近兩年，第四代住宅徹底火了，時不時就能看到熱銷新聞。

　　這也讓很多房企躍躍欲試。最近，就不少地產人來問明源君關于四代宅的問題。

　　比如，什么樣的項目適合做第四代住宅？客戶對于第四代住宅反響如何？所有城市都適合做第四代住宅嗎？

　　最近，明源君跟幾位操盤過四代住宅的高管交流，發現其實要打造真正的第四代住宅，還真沒有那么簡單。

　　
第四代住宅成本更高
很多項目算不過賬

　　當前全國不少城市都出臺了第四代住宅的相關政策，但很多開發商不敢嘗試，其中一個原因是算不過來帳。

　　首先，成本增加，單價太低的項目不適合做。

　　據機構測算，第四代住宅相比普通住宅，成本會增加650～800元/平米左右，除了差異化設計、綠化覆土和排水施工帶來成本增加外，還有些政府要求試點項目要采用裝配式建筑等綠色建造方式，加上節能技術、智能化系統等應用，會大大增加項目建造和運維成本。??????????????????

　　有行業人士指出，如果項目單價低于1萬元/平米，其實很難有動力投入成本去做四代住宅。

　　因為四代住宅的成本投入有點像做精裝房。在市場不景氣時，精裝房并不能顯著溢價，但會增加額外的開發成本，而消費者不一定會為此買單。點擊了解AI降本，把錢花在刀刃上

　　第二，受到建筑規范限制，狹小地塊不適合做四代住宅。

　　雖然四代住宅的設計通常不計容積率，但建筑規范對退距和建筑形態有明確要求。

　　例如，一塊10米×10米的地塊，陽臺或露臺可以挑出去，但建筑整體的寬度和長度增加后，會影響樓與樓之間的排布，導致退距不足，從而損失容積率。

　　打個比方，原本這塊地可以容納十個瘦子，但如果改為體型較大的四代住宅，只能容納八個胖子。這種情況下，開發商就面臨“損容”的問題。

　　市場上一些成功的四代住宅產品，陽臺的設計往往更為懸挑且寬敞，但這種設計對地塊形態有較高要求。

　　反觀一些項目，陽臺設計更偏向細長的大陽臺，而不是類似露臺或庭院的懸挑結構。這樣做是為了控制樓體的體積，減少退距和容積率的損失。

　　以某項目為例，由于地塊狹長且容積率限制，其設計僅能容納三棟樓。如果采用更大懸挑的露臺設計，樓棟可能被限制為兩棟，這樣的賬是很難算平的。

　　對于方正地塊而言，雖然中庭設計可能受一定影響，但其布局更加靈活，開發商在取舍上相對容易。

　　 不止高得房率

　　 更要全方面優秀

　　第四代住宅的核心優勢是空中庭院以及大面積贈送。現在很多項目主打的也是這兩個賣點。

　　很多四代宅如果把相關政策用足，基本可以做到“零公攤”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。

　　上文提到的廣州首個四代宅住宅項目，陽臺率達到25%，加上40%空中花園，戶型使用率可以達到約127%-140%。110平可以做到4+1房，確實非常可怕了。?

　　比如江門保利有個項目，露臺設計采用了奇偶層南北錯層的布局，加上飄窗贈送，185㎡奇數層戶型，計入贈送面積后，實用率可達到119%。

　　
圖：江門保利瑯悅185㎡奇數層戶型

　　中建壹品在武漢打造的第一個四代住宅，通過露臺、陽臺、飄窗、獨立電梯前室等空間的贈送，得房率高達約103%-109%。

　　
△戶型 過程演繹稿，橘色表示“半贈送”，綠色代表“全贈送”。來源：風云武漢

　　但隨著建筑規范松綁，很多普通住宅也可以做到很高的得房率。

　　以廣州越秀·云悅為例，該項目陽臺率做到25%，結合飄窗\花池等靈動空間，整體得房率更高，測算下來，一個建面約100㎡的戶型，其陽臺實際可用面積達12.5㎡，性價比非常突出。

　　越秀另一個項目越秀·瓏悅西關，建面68㎡的戶型可以做到三房兩廳兩衛，甚至配備了面積達16㎡的主臥套房，衣柜、化妝臺、獨立衛生間一應俱全，性價比也非常高。

　　所以，第四代住宅光有高得房率，遠遠不夠了，要在市場勝出，更要關注客戶整體的居住體驗。

　　很多非四代宅雖然沒有贈送大面積，設置大露臺，但由于戶內空間出彩，競爭力同樣很強。

　　比如很多普通住宅的四房戶型，引入了全明光廳、主臥轉角飄窗、雙景觀陽臺、超大動區、雙套房設計等，去化也非常不錯。

　　比如中建壹品的項目除了高贈送，其實在戶型布局、日照、隱私方面都考慮得比較到位。

　　其邊廳戶型是雙面采光，南廳戶型雖然是單面采光，但通過控制進深，保證了下層采光的舒適度。

　　
△項目露臺采光 過程演繹稿

　　另外，客餐廳的整體樓板，采用無梁設計，視野采光更多。

　　為了保護空中花園樓上樓下的隱私，項目做了一些細節處理，如增高磨砂玻璃擋板、增加飄板寬度等等。

　　比如，福州某項目建筑面積約168㎡偶數層戶型，邊廳連接著超6米挑高的超大空中花園，此外北向還設有入戶花園，可以實現雙動線歸家，大大增強了歸家儀式感。

　　▲建面約168平戶型圖

再例如，在宜興棲氿云璟項目中，113、115平小戶型，給到單戶南向五面寬，客廳區域錯動挑空，奇偶層露臺錯動挑空。小戶型也可以享有大空間的通透性。

　　113/115戶型

　　113/115戶型戶型圖

　　113/115戶型模型示意

　　圖片來源：成執設計

　　同時，通過設置定向格柵及磨砂玻璃規避相鄰花園間的視線干擾。

　　
第四代住宅

　　 更適合一二線城市

　　這兩年第四代住宅爆發，但大家會發現，這類產品更多出現在二線城市和比較發達的三線城市。

　　不少地產人問過，三四線城市和北方城市是否適合做第四代住宅？

　　某房企產品總告訴明源君，他們曾經在三四線城市打造了一個四代宅項目，樣板房開放的時候，客戶看過后非常滿意，特別對于大面積的露臺贈送，非常心動。

　　但開盤的時候，去化卻差強人意。調研后發現，客戶更看重的是贈送面積，得知露臺不能封窗作為室內面積使用后，就放棄認購了。

　　很多三四線客戶購買四代住宅，看重的是贈送面積和性價比。對于沒有花園夢的客戶而言，后期花園維護成本很高，不但要定期修剪、清掃，還要擔心茂盛的植物會引來很多蚊蟲。更令他們擔憂的是要維護這樣的花園，物業費可能要比普通住宅高出30～40%。

　　據了解，個別四代宅項目入住后，就存在部分業主封窗、違規搭建的情況。????????????????

　　在他看來，第四代住宅會更適合在一二線城市落地。一二線城市競爭壓力大，很多人向往自然，或者花園式生活，而且他們消費能力更強，能為四代住宅的溢價買單。

　　那在北方城市是否適合落地呢？

　　有北方城市地產人反饋，北方城市冬天氣溫都在零下十幾度幾十度，加上一年四季都有很大的風沙，做開放式陽臺，使用率太低，這樣一來，花園露臺的生活場景很可能淪為雞肋。

　　另一方面，如果遇上惡劣天氣，比如大雪大雨，秋天有落葉，冬天塵土風沙飛揚，每周光是清潔露臺，估計都累得夠嗆，維護負擔很重。

　　所以，北方的氣候條件對第四代住宅的實用性影響比較大。不排除高端客戶，可以把露臺交給保姆來打理，但對于剛需群體，四代宅對他們的吸引力就大大降低了。

　　但如果這些問題能夠解決，四代宅在北方城市落地也有可能，畢竟北方城市的夏天也需要一個陽臺。????????????????

　　
第四代住 宅的隱私問題

　　 需要認真解決

　　目前許多四代住宅的設計中，露臺挑高部分（例如3.3米以上的區域）往往成為樓上住戶的采光窗戶。這也導致住戶在露臺上的活動可能會被鄰居看得一清二楚，隱私問題不解決，就容易成為客戶的購買抗性。

　　尤其市場上一些退臺式布局的項目，如某些T4產品，可能存在“樓上住戶可以直接俯瞰樓下露臺”的情況，這極大影響了客戶的居住體驗。

　　目前房企都在研究各種解決方案，常見的解決思路有以下幾個：

　　一是引入陽臺擋板，避免住戶對視。

　　這是目前比較常見的做法，即在建筑的奇偶錯層位置，增加陽臺側板，不僅避免了住戶間視線干擾的問題，保護了住戶私密性，也在形式上與水平陽臺一體化設計，加強了建筑立面的視覺美感和標識感。

　　二是優化露臺上方住戶開窗位置，形成完全私密的庭院。

　　比如重慶國瑞·浩月府采用結構挑板、優化開窗位置及錯挑花園變換客廳采光方向等手法，避免與相鄰戶型的視線干擾，形成完全私密的空中綠化庭院。

　　也即將露臺上方的住戶臥室進行封閉設計，為了彌補封閉墻體帶來的采光影響，加大了客廳與露臺之間的采光開口，客廳與露臺之間的推拉門寬度可達到約4.6米-6米。

　　
國瑞·浩月府效果圖

　　與此同時，引入錯層設計，通過改變戶型朝向，讓基數層的戶型朝南，偶數層的戶型朝東，從而實現戶型的錯位排列。

　　這種布局既能保證每戶的大面寬采光效果，又能避免上下樓住戶之間的露臺互相對視，有效提升隱私性。

　　三是通過景觀外置，創意空中花池、樹池實現視線遮擋。

　　不少項目將景觀綠植外置，靠近露臺邊緣，或圍繞著露臺周長布置，也可以有效規避視線交叉的問題。

　　▲私密性營造分析，來源：UA尤安設計

　　
未來四代住宅
拼的是物業和運營

　　第四代住宅入住后，安全隱患、后期維護等都是大問題，如果未來得不到妥善解決，也會影響后續的市場接受度。

　　某房企集團營銷總就指出，未來各地政策放開后，第四代住宅可能會更普遍。但未來拼的不僅僅是產品，更要拼運營和服務，如果物業管理跟不上，會帶來非常糟糕的居住體驗。

　　雖然不少城市要求“第四代住宅”，要將立體綠化、植物配置標準、空中花園灌溉系統等納入到交付范圍，希望從從規范上保證后期植物的存活。

　　但如果沒有物業的統一維護，很難確保每一戶的空中庭院都能維護好。

　　現在有些項目，在綠化區配置了自動噴灌系統、智能蚊蟲防控系統。通過流量監測傳感器和土壤濕度傳感器，能夠自動調節灌水程序，定時定量自動給水灌溉綠植根部。物業和業主也能夠通過控制系統進行監測和操作。

　　
再比如國瑞·浩月府，除了會配置自動噴灌系統，便于業主通過手機控制給綠植進行灌溉，還會提供修剪花枝、園林維護等服務。

　　而國外米蘭的“Bosco Verticale”項目，同樣是垂直綠化的項目，他們專門配置了專業園藝師，每個月為項目住戶空中庭院進行修枝、驅蟲，但成本極高，每戶每年的物業費就需要7000歐元。

　　中建壹品在武漢的項目，為了解決后期花園維護難的問題，項目配置自動灌溉系統，預留排水孔。交付時綠植全部栽種好，盡量選低矮、易打理、四季常綠的綠植，保證項目立面的統一性。而且會配置太陽能滅蚊燈，避免后期維護和蚊蟲。

　　當然，除了后期管養難，還要解決私搭濫建的問題。據某地產人透露，他們當地一個已交付的項目，不少業主就將大露臺封窗變成室內空間，對項目整個建筑立面的破壞很大。

　　小結

　　第四代住宅確實已經成為一種能把各種政策紅利吃到最盡的產品類型，這兩年迎來了爆發期。但值得關注的是，不是所有城市所有項目都適合做四代宅，要結合自身情況慎重選擇。

　　如果真的要做，也不要僅僅把四代宅作為營銷噱頭，而要切實解決客戶各種問題，提高客戶的居住體驗，否則客戶也只會用腳投票。