代建項目東方潤麒雖然尚未獲得預售證，但前期銷售工作已經展開，目前對外放風的價格大概是11500元/平米，預計下個月開盤的實際售價可能還要更低。

東方潤麒雖然因為規劃較早，并不是時下流行的第四代住宅，但項目對外宣傳的一大賣點是“零公攤”，得房率很高，其中89平米三房戶型的得房率達到了102%，贈送面積有17平米。126平米戶型的得房率也有93%，贈送面積16平米。

東方潤麒主打零公攤和雙名校

得房率不低，項目地段和配套都不錯，地鐵和書包都有，而且教育配套方面強調的是“雙名校”，也算是昆明獨一份，但對外放風價才1.15萬，比外界預計的要低。

東方潤麒之所以打算低價殺入市場，是因為西市區的房價廝殺慘烈，眾多競品項目都只賣1萬出頭，有的甚至跌破1萬，片區整體房價呈整體走低趨勢。

比如曾長期占據西市區新盤銷售額頭把交椅，并曾登頂昆明新盤銷冠的華發書香云海，今年以來的成交均價都不到1.1萬，有些房源的成交價甚至在1萬以下。

書香云海近幾年一直是昆明最暢銷的項目之一

另一個大盤項目錦繡山海，一季度是昆明銷冠，成交均價也是1萬出頭，而且這還是因為它是昆明唯一房票項目，價格有支撐，否則很可能更低。

書香云海和錦繡山海的銷量很大，今年一季度的銷售額分別排在昆明新盤中的第一和第三，不僅讓西市區的房價很難上去，對昆明新房價格的影響也很大。

受書香云海和錦繡山海的拖累，西市區多個樓盤的價格都不高，比如和東方潤麒一樣同樣屬于原經典雙城地塊的中鐵時代央著，最近特價房的起價大概也在1.2萬，而且還送15萬的全屋定制。馬街摩爾城爛尾樓棟更名翰林學府并復工銷售后，價格才8000左右。同樣在西市區，同樣是爛尾后復工，同樣屬于代建項目，同樣有學校的金地峯境，如今的價格也只要11200元/平米。

翰林府第恢復銷售后價格很低

西市區的項目大部分交通方便，距離地鐵比較近，大多有名校配套，只不過如果是規劃較早的樓盤，產品競爭力不如近期新項目，和第四代住宅更是無法相比，所以價格不高，像翰林府第的在售產品還是10年前的筒子樓、點式樓，更加落伍，所以盡管屬于地鐵房、書包房，價格卻最低。

即將開盤的東方潤麒其實屬于新一代零公攤項目，產品并不差，可是在西市區的大環境下，也只能將開盤價定在較低水準。

造成西山區房價不斷走低的另一個因素，是片區內多個樓盤都屬于破產重整項目，重整投資人獲得項目的代價不高，又大多采取代建開發模式，投資人和代建方都有速戰速決的愿望，所以采取低價走量策略。已經過規并開工的經典雙城另一個地塊，由東方資產投資龍湖代建的E地塊，由于體量較大，預計今年下半年上市后價格也不會高。

由于西市區房價整體不斷探低，像書香云海、錦繡山海的銷量還特別大，造成昆明新房成交均價也徘徊不前，上個月環比還有下跌，如果不是改善型樓盤支撐，昆明房價很可能跌至1.1萬以下。