近日

北京市規自委發布關于北京市海淀區東升鎮北部片區

朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）

HD00-0803-0030地塊R2二類居住用地項目

規劃方案公示采信情況的通告

一起來看看

2025年4月2日至2025年4月11日，我分局對北京市海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地塊R2二類居住用地項目設計方案進行了為期7個工作日的公示。公示期間收到公眾反饋意見共39條。經梳理歸類，反饋意見主要集中在是否設置陽臺設備平臺等功能、建筑退線間距、小區出入口、消防設計、小區風格形象等六個方面，現將采信情況通告如下:

一、關于是否設置陽臺、設備平臺、花池、防火挑檐等功能問題

公眾反饋意見：

1、請明確本項目是否存在開敞陽臺，如有，請測算并明確是否按《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點》要求保證開敞陽臺建筑面積不超過套內建筑面積的 10%，以及在預售樣板間展示和對外宣傳時是否承諾房屋交付前封閉開敞陽臺。

2、請明確是否存在設備平臺，如有，請測算并回復總個數、總面積，以及設備平臺的用途及個數、面積、尺寸的必要性，并澄清在預售樣板間展示和對外宣傳時是否承諾房屋交付前封閉設備平臺。

3、請明確是否存在花池、防火挑檐、飄窗、挑空等如有，請分別測算并回復總個數、總面積以及必要性。

建設單位意見：

我司未在本項目設置開敞陽臺、花池、挑空、防火挑檐。關于設備平臺方面，本項目結合相關規范、使用需求等因素，每戶設置1個設備平臺，設備平臺規模與設備實際尺寸成正比，且我司承諾設備平臺不封閉。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

二、關于建筑退線、間距問題

公眾反饋意見：

1、用地西側 4#樓和 12#樓僅退紅線3米，退線不足 5米樓棟占該側樓棟數量超一半，不滿足海淀大部分樓棟要求至少退道路紅線5米的審批要求。

2、3#、4#樓北側為規劃社區綜合服務中心，雖然表達了意向方案，但未完全滿足權益退線要求，是否征求了相關部門意見。

3、東側道路為 30 米寬，東北角 1#樓按規范執行了街角30米退線，東南角13#樓未執行，不符合海淀要求；

七號樓距離道路交叉口沒有執行《北京市人民政府關于在城市道路兩側和交叉路口周圍新建、改建建筑工程的若干規定》的退線要求，其中“平交路口周圍30米范圍內,根據規劃的需要，建筑工程與城市道路距離寬度不小于10至20米”。

4、南側清河保護線進入用地紅線，西南角16#樓退用地紅線僅6.89米，且大量窗井進入河道保護線范圍，不符合水務局相關要求。南側大門不能算作構筑物了，已經進到清河控制線，不滿足河道控制建筑的要求，要往北退。

5、掛牌文件中“多規合一"協同平臺審核意見的函，附件1中明確表示南側退清河保護范圍為 7-16 米。本項目地塊內最大退線在14號樓南側，為15.12m，小于16m。最小退線為16#樓南側，為 6.89m小于7m。不符合掛牌文件的要求。

6、場地東側建筑普遍退界不滿足1米退界要求。5和13號樓,風井和樓東南角緊貼紅線,風井的排風直接吹向紅線外的公共綠地,影響城市公共利益。1和9號樓建筑退線不足2m,風井距離紅線均不滿足 1m,也不符合退線要求。通則中僅允許在解決市政問題的前提下可不退讓綠化控制線。但本項目東側設有雨水調蓄池和化糞池,小市政管線只能從代征綠地里布線,侵占城市公共綠地。

場地東側距離用地紅線過近，讓住宅窗戶緊貼圍墻，感受太差。

7、13#樓東側超出了用地紅線，應該退回去。

8、14，15號樓平行沒有錯開，應按照連塔進行計算建筑間距，不滿足要求。

9、建筑南北間距系數應計算到懸挑屋檐，屋檐是建筑物外延，直接作用到北側建筑日照遮擋。

10、30 地塊比北側 24 地塊場地高了 500mm 以上，間距計算應算上場地落差在乘以 1.6。

11、6號樓和5號樓對視問題其實很嚴重，應該按照衛生間劇最大18m的要求控制，不能按照10m或12m控制，以后肯定是重大信訪投訴問題，這個影響較大建議取消一側轉角窗。或者錯開一定距離，避免直接對視。

2#和3#樓,5#樓和6#樓、7#樓 ,10#和11#樓，14#和15#樓間距不足18米,5#樓山墻寫的是“外窗設置內置格柵做防對視處理”。格柵為透光設施,透過空隙仍存在視線干擾,不能充分解決防對視的問題,嚴重影響個人隱私權益。應該一側改為實體墻。通過設置內格柵街角防對視問題屬于掩耳盜鈴，只有實墻面才能避免對視，否則當兩邊都拉開格柵的時候，還是會對視。

12、3#樓和 4#樓連塔不成立,3和4號樓的總寬度(含汽車坡道)超過較矮建筑(4號樓)建筑高度的兩倍。如不執行連塔，3#樓側向一倍間距內不應該有建筑,4#樓沒有錯開。與北側相鄰用地的建筑存在遮擋。

13、3#塔式側向一倍間距內被遮擋，與塔式建筑的定義不符。如按照板式建筑，則與北側建筑的垂直間距不足。

建設單位意見：

1、本項目西側住宅樓退讓道路紅線距離均＞3m，符合《北京地區建設工程規劃設計通則》第二章第三節2.3.2中第4條建設工程與一般城市道路紅線之間的最小距離（米）要求。

2、我司已與北側地塊相關權屬單位協商一致。

3、依據《北京地區建設工程規劃設計通則》（2003）版，對建筑退讓城市道路距離進行了細化規定，此處道路交叉口按照規范進行抹角處理，已考慮安全視距問題。且兩條道路紅線交點距離最近的13#、16#住宅樓均大于10m，同時13#住宅樓退其東側道路紅線大于10m（含10m寬綠化帶），16#住宅樓退其西側道路紅線大于10m，再次擴大行車視距范圍，提升道路安全。

4、本項目南門為廊架，為不計面積的構筑物，符合相關要求。首層窗井已進行優化調整，不進入清河保護線內。

5、我司嚴格依據市水務局提供的清河保護線資料進行規劃設計，且本項目規劃建筑物未進入清河保護線范圍，符合市水務局要求。

6、經校核，本項目設置圍墻建筑退讓東側用地紅線最近處為0.47m，符合相關規范要求。另本項目雨水調蓄池和化糞池市政管線在項目用地紅線內解決，未侵占城市公共綠地。緊鄰東側用地紅線較近的13#住宅樓，首層東戶山墻無開窗，我司將在后期銷售階段告知客戶，并做不利因素提示說明。且該棟樓屋頂排水不進入規劃綠地。

7、依據《北京地區建設工程規劃設計通則》第二章第三節第2.3.2（2）在無人行道的道路路面上空，5米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應大于1米。本項目13#住宅樓屋頂挑檐凸出紅線0.96米，符合規范要求。且該棟樓屋頂排水不進入規劃綠地。

8、本項目14#、15#住宅樓在正東西向投影沒有重疊，滿足相關規范要求。

9、本項目建筑間距及日照已考慮屋檐、挑檐對建筑物的日照遮擋影響，滿足相關規范要求。

10、本項目4#住宅樓與0024地塊社區綜合服務設施用房的建筑間距符合相關規范中關于板式建筑與公共建筑間距的標準。

11、本項目3#、5#、7#、11#、15#住宅樓與相鄰樓棟不滿足18m衛生視距的外窗已優化設置為磨砂玻璃懸窗，確保滿足相關要求。

12、本項目4#住宅樓為板式建筑，與北側相鄰用地的建筑間距滿足《海淀區建設工程居住建筑間距審批工作的實施細則》建筑間距的系數要求。

13、依據《北京地區建設工程規劃設計通則》塔式建筑定義：指各面長高比均小于1的建筑。本項目3#住宅樓長度（寬度）約20m，高度47.75m，長高比小于1，符合塔式建筑定義要求。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。其中涉及清河保護線事宜具體以水務部門意見為準。

三、關于小區大門及小區開口類問題

公眾反饋意見：

1、按規范要求小區出入口應優先布置于等級低的道路，小區東側為規劃綠地，且臨30米寬城市道路，設計將主入口放在東側明顯不合理，對小區有利，但對周邊用地及區域交通將產生諸多不利影響，同時大門尺寸不符合海淀審批要求，沿街開口超8米，建議優化。

2、大門1開在市政綠地上不合理，大門一范圍太大了，大門造型都已經貼在 5#南側了，大門又這么高，5#樓局部首層日照肯定不符合要求。

3、規劃出租汽車站位于場地西北側，不臨任何一個人行出入口，是否合理?建議優化

4、依據通則5.3.2 建筑物主要出入口相關要求，開口位置距離城市主干道交叉口紅線交點需大于80-100米以外，次于道70米以外，北側道路出入口不滿足相關要求，對以城市存在相關影響。

5、4號樓東側地庫出入口現狀無頂蓋，后期若增加玻璃頂蓋將影響4號樓東側山墻采光。

6、17#樓人行口占用了代征綠地,破壞公共資源。代征綠地是城市綠化資源,不應隨意開設人行口。后期大門前區鋪設大面積硬質鋪裝及人行路,侵占公共綠地,減少公共綠化空間。

7、18#、19#樓向朱房村路開口過多。朱房村路上一共開了9個口存在交通隱患。

場地西側的開口過多。

8、場地北側,3#樓和 4#樓之間的汽車坡道開口寬度超8米，超過7.5m,不符合城市道路開口的要求。

9、場地北側,3#樓和 4#樓之間的汽車坡道開口距城市支路小于 30米，不滿足 03 版通則對道路交叉口距離的要求。

建設單位意見：

1、本項目東側為人行出入口，對周邊用地無明顯交通壓力，且已與園林綠化部門協商同意開設人行出入口。

2、大門建筑輪廓滿足與相鄰建筑物的建筑間距要求，且已考慮大門對5#樓的日照影響，5號樓首層住戶滿足南向一個居室大寒日大于等于2小時的日照要求。

3、本項目出租汽車站已優化至地塊南側人行出入口附近，以便于業主歸家。

4、依據掛牌文件《北京市交通委員會京交函[2024]1230號，北京市交通委員會關于海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期(剩余用地)交通影響評價審查意見的函》附件圖則1；機動車出入第3條：...并滿足與相鄰交叉口道路紅線交點距離要求:城市干路應不小于50米，支路應不小于30米；本項目滿足此要求。

5、本項目公示總圖中地庫出入口無頂蓋。

6、本項目已與綠化帶相關權屬單位協商同意開設人行出入口，僅設置景觀人行路，且17#樓前的景觀設計已結合綠地設計要求。

7、本項目在地塊西側設置3個車行口，車輛開口位置滿足掛牌文件中交通影響評價審查意見的函的要求，且除車庫出入口外，其余均為消防應急出入口，平時為關閉狀態。18#、19#樓為小區配電室，已取消其對外開口。

8、本項目汽車坡道及機動車出入口均按照相關規范設置，符合要求。

9、本項目西北側道路開口距相鄰交叉口道路紅線交點距離大于30米，符合要求。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。其中涉及東側規劃綠地事宜具體以園林綠化部門意見為準。

四、關于消防相關問題

公眾反饋意見：

1、小區規劃4排樓，南北兩個組團分別規劃了消防環路，但南北組團間消防道路未聯通，且中間有大規模下沉廣場阻隔，存在重大消防隱患，建議優化。

2、14#樓單元門、北立面和北側消防撲救面之間的間距不滿足海淀審批相關要求。

3、14號樓道路抹角設計不滿足規范要求，容易造成轉角視覺遮擋，行車車禍。

4、15、16號樓之間的出入口距離16號樓不足4m，按照防火規范要求 16號樓山墻對應區域應采用防火墻設計。

5、13#樓與14#樓山墻間距為4m,兩側都設置風井,且距離不足 4米。風井需要開窗洞口，不滿足消防要求。

建設單位意見：

1、按照《建筑設計防火規范》GB?50016-2014（2018年版）第7.1.1條：街區內的道路應考慮消防車的通行，道路中心線間的距離不宜大于160m。本項目南北組團的兩條消防車道道路中心線間距離最遠處約107m，符合規范要求。

2、按照《建筑設計防火規范》GB?50016-2014（2018年版）第7.2.2條：消防車登高操作場地靠建筑外墻一側的邊緣距離建筑外墻不宜小于5m，且不應大于10m。本項目14#北側單元門、北立面和北側消防撲救場地的距離滿足相關要求。

3、本項目14#住宅樓前道路滿足消防車道轉彎半徑＞12m的要求，且小區地上人車分流，內部道路僅在緊急情況下行駛消防車，無行車安全隱患。同時在小區內增加道路引導的標識標牌，進一步提升小區道路安全。

4、本項目16#住宅樓東山墻與5#人防出入口不足4m范圍的區域設置防火墻。

5、本項目14#住宅樓風井其東山墻為防火墻（未開洞口），依據相關規范其余其他建筑的防火間距不限。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

五、關于小區立面形象及城市風貌問題

公眾反饋意見：

1、該用地位于海淀重要城市公共節點，緊鄰五環，建筑形態對城市形象展示具有重要意義，公示圖未展示住宅立面效果，從總圖上看帶屋檐輪廓，應該是中式傳統風格，建議對照東升鄉已審批的城市設計要求，與周邊現狀建筑相呼應，營造和諧統一、低調內斂的城市形象。

2、地塊位于清河及五環北側,項目南側空檔僅24米，從南側看像兩堵50米的高墻,沒有考慮通透率及高低錯落。城市界面差，對城市街道存在嚴重的壓迫感。

建設單位意見：

1、本項目立面為現代新中式風格，符合《北京市規劃和自然資源委員會海淀分局關于海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0029、0030 地塊供地項目“多規合一”協同平臺審核意見的函》第二條建筑規劃要求：“朱房地區以現代建筑風格為主、可適當結合新中式風格”的要求，同時符合《海淀區東升鎮北部地區朱房四街等地塊規劃綜合實施方案》中對建筑風格的要求。

2、本項目南側第一排建筑物高度從西到東，高度呈階梯狀變化,且樓棟南北方向各有不同距離錯落，并非沿著一條直線布置，與南側的街道的寬度D/H比例在1.3左右，屬于適宜的空間尺度感。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。

六、其他問題

公眾反饋意見：

1、16號樓北側地庫出入口轉彎半徑過小，從南側過來的車輛轉彎較困難，影增大轉彎半徑后從新核算園林綠地率。

2、總圖并未標明電動自行車存放情況，按照要求，應設置對應的電動自行車停放處，現在部分區域自行車停放處集中到住宅樓跟前，如1、2號樓，9、10號樓，這樣未來進行管理或搭設電動停車棚時容易發生投訴問題，建議規劃圖中明確未來電動停車放置在地下或規定區域，在滿足相關防火規范的情況下妥善布置，并承諾規范管理；

3、依據北京市規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知(市規發(2006)851號)當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當普通商業建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水高度問題平投影面積的2倍計算;該項目17#居住服務建筑高度為8米，至少按照兩倍計算面積。

4、公示圖未表達周邊道路標高，無法看清場地豎向關系，建議補充相關信息重新公示。

5、2#樓西側地面出入口侵占消防路，不滿足消防要求。3#樓西側風井進入坡道中，影響坡道寬度，存在進出車撞墻風險。

6、用建筑高度和層數反推,小區內有大量住宅層高為 3.4 或 3.6m層高超過 3.3m 不符合《居住建筑節能設計標準》3.1.2 的第二條“住宅建筑標準層層高不應超過 3.3 米”,不滿足節能要求。

7、13#樓東側屋頂超出用地紅線，位于公共綠地上方，有無相應指施防止高空墜物?存在嚴重安全隱患。

建設單位意見：

1、此車庫出入口寬度為7m，最小轉彎半徑4m，符合《車庫建筑設計規范JGJ100-2015》3.2.6.第6條：微型、小型車道道路轉彎半徑不應小于3.5m的要求。

2、本項目電動自行車庫位于4號樓北側地下車庫，電動自行車停車位設計按照《電動自行車停放場所防火設計標準》（DB11/1624-2019）的規定執行。

3、《容積率指標計算規則》的第三條要求為：當辦公建筑標準層層高大于5.5米...當普通商業建筑標準層層高大于6.1米...。文中要求針對標準層的層高，本項目17#樓為單層建筑滿足其相關要求。

4、本項目公示總圖內容信息符合公示總圖深度要求。本項目小區內場地絕對正負零標高為40.95-41.85，且已與周邊規劃道路實施主體溝通銜接，確保豎向符合規范要求。

5、局部優化消防路路由和風井位置，以滿足行車安全的要求。

6、本項目嚴格按照國家及地方最新住宅及節能設計規范編制設計方案，確保項目滿足上述要求。

7、本項目已結合圍墻設計相應的防護網等措施，有效防止高空墜物的帶來的安全隱患。

我局意見：建設單位意見屬實，予以采信。