房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，又一家房企踏上“退房”之路。

4月24日，南國置業(yè)發(fā)布公告稱，其控股股東中國電建地產(chǎn)集團(tuán)擬受讓其持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，此舉標(biāo)志著公司正式啟動(dòng)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)程。盡管交易尚處于籌劃階段，方案和細(xì)節(jié)仍需進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商，但這一動(dòng)作已引發(fā)業(yè)內(nèi)對房企“退房”潮的再度關(guān)注。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，南國置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，僅剩商業(yè)類運(yùn)營業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)盈利壓力較小，公司估值預(yù)計(jì)將提升。

多家房企剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)

實(shí)際上，除南國置業(yè)外，今年已有多家房企陸續(xù)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

1月下旬，中交地產(chǎn)發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告，擬將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

時(shí)隔三個(gè)月，4月22日，中交地產(chǎn)發(fā)布重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案，明確將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至控股股東地產(chǎn)集團(tuán)，未來將聚焦物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不久前，冠城大通于4月10日發(fā)布了關(guān)于籌劃出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)展公告，計(jì)劃將持有的12家房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)出售給控股股東或其關(guān)聯(lián)公司。而在2024年7月，冠城大通就已透露了其“退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”的打算。

還有格力地產(chǎn)，今年也邁出了剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重要步伐。

4月14日，格力地產(chǎn)發(fā)布控股股東股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)進(jìn)展公告，珠海市國資委將海投公司100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)，華發(fā)集團(tuán)間接控制格力地產(chǎn)44.95%股份，工商變更已完成，格力地產(chǎn)正式并入華發(fā)集團(tuán)。此次調(diào)整意味著，格力地產(chǎn)完全退出地產(chǎn)行業(yè)。

而從去年7月開始，格力地產(chǎn)就已啟動(dòng)全面退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)程。2024年7月7日，公司公告擬置出上海、重慶、三亞等地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)負(fù)債及對外債務(wù)，置入珠海免稅集團(tuán)不低于51% 股權(quán)；12月31日，公司表示重大資產(chǎn)置換已實(shí)施完成，公司戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)為核心的大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)；今年3月，格力地產(chǎn)再次公告擬變更公司名稱、證券簡稱、經(jīng)營范圍及修訂公司章程，加速從房地產(chǎn)開發(fā)商向免稅行業(yè)的轉(zhuǎn)型進(jìn)程。

事實(shí)上，近兩年房企剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的案例屢見不鮮。2024年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)、山子高科（曾用名：銀億股份）均已完成相關(guān)動(dòng)作。

值得一提的是，2025年4月8日盤后，山子高科公告稱，擬以4.735億元向禾眾常青出售山子智服100%股權(quán)。若交易順利，意味著山子高科此次將繼續(xù)剝離物管業(yè)務(wù)，也代表著公司地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)將全部出清，主營業(yè)務(wù)完全轉(zhuǎn)向汽車等領(lǐng)域。

縱觀近兩年剝離業(yè)務(wù)的企業(yè)情況，起初以民企為主，如山子高科、美的置業(yè)、冠城大通等。自去年年末起，企業(yè)類型呈現(xiàn)多元化趨勢，如華遠(yuǎn)地產(chǎn)這類國有控股企業(yè)，格力地產(chǎn)這種完成股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)并入國企體系的企業(yè)，以及中交地產(chǎn)、南國置業(yè)等央企背景企業(yè)紛紛參與進(jìn)來，逐漸形成了“全所有制覆蓋”的格局 。

財(cái)務(wù)困境成核心推手

企業(yè)密集剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，深層原因在于行業(yè)規(guī)模收縮下持續(xù)虧損的業(yè)績壓力。

如南國置業(yè)，其2024年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)公司可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26億元-30億元，歸屬母公司凈利潤則虧損14億元-19.5億元，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損19.7億元-25.2億元。這已經(jīng)是南國置業(yè)自2021年以來連續(xù)四年虧損，累計(jì)虧損已超過50億元。

2021年至2023年，南國置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-10.78億元、-8.23億元和-16.93億元，分別實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益凈利潤-10.9億元、-9.51億元和-16.2億元。

中交地產(chǎn)的經(jīng)營也面臨著不小的壓力。中交地產(chǎn)2024年業(yè)績報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比上年調(diào)整后收入減少44.59%；歸母凈虧損為51.79億元，大幅減少221.44%。

中交地產(chǎn)業(yè)績已連續(xù)兩年大幅下滑，2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入324.68億元，同比下降15.60%；歸母凈虧損16.73億元（調(diào)整后為16.11億元）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年，中交地產(chǎn)已虧損68億元。

而冠城大通退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，也是因?yàn)樵摌I(yè)務(wù)已不再帶來盈利，反而陷入了持續(xù)虧損狀態(tài)。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2023年冠城大通的營業(yè)收入同比大幅下滑74%，同時(shí)，歸屬于母公司的凈利潤出現(xiàn)了45億元的虧損。2024年，冠城大通繼續(xù)虧損，且地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為了主要虧損源。

同樣，格力地產(chǎn)2024年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)公司凈利潤虧損17.8億至12.5億元，扣非凈利潤預(yù)計(jì)虧損21.3億至15.1億元，這是格力地產(chǎn)連續(xù)第三年虧損。2022、2023年的個(gè)歸屬凈利潤分別虧損了20.57億元、7.33億元，3年共計(jì)虧損超過40億元。

或有更多房企逐步“退房”

業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，很少有企業(yè)能夠完全避免負(fù)面影響。盡管市場端已出現(xiàn)弱復(fù)蘇跡象，但在新模式建立的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)仍需應(yīng)對一系列市場波動(dòng)。因此，部分房企將繼續(xù)深化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而更多中小型上市房企則可能逐步退出或收縮地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，對業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

同時(shí)，克而瑞指出，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在資本市場中的表現(xiàn)確實(shí)不佳，融資能力顯著下降。此時(shí)，企業(yè)選擇剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，置換或保留其他業(yè)務(wù)，可提升市場對轉(zhuǎn)型企業(yè)的預(yù)期，才能給資本市場帶來更多想象空間。

總體而言，這場席卷全行業(yè)的“退房”潮，本質(zhì)是中國房地產(chǎn)從“規(guī)模紅利”向“效率紅利”轉(zhuǎn)型的縮影。企業(yè)的斷臂求生能否換來新生，既取決于戰(zhàn)略定力，更考驗(yàn)政策智慧與市場韌性。