今年開年以來，上海樓市就呈現出極度內卷態勢。

但是，強者從不抱怨環境。

最近艷姐發現一個現象，今年開年4個月以來——全國全口徑銷售金額和權益銷售金額冠軍、全國操盤金額和操盤面積冠軍、上海全口徑銷售金額和權益銷售金額冠軍：

6大冠軍，全部是同一家房企——保利發展。

上下滑動圖片

可以說，開年短短4個月時間，保利以全國與上海市場的雙線領跑姿態，震撼市場。

上海是保利業績的壓艙石，回顧保利近幾年上海市場表現，蟬聯多年領先，強勢占據上海樓市“C位”。

仔細分析可以發現，保利在上海的這張成績單背后，其實是一系列標桿項目多點開花、連續炸場、集中爆發而導致的必然。

過去的樓市，靠的是黃金時代烈火烹油的行情來驅動購房需求，而在如今，則需要全維度的產品力升級，來激發住房需求。

艷姐專門挑選了三個最能代表保利產品力的標桿產品，從三個維度拆解保利奪冠背后的產品塑造能力。

01

產品細節升維力

去年，“現象級”的保利·外灘序BUND45、BUND88打出了保利的“獨家王牌”——上海內環真正意義的洋房產品！

如今，伴隨保利·海玥外灘序BUND98的即將入市，三座濱江低密洋房佳作落子楊浦濱江，將形成巨大的口碑效應。

在海玥外灘序BUND98這個項目上，保利通過一場高定體驗、一場空間革命、一場場景創新，突破了大量傳統桎梏。

項目效果圖僅供參考，以實際交付為準

將高定美學注入日常生活

海玥外灘序BUND98以“高定美學”為內核，重新定義了區域高端住宅的審美標準。

整個項目以“四葉草”為核心記憶符號，有著強烈的定制化符號化敘事：門頭的圖騰雕刻、大堂的藝術裝置、梯廳的金屬紋飾，均以四葉草為靈感延伸。

過程稿 以實際交付為準

這種符號化設計不僅強化了品牌辨識度，更通過重復與變奏，賦予空間統一的藝術節奏，讓居者從踏入社區那一刻，便沉浸于專屬的幸運與精致氛圍中。

另一邊，BUND98精心定制了“三進歸家”的儀式感：第一重沿街超長城市界面，奢石與質感金屬巧妙結合，刷新楊浦濱江美學面貌；第二重社區大堂通過邊緣兩層波浪紋石材加上地面拼花石材，大幅提升整體儀式感；第三重入戶大堂則以一體化的色彩與外立面材質，實現私密性與儀式感的平衡。

過程稿 以實際交付為準

層層遞進的定制化空間序列，讓歸家成為一場美學巡禮。

BUND98的高定美學并非簡單的風格堆砌，而是通過定制化設計語言，將藝術基因注入人居日常，為高端住宅提供了“美學即生活”的范本答案。

持續進行大膽的空間“破界”實驗

BUND98圍繞“小面積大功能”為核心，進行了大膽的“破界”實驗，在空間上做到了四個極致：

極致空間利用率：100㎡零過道浪費設計，餐廳寬敞方正，可容納6人桌，與市面120㎡戶型餐廳尺度相當。除陽臺外全屋飄窗設計，飄窗數量比常規戶型翻倍，目測贈送面積達一間次臥。

極致采光占比：通過南北通透一字相連的客餐廳，主臥和北次臥均帶約270°大飄窗，實現了采光、景觀、空間通透感的三重頂奢享受。

約100㎡樣板間實拍圖，以實際交付為準

極致私密性：100㎡三房采用“四葉草”布局，房間獨立互不干擾，媲美130㎡以上戶型。

極致收納系統：保利構建了一個“天花板級”收納系統，玄關柜精細化分區容納高靴、收納行李箱等大件，底部鏤空便于拖鞋收納；衛生間墻面收納讓洗護用品觸手可及；櫥柜U型布局兼容雙開門冰箱。每收納細節均以實際生活場景為出發點，浸透了對業主細微需求的深度洞察。

旺盛生長、不斷迭代的產品力細節

這些年來，大家肉眼可見的感覺到保利的產品力旺盛生長，一個很重要的原因，就是保利這些年來持續進行產品精研，不斷迭代細節。

保利并不是一種東西打天下，不是復制前作的成功，而是在一些在已經經過市場驗證過的產品力的基礎上，不停去做細節提升，不停地做細節改變，最終迎來了質變。

在BUND98的產品細節里，可以發現水波紋玻璃平衡隱私的同時也為空間注入了朦朧感藝術氣息；巖板電視背景墻提升空間藝術質感和氛圍；弧形吊頂與拼花地板則通過復雜工藝賦予空間溫柔美學。

約100㎡樣板間實拍圖，以實際交付為準

270°飄窗不僅是采光與景觀的載體，更可化身為私人觀景臺、藝術展架或寵物休憩角。木飾面與墻地的自然銜接，營造低調奢華感，契合年輕群體對簡約與品質的雙重追求。

對于保利發展來說，產品從來不是簡單復制，而是在目前的產品基礎上不斷深化，把很多客戶的一些反饋和需求收集上來，大膽的進行“破界實驗”，打造出諸多創世紀的產品。

02

核心板塊點化力

近期，被稱作浦東頂流的保利天奕目前已啟動建檔，首批房源入市在即。保利天奕的出現，對唐鎮這個高能級板塊起到了“畫龍點睛”之筆。

保利天奕效果圖

謀篇核心的擇址觀

唐鎮一直是浦東最火熱的置業區域之一，受張江+陸家嘴雙輻射，尤其是張江這個國家級科創中心，占領3大產業規劃核心的地位，張江核心區向東第一站，就是唐鎮。

保利天奕位于唐鎮板塊的核心位置，2號線唐鎮地鐵口預計在150米左右，是目前唐鎮新盤中距離唐鎮地鐵站最近的新房項目。

保利當初26.56%溢價奪得這塊地，保利謀篇擇址的背后，除了價值最大化的投資邏輯，更是基于其對上海城市發展脈絡的深刻理解。

著眼國際的產品觀

保利對這塊地十分重視，拿出了體系內內高端產品系“天”系。

這個項目集結全球頂尖設計力量——豪宅御用團隊gad、景觀設計翹楚JTL加特林、屢獲大獎的UHOUSE與PURE DESIGN聯袂操刀。為保利天奕量身定制了第五代國際社區的新奢氣質：

在建筑方面，采用了巨幅玻璃搭配鋁板和涂料材質，使得整個建筑外觀現代感十足；門頭設計借鑒了雅典One&Only度假酒店的經典做法，獨特且大氣；內部園林更是精心打造，采用了全球五大最美花園的設計手法，融合多種元素，創造寧靜而優雅的居住環境。此外，項目還帶來了約1300㎡的度假式會所。

效果圖過程稿

這種“國際化設計語言+在地化體驗”的結合，為唐鎮注入了前所未有的新奢格調。

重構人居體驗的創新感

保利天奕為首推的100㎡、122㎡及137㎡三大戶型，精準定位為“人本化三房”、“成長型四房”及“奢闊社交大四房”，精準適配不同家庭結構。

尤為矚目的是，全系產品均采用“全明電梯廳”設計，這一豪宅罕見的配置重新定義了歸家儀式感，在私密性與功能性間取得平衡，展現了保利對居住細節的前瞻洞察。

如今保利天奕作為今年浦東置業必看盤，熱度始終居高不下，復刻此前唐鎮紅盤的火爆光環，也是極大概率的事情。

03

稀缺資源統御力

除了在上海傳統市心有亮出“絕版”產品的底氣和能力，保利在相當稀缺的低密地塊上，也展現出了強大的統御能力。

對土地珍視、對生態尊重、對資源體察、以設計引領、用文化傳承，為上海獻上了兼具稀缺價值與時代精神的墅居樣板。

熟悉上海市場的，可能都還記得去年松江樓市的三冠王保利西郊和煦，這個項目首開成交12億，憑一盤之力輕松賣掉了整個松江一個月的量，攬下松江巔峰時期的半壁江山！

西郊和煦是保利在極度稀缺的1.01容積率的土地上，打造得墅居產品，每次加推都收獲空前熱度，這個被“松江之冠”的墅居產品，一次又一次地將“獨墅一幟”的名場面得以具象化。

西郊和煦領墅效果圖

前段時間，西郊和煦的煥新之作領墅開放城市展廳，在小長假期間掀起了一波人氣熱潮。

透過領墅這個項目，我們也可以一窺保利對稀缺資源的統御能力。

低密為核，重新定義居住特權

領墅所在地塊容積率僅有1.01，是禁墅令下政策窗口期的“絕版資產”，未來核心區可能不會再供應這類土地，從中也可一窺保利強大的資源獲取能力。

效果圖過程稿

保利非常清楚，1.01容積率背后，意味著每戶享有近乎1:1的土地占有比，因此將“空間特權”放大到極致，讓“有天有地”的墅居生活脫離想象，落地為真實體驗。

以領墅建面約132m2聯排藝墅為例，該墅居戶型既有更親近自然的庭前綠地，也憑借面積可觀的全齡居住空間，以及全方位滿足居家收納的尺度，帶來了“縱橫超享，跨層聯動”的終極改善體驗。

這個戶型真正做到了獨門獨戶、有天有地、立體空間！首層整體客餐廳一體化設計，整個公區視野開闊，足以彰顯非凡氣度；同時，通過地下采光井、L型星空露臺、私屬花園等超享空間，也將閑適的生活體驗與高品質的追求融合一體，一脈相承西郊墅區應有的儀式感。

實景圖（創意樣板間效果）

海派匠藝，折疊時空的百年對話

對于領墅的稀缺地塊，保利以“慢工哲學”踐行對土地與歷史的敬畏，對工藝的執著。

比較有代表性的是保利對“砌墻”這件事的執著。領墅水岸會所一處45°拼縫工藝，整個過程需45天手工校準，這個過程保利不趕工期，不追進度，更像是在“雕刻時光”，讓每一面墻都成為藝術品。

因此在領墅，你經常能看到法式形制與海派紅磚碰撞，建筑立面成為“時間漸變與碰撞的統一體”，既呼應百年洋房的歷史印記，又賦予當代府邸藝術價值。

無界交融，自然與人文的空間革新

領墅以“自然與人文的共生劇場”為生態底色，三公園環抱、270°原生雙水岸交織，柔化墅居與自然的邊界。

整個項目做到了一半是雙水岸綠樹成蔭，一半是聯排疊墅洋房的城市底色。在三個公園環抱之下，自然與墅居之間的邊界感被無限消融，創造出家園進公園的無縫體驗。

可以說，保利在領墅上做了一次大膽的空間實驗，將“園中有墅，墅中有園”的生活場景充分落地。

除了上述幾個標桿產品，近一年來累計銷售觸達200億大關保利世博天悅，注定將在上海樓市歷史上留名；今年2月底入場保利外灘序風貌別墅，讓市場第一次看到風貌與熱銷掛鉤；一季度憑借10.38億元問鼎閔行銷冠的保利光合TOD，為上海帶來從未有過的百萬方公園TOD……

總結保利這份成績單可以發現，保利的熱銷登頂，本質是在多條賽道上展現驚人的統治力：

從頂豪標桿破圈、風貌市場破局、TOD模式破題、區域市場破紀錄四大維度。

保利以“超能級產品矩陣”重構市場價值標尺，驗證了行業調整時代的核心競爭力。

結語

不止產品力

“保總”一出手便知有沒有

保利“奪冠”的消息之外，艷姐前段時間還留意到保利內部一個有意思的舉動：

保利各個區域，突然迎來了一批新“保總”。

這些“保總”主要來做一件事——接熱線電話，聽業主“吐槽”。有資格當“保總”的，基本是區域總為代表的高管們。

這種管理層直接連線客戶的做法，意味著把過去的“基層反饋-逐級上報”的刻板模式，轉變成“決策者直擊痛點”的穿透式管理。

不僅縮短了整個問題解決的周期，更讓客戶能直接產生被重視、被在乎、被保護的感覺。

另一邊，保利也打出了“保總——客戶的頭號質友”這個slogan，把過去單純職能分工的服務人員打造為“保利質友”。

客戶大使擔綱的交付質友貫穿客戶驗房、入住等環節，負責消解交付焦慮；管家、銷售、照護師等擔任的品牌質友，形成服務閉環，讓客戶從購房到居住的需求始終“被看見”……

這種“角色專業化+資源集成化”的模式，讓服務不再是單點響應，而是系統化的價值創造，提供超越客戶期待的產品和服務。

保利在服務領域的這場變革，其實本質上也是對客戶資產長效運營的戰略選擇。

從保利公布的財報來看，保利目前已經形成了“投資開發+不動產經營+綜合服務”三大核心業務格局，長效運營與服務已經成為保利的重要底盤。

無論是“保總熱線”中高管躬身入局，還是“保利質友”的系統性服務，都在傳遞一個重要的信號：

在保利，客戶不是簡單的交易對象，而是共同構建品質生活的重要伙伴。

這種“服務即品牌”的價值觀，正在轉化為實實在在的口碑壁壘——當客戶愿意為“被尊重”買單時，企業自然贏得穿越周期的資本。

主編：張艷

責編：marl、Nanako、浩浪

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