作者 | 深水財(cái)經(jīng)社 納蘭

“商業(yè)的進(jìn)化史，本質(zhì)是人與空間關(guān)系的重構(gòu)史。”這句現(xiàn)代商業(yè)理論奠基人維克多·格魯恩的箴言，恰是南京新百近三十年發(fā)展歷程的最佳注腳。

作為國(guó)內(nèi)第一商圈的創(chuàng)始者，南京新百是中國(guó)十大百貨商店之一和南京市第一家商業(yè)企業(yè)股票上市公司，至今仍然是國(guó)內(nèi)商業(yè)零售的頂流IP。不過(guò)這家商業(yè)老字號(hào)如今早已出圈，他們已經(jīng)通過(guò)“干細(xì)胞技術(shù)+智慧商業(yè)體+銀發(fā)經(jīng)濟(jì)生態(tài)”三大支點(diǎn)，重構(gòu)增長(zhǎng)曲線(xiàn)。

4月29日晚間，南京新百（600682）同步披露2024年年度報(bào)告與2025年一季度業(yè)績(jī)，公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收67億，歸母凈利潤(rùn)2.3億元；2025年Q1營(yíng)收15.69億元，凈利潤(rùn)1.29億元。

從多年前就深耕大健康和服務(wù)的南京新百，如今已經(jīng)進(jìn)入收獲期，公司養(yǎng)老服務(wù)和醫(yī)藥醫(yī)療板塊已經(jīng)化蛹成蝶，超越傳統(tǒng)商貿(mào)零售成為公司最重量級(jí)的收入來(lái)源，而南京新百也已從一家傳統(tǒng)商業(yè)“老字號(hào)”向新生命、新物種進(jìn)化。

大健康板塊撐起大半邊天

財(cái)報(bào)顯示，南京新百2024年?duì)I收增長(zhǎng)1.98%至67億元，其中大健康板塊貢獻(xiàn)超六成營(yíng)收，成為增長(zhǎng)核心引擎。具體來(lái)看：

干細(xì)胞儲(chǔ)存業(yè)務(wù)：控股子公司齊魯干細(xì)胞通過(guò)山東省臍血庫(kù)獨(dú)家運(yùn)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)干細(xì)胞采集、存儲(chǔ)、研發(fā)全鏈條覆蓋，2024年齊魯干細(xì)胞全力推進(jìn)國(guó)際細(xì)胞治療認(rèn)證基金會(huì)FACT認(rèn)證，并已于2025年2月成為國(guó)內(nèi)首家獲得FACT國(guó)際認(rèn)證的細(xì)胞機(jī)構(gòu)。去年還在現(xiàn)有的臍血干細(xì)胞保存服務(wù)基礎(chǔ)上，推出創(chuàng)新的多室保存服務(wù)，以應(yīng)對(duì)儲(chǔ)戶(hù)日益增長(zhǎng)的需求。

這印證了生物經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡蘿塔·佩蕾絲的觀(guān)點(diǎn)：“每一次技術(shù)革命都會(huì)催生新的基礎(chǔ)設(shè)施。”南京新百通過(guò)布局干細(xì)胞存儲(chǔ)，實(shí)質(zhì)是構(gòu)建“生命健康基礎(chǔ)設(shè)施”，其市場(chǎng)價(jià)值已超越商業(yè)地產(chǎn)范疇。

醫(yī)藥醫(yī)療板塊：旗下丹瑞中國(guó)推進(jìn)前列腺癌細(xì)胞治療藥物普列威（PROVENGE）臨床三期試驗(yàn)，完成全部受試者入組，預(yù)計(jì)2026年提交NDA，商業(yè)化前景可期；新健康醫(yī)院年門(mén)診量突破46萬(wàn)人次，三、四級(jí)手術(shù)量達(dá)1.9萬(wàn)例，DRG付費(fèi)改革下成本管控成效顯著。

智慧養(yǎng)老服務(wù)：據(jù)測(cè)算，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2025年規(guī)模將達(dá)12萬(wàn)億元，南京新百憑借“服務(wù)+科技+金融”的融合模式，有望搶占銀發(fā)經(jīng)濟(jì)先機(jī)。

在老齡化浪潮下，南京新百通過(guò)“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)”模式，打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。2024年，安康通中標(biāo)182個(gè)項(xiàng)目，新增山西運(yùn)城、甘肅蘭州等6城，長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)業(yè)務(wù)覆蓋超50萬(wàn)人，單店凈利率提升至12%。

2024年，公司控股的以色列Natali在物價(jià)上漲、通貨膨脹以及戰(zhàn)爭(zhēng)常態(tài)化發(fā)展的趨勢(shì)下依舊實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，累計(jì)收入同比增長(zhǎng)5.9%，并成功收購(gòu)了英國(guó)的Nobilis、Horizon和Platinum Care，建立了英國(guó)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

禾康投資布局“松鶴延年璽”五大康養(yǎng)綜合體，推出老年大學(xué)、旅居養(yǎng)老等增值服務(wù)，客單價(jià)從1.2萬(wàn)元/年提升至2.8萬(wàn)元。公司還與泰康保險(xiǎn)、萬(wàn)科物業(yè)等20余家企業(yè)合作，推出“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”“物業(yè)+養(yǎng)老”套餐，持續(xù)拓展衍生收入。

這恰如管理大師彼得·德魯克的預(yù)言：“企業(yè)的目的在于創(chuàng)造并留住客戶(hù)。”南京新百通過(guò)“服務(wù)+科技+金融”的融合創(chuàng)新，在銀發(fā)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域構(gòu)建了難以復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

但是收入貢獻(xiàn)才是硬道理。那么經(jīng)過(guò)多年深耕之后，南京新百現(xiàn)在大健康板塊的收入到底有多少呢？

根據(jù)年報(bào)收入分類(lèi)披露，南京新百去年商業(yè)和賓館餐飲收入合計(jì)約4.45億，占營(yíng)收總額比重只有6.92%。那么剩余的將近93%的收入，大約59.81億都來(lái)自大健康板塊，其中包括養(yǎng)老護(hù)理、干細(xì)胞儲(chǔ)存、醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)藥制造等業(yè)務(wù)。

以此來(lái)看，南京新百早已跳出了商貿(mào)零售行業(yè)，而應(yīng)該歸入醫(yī)藥或醫(yī)療服務(wù)板塊。

從“傳統(tǒng)百貨”到“網(wǎng)紅地標(biāo)”

南京新百是如何在南京新街口這個(gè)“中華第一商圈”打響了一場(chǎng)傳統(tǒng)商業(yè)的突圍戰(zhàn)呢？

商業(yè)空間的價(jià)值在于創(chuàng)造“讓人愿意停留的時(shí)間”。正如前文所述，南京新百讓傳統(tǒng)商業(yè)IP煥發(fā)新生的核心要點(diǎn)就是要重構(gòu)人與空間關(guān)系。

在南京新百中心店B座7樓，一家樂(lè)高城市旗艦店門(mén)口總排著長(zhǎng)隊(duì)，其所在位置曾是傳統(tǒng)百貨的“冷區(qū)”。2021年，南京新百斥資2億元啟動(dòng)“垂直動(dòng)線(xiàn)革命”，將負(fù)一樓至八樓的2.8萬(wàn)平方米空間徹底重構(gòu)。

南京新百通過(guò)垂直動(dòng)線(xiàn)優(yōu)化，將傳統(tǒng)百貨的“線(xiàn)性購(gòu)物路徑”升級(jí)為“立體體驗(yàn)場(chǎng)域”，使客流停留時(shí)間延長(zhǎng)至2.3小時(shí)，遠(yuǎn)超行業(yè)平均1.1小時(shí)。

在停留時(shí)間的基礎(chǔ)上，南京新百對(duì)旗下商場(chǎng)的SKU和品牌進(jìn)行全面升級(jí)。

2024年，南京新百首店矩陣?yán)^續(xù)擴(kuò)容，引入了樂(lè)高亞洲旗艦店、蔦屋書(shū)店南京首店等173個(gè)首店品牌，形成“首店+旗艦店+概念店”的梯度矩陣。

中心店正大門(mén)廣場(chǎng)引入華為智能生活館、樂(lè)高城市旗艦店，并搶抓南京首店首發(fā)，引進(jìn)了文通冰室、趁熱集合、一栗等8個(gè)首店品牌，鞏固了網(wǎng)紅潮流餐飲聚集地形象。

2024年，HOF南京店新進(jìn)品牌18個(gè)，重點(diǎn)引進(jìn)二次元零售旗艦店及衍生業(yè)態(tài)，形成了“年輕潮流主力品牌+二次元熱點(diǎn)內(nèi)容+泛ACGN客群關(guān)聯(lián)的多元化社交娛樂(lè)體驗(yàn)”的業(yè)態(tài)及品牌矩陣。

根據(jù)哈弗商學(xué)院的理論，“零售業(yè)的未來(lái)屬于那些能把商品轉(zhuǎn)化為體驗(yàn)的場(chǎng)所。”南京新百通過(guò)“空間+內(nèi)容+數(shù)據(jù)”的三維重構(gòu)，將物理空間轉(zhuǎn)化為“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的孵化器。

從商業(yè)文明到生命文明的晉華

南京新百確實(shí)是一個(gè)老字號(hào)，但是這個(gè)光環(huán)背后，公司早已發(fā)生蛻變，大健康板塊早已羽翼豐滿(mǎn)，正在成為公司核心業(yè)務(wù)，但是客觀(guān)來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)對(duì)于南京新百的認(rèn)識(shí)還是相對(duì)保守的。

WIND數(shù)據(jù)顯示，南京新百當(dāng)前滾動(dòng)市盈率約34倍，低于商業(yè)百貨行業(yè)均值54.13倍，但高于大健康板塊平均28倍。券商普遍認(rèn)為，市場(chǎng)并沒(méi)有充分定價(jià)其干細(xì)胞和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)的價(jià)值。

南京新百目前已經(jīng)形成了清晰的“三駕馬車(chē)”業(yè)務(wù)組團(tuán)，這也暗合了生物學(xué)的“三重螺旋”理論，其中商業(yè)零售可以提供現(xiàn)金流與客群基礎(chǔ)；生命科學(xué)可以創(chuàng)造技術(shù)壁壘與估值溢價(jià)；而養(yǎng)老服務(wù)則能夠沉淀用戶(hù)數(shù)據(jù)與消費(fèi)場(chǎng)景。

在南京新百的展廳里，1952年的老柜臺(tái)與3D裸眼大屏交相輝映，這種“傳統(tǒng)與現(xiàn)代”的共生，恰是其文化基因的寫(xiě)照。

當(dāng)多數(shù)實(shí)體商業(yè)還在為流量焦慮時(shí)，南京新百已悄然完成從“空間運(yùn)營(yíng)商”到“生命服務(wù)商”的進(jìn)化，他們“不是在轉(zhuǎn)型，而是在進(jìn)化——從商業(yè)文明的物種，進(jìn)化為生命文明的物種。”這場(chǎng)實(shí)驗(yàn)的最終答案，或許就藏在那些冷凍在液氮罐中的干細(xì)胞里，等待時(shí)間的孵化與綻放。

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