳。屋頂設計療愈花園，融入記憶步道、園藝種植區等元素。

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打造全維照護生態

1. 均衡膳食營養：養老公寓應提供營養均衡的飲食、安全舒適的居住環境、全面的醫療保健和康復服務，以滿足老人的基本需求。飲食服務應根據老人的口味偏好、健康狀況和營養需求制定個性化的飲食計劃，提供多樣化的菜品選擇。

2. 三級醫療體系：具備基礎醫療、康復護理和緊急救助功能，實現24小時醫護值班，建立電子健康檔案，配置PT/OT訓練區，提供中醫理療服務。

3. 打造家庭氛圍：通過舉辦各種文娛活動、開展社交互動等方式，讓老人們融入社區，建立社交網絡，提高生活滿意度和幸福感。可以定期舉辦唱歌、跳舞、書法等活動，設置閱讀室、手工藝室等休閑場所。

4.個性化服務：根據老人的身體狀況、興趣愛好、飲食習慣等，為每位老人制定個性化的服務計劃，包括日常照料、醫療護理、康復服務等。

打造養老公寓應以"以人為本、醫養結合"為核心，通過適老化空間設計、智能化健康監測系統、無障礙生活動線構建安全舒適的生活環境，以醫養服務綜合體為載體整合基礎醫療、康復護理和緊急救助功能，選址兼顧城市配套與自然康養資源，形成集"居住照護、醫療保健、文化娛樂、智慧康養"于一體的全齡友好型養老生態社區，真正實現"老有所養、老有所醫、老有所樂、老有所為"的現代養老愿景。

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多元競爭格局下

核心玩家及標桿案例盤點

當前中國養老公寓市場處于多元化競爭格局：政策驅動下，國企、民企、外資加速布局。頭部房企（如萬科、保利）依托社區資源構建全產業鏈服務；險資企業（泰康、平安）主打高端CCRC模式；專業養老運營商（親和源、九如城）深耕細分領域。區域發展不均衡，一線城市中高端項目競爭白熱化，二三線城市供需錯配明顯。同時，智慧養老、醫養結合成為新賽道，輕資產運營模式逐漸崛起。

目前，國內較為知名的養老機構有泰康之家、光大養老、隨園、和熹會、椿萱茂、樂成養老等品牌，憑借其在品牌形象上的塑造、產品質量的把控、創新技術的運用以及營銷策略的巧妙，成功在激烈的市場競爭中脫穎而出，贏得了消費者的廣泛認可。

其中，上海作為一線城市，最早進入人口老齡化且老齡化程度較深的城市，以龐大的543萬領取養老金人群位居榜首，高收入高退休金高齡人口眾多。根據統計數據顯示，上海已經建立了100多個養老社區，覆蓋了全市各個區域。

其中泰康之家·申園是上海高端養老公寓的標桿項目，也是泰康全國連鎖養老社區的旗艦店，由泰康保險集團打造，位于松江區佘山國家旅游度假區，2016年正式投入運營。作為上海首個大規模醫養融合養老社區，總投資約49億元，總建筑面積達22萬平方米，規劃提供約2200戶養老單元，可容納約3000位居民入住。涵蓋獨立公寓、護理房等多種房型，適配不同健康狀態的長者需求。

社區以“持續護理退休社區（CCRC）”模式為核心，覆蓋獨立生活、專業護理、康復及記憶照護四大服務板塊，滿足全齡段養老需求。社區內配備恒溫泳池、健身房、圖書館等設施，并開設老年大學與30余個興趣俱樂部，促進長者社交與精神文化需求。餐飲方面提供營養定制餐食，兼顧各地風味。智慧養老系統通過智能設備實時監測健康數據，構建安全便捷的居住環境。

當前，政策扶持與銀發經濟紅利為養老公寓行業發展注入廣闊前景，但行業精細化服務能力不足、專業人才短缺、支付體系不完善等問題仍待破解。

適老化技術創新與普惠型產品開發將成為破局關鍵，通過整合醫療資源、構建分級養老服務體系，有望實現"老有所養"到"老有優養"的跨越升級。未來十年，養老公寓將承載著破解中國式養老難題的使命，在挑戰中探索可持續發展路徑。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶