北京、杭州和成都陸續(xù)爆出地王項(xiàng)目，指明了未來(lái)樓市的方向。

目前，東莞最貴樓面價(jià)地王約2.92萬(wàn)/平，暫時(shí)排在全國(guó)17強(qiáng)的位置。

那么，今明兩年?yáng)|莞樓市可能還有兩件大事發(fā)生，一是東莞CBD南部地塊出讓，二是松山湖園區(qū)中心小學(xué)旁地塊出讓。

東莞CBD和松山湖，誰(shuí)會(huì)出新地王

如果東莞地價(jià)破4萬(wàn)/平，房叔認(rèn)為它將帶來(lái)一個(gè)標(biāo)志性意義，那就是東莞核心區(qū)正式踏入了全國(guó)樓市頭部資產(chǎn)序列。

另外，東莞核心區(qū)豪宅地價(jià)破新高，也將對(duì)在售豪宅項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)二手房?jī)r(jià)值形成示范作用，讓部分二手豪宅的價(jià)值得到修復(fù)。

過(guò)去三、四年?yáng)|莞整體的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了軟著陸，即使是東莞CBD或者松山湖園區(qū)的代表性豪宅也難能脫離開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境的深度影響，有了較大的價(jià)格回落。

今明兩年，東莞樓市需要重點(diǎn)維護(hù)核心區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)值錨點(diǎn)，重新用新的地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行全面校準(zhǔn)。

正如，市場(chǎng)熱議的東莞CBD和松山湖中心小學(xué)旁地塊，現(xiàn)在CBD最高地價(jià)2.92萬(wàn)/平，松山湖園區(qū)最高地價(jià)2.6萬(wàn)/平，它倆錨定的東莞豪宅價(jià)格還有足夠的彈性空間。

全國(guó)地王17強(qiáng)排行榜

截止今年3月底，東莞CBD2.92萬(wàn)/平的地價(jià)排在全國(guó)第17名，需要進(jìn)入全國(guó)第十名行列地價(jià)需要破南京的4.52萬(wàn)/平，似乎有點(diǎn)難度了。

但是，第八名至第十名是2016年形成的地王，有點(diǎn)失去時(shí)效性了。

因此，若剔除2016年的地王后，東莞需要挑戰(zhàn)的可能是先突破4萬(wàn)/平的關(guān)口，可以進(jìn)入2020年后的全國(guó)十強(qiáng)地王序列，進(jìn)一步夯實(shí)現(xiàn)在的豪宅市場(chǎng)。

如果哪天地價(jià)實(shí)現(xiàn)突破4萬(wàn)/平，將對(duì)東莞頭部豪宅的價(jià)格也迎來(lái)企穩(wěn)和向上修復(fù)空間，進(jìn)而重新形成全市房?jī)r(jià)的梯度。

千萬(wàn)豪宅賣爆，2.52萬(wàn)戶千萬(wàn)級(jí)富豪家庭

有兩個(gè)數(shù)據(jù)備受東莞樓市關(guān)注，一是東莞千萬(wàn)級(jí)豪宅的銷售數(shù)據(jù)，二是東莞千萬(wàn)級(jí)高凈值家庭戶數(shù)，這是一座城市富裕程度的縮影。

根據(jù)有關(guān)報(bào)道，東莞千萬(wàn)級(jí)高凈值的家庭約有2.52萬(wàn)戶，排在全國(guó)前10。

同時(shí)，2024年?yáng)|莞千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)排進(jìn)了全國(guó)十強(qiáng)城市，超越了眾多省會(huì)和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，妥妥的再次出圈。

說(shuō)到東莞千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)，這已經(jīng)是自2021年以來(lái)持續(xù)每年進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)城市行列，例如2023年排在全國(guó)第八名。

全國(guó)本外幣存款余額10強(qiáng)城市

這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的持續(xù)活躍，離不開(kāi)一個(gè)大家不太關(guān)注的數(shù)據(jù)，那就是東莞金融機(jī)構(gòu)本外幣的存款余額數(shù)據(jù)，例如2025年?yáng)|莞一季度這項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到28687.08億元（東莞排在第21位左右），增速3.5%。

東莞金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額數(shù)據(jù)變化，某種程度也可以反映出東莞豪宅去化周期的變化。

綜合來(lái)看，東莞千萬(wàn)級(jí)豪宅銷售已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)樓市行列，現(xiàn)在需要更高的地價(jià)夯實(shí)這個(gè)現(xiàn)象。

房地產(chǎn)底層邏輯在變化，好房子當(dāng)?shù)?/strong>

近期，北京、杭州和成都接連出現(xiàn)新地王，背后的底層邏輯就是豪宅（好房子）當(dāng)?shù)溃怀鲆蛔鞘械乃夥績(jī)r(jià)錨點(diǎn)。

房?jī)r(jià)的錨點(diǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)形成金字塔模型，塔尖價(jià)格的變化，會(huì)讓各類房子價(jià)格重新校準(zhǔn)，有助于穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和金融體系。

值得注意的是買房已經(jīng)打入了大宗消費(fèi)類別，這可能是為買房退稅做的鋪墊，所以買新房（有房貸）未來(lái)可能是很多高凈值人群退稅的首選。

同時(shí)，住建部發(fā)布了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，今年5月1日開(kāi)始施行，例如層高不低于3米、更高的得房率等。

另外，新房（好房子）還會(huì)是地方財(cái)政的組成部分，其可能還是很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的重要渠道，這就意味著買新房是你繼續(xù)站在前排享受一座城市發(fā)展成果的選擇，與財(cái)政同行很重要。