3月份的小陽(yáng)春延續(xù)去年929新政后的熱度，且異常火爆。

　　4月的樓市，成交增長(zhǎng)乏力，與3月的火爆形成鮮明對(duì)比。

　　狂奔了半年的上海樓市似乎開(kāi)始有了停歇的跡象。

　　買家與賣家陷入雙重猶豫。

　　買家在等，等中美關(guān)系緩和，等經(jīng)濟(jì)面好轉(zhuǎn)；

　　賣家在抗，抗著天量掛牌的壓力，不愿降價(jià)離場(chǎng)。

　　看空樓市的聲音仿佛又多了起來(lái)。

　　難道上海樓市真的“涼了”嗎？

　　真實(shí)的市場(chǎng)到底是怎樣的？

　　今年樓市還能不能反轉(zhuǎn)？

　　三年來(lái)最好樓市開(kāi)局

　　梳理近幾年的樓市時(shí)間線，客觀來(lái)說(shuō)：

　　2025年上海樓市的開(kāi)局，是近三年來(lái)最為強(qiáng)勁的。

　　一季度，新房二手房全面開(kāi)花；

　　土拍持續(xù)火熱；

　　新房豪宅繼續(xù)狂飆；

　　二手房市場(chǎng)供需兩旺，剛需下場(chǎng)買房，成交量帶看量同比創(chuàng)新高。

　　二季度，在無(wú)新政加碼的背景下：

　　上海新房“日光盤(pán)”頻出，二手房依舊維持熱度。

　　4月26日周六網(wǎng)簽1419套，為今年以來(lái)次高成交量。

　　本月“周末沖高”效應(yīng)依舊十分明顯。

　　上周新增帶看回升，新增掛牌繼續(xù)下降，信心指數(shù)全面回升。

　　這和我去年在直播間與大家分享的觀點(diǎn)如出一轍：

　　2025的上海樓市，不管是新房還是二手房都會(huì)比去年好一些。

　　去年上海樓市整體跌了10%，25年上海樓市能夠企穩(wěn)，甚至微微上漲。

　　上海置換、買賣房有問(wèn)題，先問(wèn)觀觀?

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　　4月份的成交量算稱職了

　　很多人看了成交量，都說(shuō)4月份的樓市“涼了”。

　　但其實(shí)，今年“銀四”的成交量并不算低。

　　就算拋開(kāi)清明假期對(duì)二手網(wǎng)簽的影響不談。

　　在探究4月二手成交量之前，我們還需要明確的是：

　　每年的“銀四”都會(huì)受季節(jié)性影響。

　　我們對(duì)比了近5年上海二手住宅月度成交量走勢(shì)（剔除疫情影響年份）。

　　發(fā)現(xiàn)4月季節(jié)性影響很顯著。

　　也就是說(shuō)，過(guò)完春節(jié)的需求釋放集中在3月，每年4月份成交量都會(huì)下調(diào)。

　　按照過(guò)往 5年的4月與3月成交量比值來(lái)看，平均為0.8。

　　這樣來(lái)算，如果4月份二手成交有2.1萬(wàn)套，就是正常水平。

　　截止到今天，估計(jì)4月上海樓市全量網(wǎng)簽大概在2.3萬(wàn)套，二手住宅約2萬(wàn)套。

　　結(jié)合今年1月我們做了上海二手成交2025年月度成交量預(yù)測(cè)。

　　2萬(wàn)套這個(gè)數(shù)值，是略高于中性預(yù)計(jì)的。

　　所以4月份成交量低于3月，只是規(guī)律性的季節(jié)性回落。

　　并不代表上海樓市掉頭向下。

　　4月仍有小區(qū)在漲價(jià)

　　盡管上海樓市主基調(diào)還是以價(jià)換量。

　　盡管有普遍看衰與政策真空期的雙重背景。

　　但是4月份仍然有部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)成交價(jià)還在上漲。

　　1、新天地河濱花園（+135萬(wàn)）

　　新天地河濱花園4月份成交一套117平的，2房2衛(wèi)，總價(jià)1250萬(wàn)。

　　去年9月同戶型，相似樓層的一套成交價(jià)只有1115萬(wàn)。

　　半年時(shí)間漲價(jià)135萬(wàn)，這可比不少人一年收入還多。

　　如果是去年9月最低點(diǎn)買進(jìn)的人，現(xiàn)在確實(shí)是賺到了。

　　但不是每個(gè)人都敢大膽抄底的，機(jī)會(huì)錯(cuò)過(guò)了也就錯(cuò)過(guò)了。

　　2、寶華城市之星（+76萬(wàn)）

　　寶華城市之星3房的大戶型，成交單價(jià)重回12W+；

　　4月份149平的3房2衛(wèi)，成交總價(jià)1826萬(wàn)。

　　去年12月同戶型146平的3房2衛(wèi)，成交總價(jià)1750萬(wàn)。

　　4個(gè)月時(shí)間多賣了70多萬(wàn)。

　　不得不說(shuō)，市場(chǎng)的熱度，正悄然松動(dòng)次新房的價(jià)格。

　　3、瑞虹新城悅庭（+68萬(wàn)）

　　4月份，瑞虹新城悅庭151平大戶型成交總價(jià)2218萬(wàn)。

　　去年底同戶型的成交價(jià)是2150萬(wàn)。

　　去年買的這位朋友，少花了68萬(wàn)。

　　一下子把裝修、家電的錢都省出來(lái)了。

　　4、潤(rùn)地華庭（+88萬(wàn)）

　　這個(gè)月潤(rùn)地華庭新成交一套140平的3房2衛(wèi)，總價(jià)1598萬(wàn)。

　　去年底同戶型，相近樓層的成交總價(jià)1510萬(wàn)。

　　現(xiàn)在小區(qū)同戶型新掛牌的價(jià)格在1680-1690萬(wàn)。

　　對(duì)比4月份最新成交的一套掛牌價(jià)，漲幅10%左右。

　　5、金匯名人苑三街坊（+78萬(wàn)）

　　金匯名人苑三街坊4月剛成交的153平4房，總價(jià)788萬(wàn)。

　　去年價(jià)格最低的時(shí)候，同戶型，相近樓層的價(jià)格是710萬(wàn)。

　　6、金祥苑（+40萬(wàn)）

　　金祥苑4月份新成交的76平的2房，成交總價(jià)638萬(wàn)。

　　去年10月份同戶型的高層，成交價(jià)598萬(wàn)。

　　價(jià)格同比上漲近7%。

　　7、綠地海鉑黃浦，低樓層的4房大戶型，3月底成交單價(jià)還是15萬(wàn)/平，4月份就漲到了15.4萬(wàn)/平。

　　除此之外，掛戶口學(xué)區(qū)房還在漲。

　　比如對(duì)口上外黃浦外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和大同初級(jí)中學(xué)的市民新村。

　　34平1房，4月份成交總價(jià)對(duì)比2月，漲了22萬(wàn)。

　　在這場(chǎng)心理拉鋸戰(zhàn)中，核心地段房東們的掛牌價(jià)蠢蠢欲動(dòng)，成交價(jià)悄悄上漲。

　　一片哀嚎的市場(chǎng)似乎正在消失。

　　取而代之的是積極修復(fù)的分化行情。

　　這種市場(chǎng)自發(fā)性復(fù)蘇，可能比政策刺激更具有可持續(xù)性。

　　上海樓市反轉(zhuǎn)，只等一個(gè)信號(hào)

　　樓市的波動(dòng)本質(zhì)是政策與市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)博弈。

　　4月21日沒(méi)降息，買房熱度和情緒面確實(shí)有所回落。

　　目前來(lái)看，上海樓市有積極的一面，也有消極的信號(hào)。

　　
積極的方面：

　　1、雖然市場(chǎng)有退潮跡象，但整體帶看、成交仍然比929、527之前要高三分之一以上，比2023年救市后更是高得多。

　　2、政策救市的持續(xù)效果一次比一次久。

　　2023年的兩次救市基本只持續(xù)了2-3周，2024年528后持續(xù)了6周左右。

　　而930至今除了春節(jié)放假外基本沒(méi)有停歇過(guò)，說(shuō)明市場(chǎng)越來(lái)越向積極的方向轉(zhuǎn)變。

　　
消極的方面：

　　1、二手房掛牌量在2024年10月-2025年2月連續(xù)下降4個(gè)月后，3月、4月庫(kù)存又有所增加。

　　消化的速度還是比不上掛牌的速度。

　　2、似乎很多人又開(kāi)始等政策了。

　　政策面上對(duì)樓市自然也沒(méi)有放松。

　　4月25日中央政治局會(huì)議提出：“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”。

　　4月26日住建部直屬官媒發(fā)文要求：激活樓市。

　　文中內(nèi)容明確，最遲五六月，最早四月底，一定會(huì)有更大的刺激政策出臺(tái)。

　　我們認(rèn)為市場(chǎng)的自我修復(fù)+政策的宏觀調(diào)控，是能夠迎來(lái)上海樓市復(fù)蘇的。

　　1）如果政策力度能跟上，今年下半年可能會(huì)有量?jī)r(jià)齊升的情況出現(xiàn)。

　　高層的政策支持力度越大，市場(chǎng)人氣就越足。

　　2）如果政策力度跟不上，市場(chǎng)以價(jià)換量，可能會(huì)繼續(xù)下跌。

　　但今年不會(huì)像去年那樣全線下跌，今年的行情大概率會(huì)是結(jié)構(gòu)性下跌：

　　500萬(wàn)-2000萬(wàn)次新房，價(jià)格很難跌破24年10月份的水平。

　　500萬(wàn)以下各種奇葩有硬傷的剛需房，可能會(huì)跌到比較低的水平線。

　　小結(jié)

　　總的來(lái)說(shuō)，樓市的僵局，其實(shí)是一場(chǎng)關(guān)于“信心”的拔河賽。

　　政策托底只是推力，真正能讓市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵，是大家對(duì)樓市長(zhǎng)期價(jià)值的堅(jiān)定共識(shí)。

　　隨著剛需市場(chǎng)的持續(xù)放量，置換鏈條的齒輪開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)。

　　這種由下至上的傳導(dǎo)效應(yīng)可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月顯現(xiàn)威力。

　　繼續(xù)維持我們之前的判斷：

　　2025年的上海樓市，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)領(lǐng)漲，剛需市場(chǎng)會(huì)筑底。

　　結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然在，今年大機(jī)會(huì)仍然在于中環(huán)。

　　在于中產(chǎn)品質(zhì)房（500至2000萬(wàn)）的次新或者老豪宅。

　　關(guān)于買房選擇：建議趁二季度經(jīng)濟(jì)下行，房東預(yù)期下降，在前期房東高掛牌價(jià)基礎(chǔ)上努力談價(jià)。

　　如果有房東因?yàn)榻?jīng)濟(jì)特別看空樓市，掛牌價(jià)有機(jī)會(huì)回落到去年10月水平的，可以入手。

　　可以利用關(guān)稅利空機(jī)會(huì)，請(qǐng)房外房選房師協(xié)助挖一挖房子，嚴(yán)格鎖定那些目前負(fù)債比較高的從事外貿(mào)行業(yè)的房東。

　　關(guān)于賣房選擇：我們認(rèn)為，因?yàn)榇涡路績(jī)r(jià)格趨穩(wěn)和新房創(chuàng)新，刺激了置換者會(huì)在2025年入市，加快拋售。

　　500萬(wàn)以下不帶學(xué)區(qū)的剛需房，但凡同質(zhì)化嚴(yán)重的房子，大概率價(jià)格會(huì)持續(xù)低位。

　　甚至全年繼續(xù)陰跌5%左右。

　　所以置換者今年的第一要?jiǎng)?wù)是速度，加快賣差房子和老房子。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。